謄本・公図・地積測量図について

謄本・公図・地積測量図についてご相談させてください。

土地の購入の際に一般的に公図・謄本・地積測量図を法務局から入手して確認すると言われているようですが、これらの書類に関してどのような点を確認して、その確認時に問題があった場合どういった対処をしたらよろしいのでしょうか。

謄本に関しては抵当権の有無、公図・地積測量図に関しては境界杭が測量図どおりかなどを確認すればいいという認識なのですが、いかがでしょうか。

よろしくお願い致します。

No.4 回答者： krai 回答日時： 2008/06/20 00:26

　公図は複数枚 備えられているケースがあるので注意してください。

　私の知っている事例では、戦前、耕地整理が行われた際に耕地整理図が作成されましたが、公図を閉鎖せずにそのまま耕地整理図を法務局に備え付けたため、１つの地番に２枚の公図（１４条地図ではなく、いわゆる地図に準ずる図面）が残ってしまっている、というものでした。窓口担当者がそのことを知らず、地図の交付申請した人に、公図しか渡さなかったり、耕地整理図しか渡さなかったりするケースがありました。
　まれではありますが、土地によっては公図が２～４枚備え付けられていることもありますので注意が必要でしょう。（法務局側の都合で地図混乱地域の指定をしないケースも多々ありますので）

No.3 回答者： Neutralist#1 回答日時： 2008/06/17 19:46

＞一般的に公図・謄本・地積測量図を法務局から入手して確認すると言われているようですが

そうですね。業者としてもそれらの資料は、とりあえず最低限入手する資料です。

（謄本）
表題部に関して、土地であれば公図とも照らし合わせて1筆なのか複数筆なのか、又は地積や地目の確認をします。基本的には公簿上での売買対象物特定といった役割です。

権利部に関しては、現所有者の確認。極端な話ですが、売主と名乗る者が所有権者でない場合などは詐欺の可能性があります（笑）
又はその他権利等の確認、これも極端な話ですが差押が入っていては移転出来ませんし、不明な仮登記が入っていないか、地上権や賃借権、地役権等の第三者の権利が入っていないか、そして担保権やその設定者の状況などを調べます。
このへんの話は、特に何も無ければ素人的には「何を確認するの？」となってしまうことは理解できます。

（公図）
謄本や住宅地図とも照らし合わせて、概ねの形状や相隣関係を確認します。対象地に水路や赤道などが入っていないか、又は売買対象筆に見落としがないか、隣接地は民地なのか官地なのか。そういう観点では業者は売買対象地に隣接する全ての謄本を取得することもあります。

（地積測量図）
通常、この図面での地積が謄本の地積となっています。土地によってはこの測量図が存在しないこともあります。
この測量図はいつ測量されたものなのか、測量の元となる境界標は全て現存するものか。古い場合には境界確定や実測をする場合も多いです。
もし最新の実測図が有る場合には、その面積の相違はどの程度なのか。あまり差意が大きい場合には地積更正を検討することもあります。

基本的にはこんな感じでしょうか。
取引する契約条件や今後の手続、又は資料の背景等がわかっていないと、紙だけ眺めていてもなかなか解りづらいところではあります・・。
ある意味では問題点や疑問点が皆無の場合も、何を見て良いか解らないとも言えます（笑）

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/06/17 15:56

不動産業者が仲介するのですよね？

その前提で言いますと、

>これらの書類に関してどのような点を確認して
一番重要なのは、隣地境界の確認の取れた地籍測量図が存在するのかどうかです。
あとはその地籍測量図にある境界杭が現地で確認できるか、境界を越境しているものはないのかなどです。

とりあえず確認が必要なのはそれだけといっていいでしょう。

＞その確認時に問題があった場合どういった対処をしたらよろしいのでしょうか。
地籍測量図がないということは、将来その境界の争いが起きる可能性があるので、それを承知で購入するのか、あるいは売買条件に境界の確定を入れるのかという話になります。
境界杭がない場合には、境界杭の設置も盛り込みましょう。
越境の場合には、それも解消できるように考えねばなりません。

＞謄本に関しては抵当権の有無
必要ないです。どうせ売買前は抵当権が付いているのは珍しくないし、これは売買実行時にはずすものですから。しいて言うと地役権設定がなされていないなどの確認はしたほうがよいかもしれませんね。

あとその敷地に接している道路が公道でなければ、その道路の所有権を調べてください。自分もその私道持分が得られないとなるとちょっと面倒ですよ。

あとは、、、より重要なのは不動産業者が作る重要事項説明書ですね。こちらは建築に関する規制などについても書かれていますので、それをよく理解することが大事です。
あと、出来たら建築指導課で、

　・接道条件満たすのか
　・適用となる建蔽率、容積率
　・その土地の用途地域指定
　・高さ規制
　・防火、準防火の指定
　・斜面の場合には危険の指定がないかどうか。

を確認するとよいでしょう。とはいえ多分重要事項説明書にも記載はされると思いますけど。あと上下水道の敷設状況（道路に来ているのか、敷地まで来ているのか）、都市ガス地域であれば都市ガスきているのかなどです。

近くに電柱がない場合には敷地内に電柱を立てなければならない可能性もあるので、その点も考慮ください。

あとは地盤ですけど、こればかりは事前調査できないことが普通なので、その土地周辺の地盤から推測してください。（たとえば建築指導課に行くと近くのボーリングデータをもっていることもあります）あと土地の生い立ちを図書館などで調べるのもひとつの方法です。

あと河川が近くにある場合には、自治体によっては水害マップがあることもあります。

では。

No.1 回答者： gisahann 回答日時： 2008/06/17 15:42

謄本＝所有者の確認。

本人がいない場合は、委任状あるいは当事代表に当たる人への同意書などは如何。

公図＝昔の状況を地番的に表わしたもので、比例尺ではありません。
周りの用地の地目関係。河川公道などは勝手に侵せません。

地積測量図＝売買の基準となる範囲を示します。現状の境界と一致するか、寸法的に確認します。

その他、造成地などでは以前の地形の状態を地元の人に聴き取るのも防災上の参考になります。
法面や段差のあるときは、以前の地形や排水状況を確認して下さい。
埋設関係では、概ね沈下の傾向が出ます。