賃貸住宅で、建物を取り壊すので立ち退いて欲しいといわれた場合の保証

Question

現在済んでいる賃貸住宅で、管理している不動産会社から、
「耐震強度を測定したところ、老朽化等で不安材料があるので取り壊す。契約期間内ではあるが、立ち退いて欲しい」という旨の連絡が来ました。
条件は、
1.敷金・礼金は全額返金する
2.引越し代は出さない
3.新しく済む部屋は住人が探す
4.新しく済む部屋にかかる敷金・礼金は住人が負担する
ということでした。

立ち退きまでの猶予はあと半年ありますが、
敷金・礼金を全額返すだけで後の保障は一切ないのは少し乱暴な話しだと感じています。

本来ならばどの程度の保障が得られるでしょうか？
今日不動産業者と話すので、何か保障を引き出せる材料が欲しいです。
どうか皆様のお力を貸してください。
よろしくお願いいたします。

semi-zzz · Accepted Answer

＞何か保障を引き出せる材料が欲しいです。

質問者の権利は先の回答にあるようですが、保証を引き出せる材料をキチンと示した方がよいと思いますので、材料として法的根拠となる法律条文を示しておきます。

なお、同様の質問を以前したことがあるので、こちらも参考にしてください。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2475941.html

＞契約期間内ではあるが、立ち退いて欲しい

まず民法の規定です。
期間の定めのある契約ですので、第６１８条が該当します（６１８条が６１７条を引用しているので一緒に示しました）。
読んでもよくわからないと思いますが、「解約をする権利の留保」とは途中解約の特約が結んである場合と考えればよいでしょう。
つまり、特約があれば、第６１７条のように途中解約を申し出ることができることになっています。逆をいえば、契約期間の定めのある場合、貸し手・借り手とも特約がなければ、途中解約は法的に認められていません。つまり両者の合意や行政による指示などなければ、特約がなければ契約期間をもつ契約は法的に途中解約をすることはできないのです。


（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ） 
第六百十七条 　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。 
一 　土地の賃貸借　一年 
二 　建物の賃貸借　三箇月 
三 　動産及び貸席の賃貸借　一日 
２ 　収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。 

（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保） 
第六百十八条 　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。 

つぎに借地借家法ですが、

（建物賃貸借契約の更新等） 
第二十六条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。 
２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。 
３ 　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。 

（解約による建物賃貸借の終了） 
第二十七条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。 
２ 　前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。 

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件） 
第二十八条 　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。 

第２６条で更新をしない申し出を大家からする場合その時期を定めています。これはあくまで更新をしない場合であって、途中解約に関するものではありません。
なお、この条文により合意が得られなかった場合、法律上借り手が望めば自動的に契約は更新されます。

第２７条は６ヶ月前に申し出れば良いようにも読めますが、これは先に説明した民法による期間定めのある契約は途中解約ができないことを前提していますので、特約がある場合及び契約期間を設けていない契約の場合にしか適用できません。
つまり特約がなければ、契約期間のある契約にはこの条文は該当しません。

また、借地借家法により第２６条又は第２７条の条件と、第２８条の条件が両方揃わなければ、大家側からの解約の申し出は有効に働きませんので、先の回答にあるように拒否してもよいということになります。

説明が後になりましたが第２８条では大家側に正当な事由が必要であるということを定めています。
老朽化による倒壊の危険性などにより行政の指示があればそれは正当な事由となるでしょう。しかし、老朽化による耐震性不足の場合でも簡単な補強ですむ場合は、全く正当な事由にはなりません。

次に金銭的な保証についてですが、これは第２８条の次の記述によります。
「財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して」つまり正当な事由の一部として立ち退き料などの申し出が法律上認められているので、他の理由だけで正当の事由が不足する場合、金銭提供などが必要ということです。

大家側に正当な事由と認められる根拠があれば、それだけ金銭は少なくて済みますし、根拠が薄ければそれだけ金銭提供が必要であるということです。

法律上は以上の条件を満たさないと大家側からは解除できません。
最も両者の合意があれば、解除できますが。

後は話し合いで解決するか、大家に正当な事由があるかどうかを司法判断を求めるかのどちらかになり、どちらもしなければ、そのまま住み続けてよいものです。

semi-zzz · Answer

＃４，５補足です。

1.敷金・礼金は全額返金する

礼金は返金しないお金ですので、礼金は財産上の給付と考えられます。
これについては十分か少ないかという問題になります。

しかし敷金というのは本来何らかのトラブルのために事前に預かっておくだけの金銭ですので、退去時には全額返金するのが原則です。

ただし、退去時には借り手は原状回復義務を負っていますので、原状回復にかかる費用と清算して、残った金銭を返金するのが普通です。

取り壊す予定の建物なら原状回復は不要ですので、敷金は当然として返金される金銭です。


＞ちなみに立ち退き料として一般的にはこのくらいという例はありますか？

相場としては６ヶ月というのがよく言われています（これは過去に書いたこともありますが）。
但し法的な根拠は全くありませんのであまり具体的に書かないようにしています（特にこの質問は根拠を求めているものと思いましたので）。

要求されましたので、参考になりそうなものを紹介しておきます。

参考までにある業者のホームページを紹介しておきます。ここには一様６ヶ月説の根拠らしきものが書いてあります。
http://www.asahi.ac/info/tachinoki.html

又ここには算定の方法らしきものが書かれているものもありますので紹介しておきます。
http://www.mirailaw.jp/info/manage02.html

どちらもオーソライズされたものではないと思いますが。

なお、立ち退き料には営業保証も含まれという考えもありますので、営業用物件の場合は、高くなる傾向があるようです。だから判例などを参考にする場合は、その点を考慮してください。

あと先に書いたように特約がなければ途中解約は原則認められませんので、契約期間を短縮するならその分保証してもらってもよいのではないかと思います。
交渉材料にお使い下さい。

semi-zzz · Answer

＃４です。

＞もし契約書に途中解約の特約が書いてあった場合は、立ち退き料の請求はできないのでしょうか？

消費者契約法に照らして、大家側からの途中解約の特約が有効なのかどうかは、私自身確認していませんので、よくわかりませんが、有効だとしても、これは民法による期間の定めのある契約の途中解約原則禁止がなくなり、借地借家法の第２７条により解約が認められるだけです。

借地借家法では第２８条が成立することが必要条件にありますので、第２７条だけが成立しても法的に解除は認められません。
つまり特約があっても大家側の正当な事由は必要です。


＞立ち退き料って法的な根拠があるんですね、安心できました。

あと、言い回しの問題なのですが、法律上は立ち退き料を請求する権利自体は規定されていません。
大家側が正当な事由の一部として申し出ることができるようになっているだけです。

つまり、立ち退きに対して、借り手から当然のこととして立ち退き料を要求する権利が規定されているわけではなく、借り手に基本的に法律上認められているのはそのまま住み続ける権利だけです。

立ち退き料は法律上大家からの申し出であり、それは立ち退き交渉の中の条件として、提示されるものです。
それが少ないと思えば、拒否して住み続ければよいですし、妥当だと思えば同意すればよいだけです。

まあ、実態としては同じようなものなのかもしれませんが。

あとは話し合いの記録は文書で残しておくようにしてください。

hkinntoki7 · Answer

>何か保障を引き出せる材料が欲しいです

この手の問題は両者の和解によるもので法的に最低補償がＸＸと決まっているわけではないです。
今日、話し合いがあるのであれば、
●引っ越し代を用意できない。
●新しい部屋を探す時間がないし希望物件がない場合、家賃負担が増える可能性がある。
●新しい部屋が見つかった場合、交通費負担
　が増える可能性がある（学生の場合ですが）。
　等々その危険負担を貸し主の都合で借り主に負担させるのであればその分の費用負担を要求するしかないと思います。
　昔、実家でアパートを営んでいた土地を売却したことがありました。その時は１世帯あたり家賃２０ヶ月分を支払ったことがあります。もちろん、それ以外はなんら補償はしませんでした。
とりあえず、敷金礼金は返金してくれるのですから、それに１８ヶ月分の現家賃分を要求してみたらいかがですか？

noname#26116 · Answer

＞耐震強度を測定したところ、老朽化等で不安材料があるので取り壊す

その内容について司法判断のお墨付きという事であれば別ですが、口頭ベースのみの説明であれば単なる口実という可能性も高く、単純に貸主都合による立退きと解して良いと思います。

礼金は別としても、取壊すにあたって敷金を全額返金するなどは当たり前でしょう。
立退き料の算出に厳密な定義はありませんが、最低でも立退きに際して質問者に負担が掛からない程度に要求すべきです。

敷金礼金の返還、移転（引越し）費用、新居の為の仲介手数料、最低でもこの程度は負担して貰うべき内容かと思います。

＞何か保障を引き出せる材料が欲しいです

話がまとまらなければ退去に応じる必要がない、貸主側の一方的な都合で契約解除、立退きさせることは法的に不可能、というのが賃借人の最も強力な材料です。

noname#62235 · Answer

「立ち退きによってこうむるであろう金銭的損害」が妥当な立ち退き料になります。
敷金・礼金の全額返還は当然として、あなたが探してきたアパートの敷金・礼金との差額、あと新しいアパートの家賃が高い場合、今後半年～１年の家賃の差額、引越し費用などを合計して請求すればいいと思います。
一般的には家賃の４か月分～１０か月分と、かなり幅が広くなっているようです。

よくある質問なので検索すると見つかりますよ。
http://okwave.jp/qa2804473.html

なお、立ち退きを拒否してもかまいません。
「更新が切れたら再契約しない」と仮に大家が言っても、正当事由がない限り契約は自動的に更新（法的更新）されますので、立ち退く義務はありません。
大家が家賃を受け取らないという実力行使に出た場合は、裁判所に家賃を供託すれば問題ありません。

賃貸住宅で、建物を取り壊すので立ち退いて欲しいといわれた場合の保証

＞何か保障を引き出せる材料が欲しいです。

＃４，５補足です。

この回答への補足

＃４です。

>何か保障を引き出せる材料が欲しいです

＞耐震強度を測定したところ、老朽化等で不安材料があるので取り壊す

「立ち退きによってこうむるであろう金銭的損害」が妥当な立ち退き料になります。

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