土地売買契約書の条文（地積更正登記）について

　現在、業者所有の土地（昨年地積調査済み）の一部を分筆して購入する契約を済ませたのですが、その売買契約書は宅建協会標準の書式を使いました。
　実測清算するという特約がついており、実測に基づき登記しますという業者の説明と宅建協会の書式を使っているということで、納得して契約をしたつもりですが、よく考えてみるとおかしいと思うことが出てきました。
　今回の契約では実測に基づき登記をするという説明だったので、実測と登記の面積は一致すると思うのですが、
　条文の中で、「実測図の面積と登記簿記載の面積との間に相違が生じても、売主は、地積更正登記の責を負わないものとする」とあるのです。
　これって、買主にとっては不利な条文を入れられたのでしょうか。実測に基づいた登記で、実測と登記が異なるなんてことがあるのでしょうか。
　業者の説明は「実測に基づいた登記後、第三者の業者が土地を実測した場合、どうしても面積に誤差がでてきてしまうので（同じ業者が同じように測り直しても誤差は必ず出ますよ、とも言っていましたが）、その場合、当社が更正登記をしなおすことはない、そこまで責任は持てないということですよ」という意味です、というものでした。
　その時は「ああそうか」と思ったのですが、契約後、この条文だけを見ると、業者の説明とは違う意味になるのではないかと不安になりました。
　契約をしてしまったので、条文を契約から削除することは不可能だと思うのですが、今後不具合がでてくるのかどうか、アドバイスをお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/07/06 23:02

宅建協会標準の契約書式で土地実測用の契約書を使用されたわけですよね。

私のいつも使用している協会標準の契約書をによると・・・。
今回問題になっている「実測図の面積と登記簿記載の面積との間に相違が生じても、売主は地積更正登記の責を負わないものとする」という条文の中の「登記簿記載の面積」とは、実測後の地積更正後の登記簿面積ではなく、地積更正前（実測前）の登記簿面積のことです。その条文の他に「売主はその責任と負担において、隣接地所有者等の立会いを得た実測図を作成し、買主に交付しなければならない」というような条文があると思います。
つまり売主には、実測をして隣接地との筆界確認も完了させて、地積更正登記ができるような図面、書類一式を作成し、買主に交付する責任はあるが、地積更正登記をするのは買主である。と言うか、地積更正登記をするかしないかは買主の自由である。ということです。その業者の説明も、慌てて取り繕ったと、いうような感じがしますが。
私の使用している契約書と同じような内容であれば、全体をよく読んでいただければご理解いただけると思うのですが。おそらく、「上記の条文の実測と登記簿の相違があった場合は１m2あたり・・・円にて清算する」というような条文もあると思いますので、それと照らし合わせていただければご理解いただけると思います。
今回のケースは実測通りに売主側で登記をするということですよね。この契約書からすると売主がサービスしている（笑）ということになりますね。本当であれば契約の実態通りに、「売主が実測面積に地積更正登記する」というような条文を入れるべきですね。と言うよりも、業者が標準契約書の内容をよく理解せずに使っているということです。
ここからは余談ですが、実測をして隣接地との筆界確認も揃って、登記簿面積よりも実測面積の方が多いということがはっきりしたとしても、地積更正登記をして登記簿面積も増えてしまうと固定資産税も増えますから、特に必要がなければ地積更正登記まではしない、というケースがあるので、地積更正登記をするかしないかは買主に委ねられているのだと思います。

No.6 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/07/07 01:19

誠に僭越ですが、「一部を分筆して購入する契約」という部分を読み落としてご説明されている可能性のある方がいらっしゃるのかもしれませんので補足させていただきます。

登記簿面積として記載のある地積測量から年月を経ているものは、時として実測面積との誤差が生じているものはあります。実測取引とするか公簿取引とするかの売買条件によって、その誤差が生じている場合の処理を定めているのが今回の条文です。

しかし今回は分筆するわけで、分筆するには境界確定とそれに基づく実測図の作成は必須ですから、分筆登記が完了した際の登記簿面積というのは、その際の実測面積と一致しなければなりません。

ですから先の回答にも書いたように取引時点においては、登記簿面積＝実測面積、となっている状態のはずです。よって今回の取引では、仮に契約書で登記簿面積と実測面積の誤差による代金精算やら地積更正の責任やらを定めても特に意味を成さないのです。
10年20年先の話はわかりませんが、その時点では地積更正をする必要性が全くない。


＞第三者の業者が土地を実測した場合、

などとありますが、こんなのは今回の取引とは直接的な関係を持ちません。
なぜならば、既に資格ある測量士が確定実測図を作成し、更にその面積が登記簿に反映された上で取引するからです。

担当者はよく解らずに説明しただけの話で、条文はそういう第三者の測量による誤差を言っているのではないです。

分筆や合筆を絡まずに、あくまでも単純に実測した面積と、登記簿上の面積が異っている場合の話を定めているのです。今回は「分筆登記」という手続きを踏みますので、通常に考えれば誤差は無し、よって該当しない条文であり、削除してもしなくても特に意味はない、ということです。

この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。
補足までいただきまして、感謝しております。
回答をいただいてほっとしています。
業者といっても知識はさまざまかと思いますので、
今後さらに気をひきしめていこうと決意することが
できました。
この業者は建設部門も持っており、
今回、条件付で家もまかせることになっています。
今後は不動産コンサルタントなどを探して
相談していくことも考えています。
本当にありがとうございました。
またよろしくお願いします。

お礼日時：2006/07/08 14:57

No.5 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/07/06 23:31

No.４ですが、今読み返してみてもう少し補足しておいたほうが良いと思いまして。

問題の条文だけを見れば、もし登記簿と実測の面積に相違があった場合、売主は地積更正の責は負わないのであなたが地積更正登記をすることになります。と言っても、そのために必要な書類は売主の責任で揃えることになりますので、あなたは登記費用だけ負担しなければならない、ということになります。
しかし今回のケースではそれはないでしょうし、その業者の説明にあるようなわずかな誤差が仮にあったとしても、それは気になさることではありません。
条文の理解を間違っているので、大きな問題があるように思われたのでしょうが、その条文自体が今回は気にする必要のないことだということです。

この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。
補足までいただきまして、感謝しております。
回答をいただいてほっとしています。
しかも専門家の方だということで、
本当にありがたい回答です。

この業者は建設部門も持っており、
今回、条件付で家もまかせることになっています。
今後は不動産コンサルタントなどを探して
相談していくことも考えています。
今後に役立つ情報やお勧めなどがありましたら、
ご指導いただけたら幸いです。

本当にありがとうございました。
またよろしくお願いします。

お礼日時：2006/07/08 15:06

No.3 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/07/06 11:53

＞実測図の面積と登記簿記載の面積との間に相違が生じても、売主は、地積更正登記の責を負わないものとする

これは今回は該当が無いと考えた方が自然ですね。
上記条文は通常の実測売買の際のお話かと思います。

今回は測量してその面積にて分筆登記されるわけで、取引時点では実測面積＝登記簿面積となるわけです。
ですからその時点で誤差が出るはずは無いので、雛形の契約書の形式的なものとして捉えておけば問題ないでしょう。

＞実測に基づいた登記後、第三者の業者が土地を実測した場合、どうしても面積に誤差がでてきてしまうので

これは取って付けたような言い訳で、契約書の条文の本質的なことに対する答えになっていません。
測量を何度もやれば、小数点以下の単位で多少の誤差が出るのは機械の精度その他の理由で当然発生しますので・・。

いずれにせよ、そのままで問題は無い話かと思います。

No.2 回答者： biyadoo 回答日時： 2006/07/06 10:37

特に問題ありません。

実測に基づき登記をし、その実測に基づいて売買代金の清算をする。
通常取引です。問題ありません。

契約書が宅建協会の書式と言うことですので、気になる条文は最初から記入（印刷）されているものです。
この条文はまれに実測をせずに売買するときに必要ですが今回は実測済ですので、気にする必要はありません。

不動産会社の説明も曖昧なのがいけないのですが、今回の測量も登記に関係しますので、しっかりと測量しています。誤差が出るとは思いませんが出たとしてもほんの僅かでしょう。気にする程ではありません。
どの物件もこの取引です。
不具合は出ないでしょう。

この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。
補足までいただきまして、感謝しております。
回答をいただいてほっとしています。
専門家の方ということで、
本当に感謝しております。
ポイントにてお返しできず、申し訳ありません。

この業者は建設部門も持っており、
今回、条件付で家もまかせることになっています。
今後は不動産コンサルタントなどを探して
相談していくことも考えています。

専門家の目線として、
また何か参考等ありましたら
アドバイスいただけたら幸いです。

本当にありがとうございました。
またよろしくお願いします。

お礼日時：2006/07/08 15:12

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/07/06 10:34

>「実測図の面積と登記簿記載の面積との間に相違が生じても、売主は、地積更正登記の責を負わないものとする」

これは大抵よく入っていますよ。

>実測に基づいた登記で、実測と登記が異なるなんてことがあるのでしょうか。
あります。大抵は本当に小さな数字なんですけど同じにはならないのです。業者の説明どおり。
これは技術的な限界ですからいたし方ありません。ただ最近ではすごく小さいですけど。
土地形状等により実際に出る誤差は違いますけど、大抵は０．１～０．５ｍ２程度の面積の誤差が生じる程度です。

>契約後、この条文だけを見ると、業者の説明とは違う意味になるのではないかと不安になりました。
いえ、業者のいうとおりです。

この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。
補足までいただきまして、感謝しております。
回答をいただいてほっとしています。

一生で最大の買い物ですから、
気をひきしめていこうとは思うものの、
やはり契約等になると、わからないことばかりで
業者のペースになってしまいます。

この業者は建設部門も持っており、
今回、条件付で家もまかせることになっています。
今後は不動産コンサルタントなどを探して
相談していくことも考えています。

本当にありがとうございました。
またよろしくお願いします。

お礼日時：2006/07/08 15:15