抵当権の及ぶ範囲を抑えるために土地を分筆したい。

Question

親所有の土地に自分（子供）の名義の家を建築中です。
隣には親が住んでいる家があり、どちらも同じ番地です。

家の建築費を銀行の住宅ローンで払う予定ですが、
その銀行に問い合わせたところ、
同じ番地に立っている全ての建物、土地に抵当権を設定しなければならない。
と言われました。

親の家まで抵当権に入れるのは困るので、土地の分筆をしようと考えています。

分筆についてほとんど知識がないので
とりあえず法務局に行ってどうしたら良いか聞いてこようと思うのですが、
分筆って自分で出来るものなのでしょうか？

出来るだけお金をかけずに分筆出来るとうれしいです。

あと親所有の土地が分筆して自分の土地になるということは
相続税などかからないでしょうか？

他に注意点などありましたらアドバイスお願いいたします。

よろしくお願いします。

toteccorp · Accepted Answer

離れだと思えば、水道や下水は別にしなくても良いでしょう。
一軒の敷地でも住所がいくつかに分かれている場合もあります。
家が敷地境界をまたがっている場合も多いです。
将来合筆する必要も無いです。
水道や下水を分ける場合両方とも数十万円掛かります。
名義を変える場合、税金が多く掛かります。
贈与税、不動産取得税が数十万円で済むのか分りません。
毎年固定資産税、都市計画税も掛かります。
トータルで100万円以上だと思います。
長期ローンを組むならその余分な100万円の価値はもっと大きいです。
ローンを組む場合、土地の所有者は全員連帯保証人にならなければいけない場合がほとんどだと思います。
分筆して担保が少なくなった場合、ローンは再審査が必要ではないでしょうか。

misawajp · Answer

分筆だ合筆だ　水道料云々　ほんの目先のことしか見ていませんね

もっと本質的なことを確認して対応しないと　策におぼれる　ことになりますよ（既になりかかっています）

質問とお礼補足を読む限り、土地はそのままで何もしないのが上策のように思えます

oyazi2008 · Answer

NO.5です。
どうも気になるのですが、現在新築中の水道や下水も以前の離れと同様の経路で計画されているのでしょうか？その場合、建築確認は増築などの扱いで申請しているはずで、母屋と別個の建物として申請をしていないはずです。まるっきり別個の建物として建築確認の申請をしている場合、水道や下水を共有できません。新たに道路から引き込みが必要となります。
何故このような事を書くかというと、分筆は前の回答の通り抵当権の及ぶ範囲を新築部だけにすることが目的ですが、金融機関が分筆される土地を担保として認め承諾する条件は、建築確認の敷地図と同様であることが必要です。（それより範囲が広い場合は問題ありませんが）ですから、周囲にこのような事例に詳しい方がいないならば、分筆する土地の形状や面積なども、金融機関に相談したほうが良いでしょう。もし、増築扱いなどで申請している場合は、分筆などしても意味のない事で、金融機関はすべての土地を担保に取らない限り、建築基準法違反となるので一部の土地の担保提供では融資に応じません。
建築業者、土地家屋調査士、銀行とすべて確認されたほうが良いと思います。無駄な費用や、やり直しなどを避けるためにも、そのほうが良いでしょう。
尚、分筆費用40万からというのは、現在は分筆する部分だけの測量での分筆登記は認められません。全体を確定測量して（これを既に済ませている宅地なら当然20万もかかりませんが）その後に分筆部分を測量、分筆登記する必要があります。水路やあぜ道などは官地で役所の立会いが必要ですから、時間も費用もかかります。
しつこいようですが、建築確認申請と融資、土地の分筆はすべて一連の流れで一致していないと都合が悪いということです。

oyazi2008 · Answer

土地家屋調査士へ依頼して下さい。現在は世界座標を用いた座標値による測量でなければ、登記申請出来ませんので一般人では無理です。費用は全体の面積や境界標の有無などでかわりますが、40万から70万ぐらいかと。
現在、その土地に既存借入の担保権の設定は無いのですよね？あると面倒な話になります。
また道路に直接接道していれば良いのですが、道路とは離れた庭先などを利用し建築確認上、通路状に接道を確保している場合は、その確認申請の敷地図の通り分筆する必要があります。
費用がかかっても、必ずやるべき事です。土地すべてに担保権が及ぶということは、完済するまでその土地上に将来築造される建築物にも及ぶという事です。
尚法務局で相談するより、土地家屋調査士へ直接相談したほうが分かりやすく説明して貰えるでしょう。道路が公道の場合は、分筆完了まで1ヶ月半程度～時間もかかりますから、早めの御対応を。

0621p · Answer

分筆するためには確定測量が必要です。
確定測量とは、道路について官民境界明示が必要で相手が役所ですから多少時間がかかります。また隣接地の所有者と印鑑証明書付きで筆界確認書を交わさなければならず、境界についてもめたりするとどれだけ時間がかかるかわかりません。すんなり行っても2カ月くらいはかかるでしょう。
すでに建築中との事ですから、すぐに土地家屋調査士などの専門家に相談してください。測量して図面を作らなければならないので、元々素人ができるものではありません。費用は数十万程度かかります。

pixis · Answer

分筆するということは登記もするということですから
きちんと面積とその位置を決定しなくてはなりません。
その場合どうしても測量士だけは頼まなくてはならないでしょう。
また現地に境界杭を入れなければなりませんからね。

届け出（登記）は自分でできます。司法書士や行政書士なんかに高いお金払って
頼むことはありません。
測量士に書いてもらった書類や図面を持って法務局に行き
分筆したいのだがどうすればいい？と相談すれば懇切丁寧に教えてくれます。

手続きまでやってくれる測量士もいます。

＞あと親所有の土地が分筆して自分の土地になるということは
＞相続税などかからないでしょうか？

もちろんあなたの名義になっていれば親の他界に伴う相続は発生しません。
しかし、親所有だった土地を分筆してあなたの名義にするんですから
親から購入という形を取らない限り贈与税はかかります。
また不動産取得税もかかるのではなかったかと思います。
さらに固定資産税も毎年かかります。

他注意点としては
測量士もいろいろあって、力のある（役所に対して物言える）業者もあれば
武闘派（法律を熟知し、法務局や境界紛争相手とケンカしてもぎ取る）もいますし
逆に法務局や境界紛争相手に丸め込まれる弱気な業者もいます。

できれば武闘派（といっても決してヤクザや、裏家業の人ではない）がいいです。

misawajp · Answer

今は　分筆すをるには筆全体を測量する必要があります
筆界を定め境界杭を打ちます　分筆後の２筆の測量図を添えて、分筆登記します

隣接地と境界が確定していなければ、測量に際してその確定も必要です

所有権移転はありませんから登録免許税はさほどかからないとは思います
が　測量費が数十万単位でかかるのではないでしょうか
土地家屋調査士・測量士の関与が必要です

分筆した土地の一方を自分の所有にするには
売買　もしくは　贈与による所有権移転登記が必要です
これにはそれなりの登録免許税がかかります　また　譲渡所得税または贈与税の申告が必要です

もう少し踏み込んで調べることが必要です、事態を軽く見すぎています

toteccorp · Answer

分筆したとしても貴方の土地になるということではありません。
そのままで良いのではないでしょうか。
親は連帯保証人になるのでしょう。
家が担保でもそうでなくても大きな違いは無いような気がします。

抵当権の及ぶ範囲を抑えるために土地を分筆したい。

離れだと思えば、水道や下水は別にしなくても良いでしょう。

この回答への補足

分筆だ合筆だ 水道料云々 ほんの目先のことしか見ていませんね

NO.5です。

土地家屋調査士へ依頼して下さい。

この回答への補足

分筆するためには確定測量が必要です。

この回答への補足

分筆するということは登記もするということですから

この回答への補足

今は 分筆すをるには筆全体を測量する必要があります

この回答への補足

分筆したとしても貴方の土地になるということではありません。

この回答への補足

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