北側斜線　ハウスメーカーの責任について

Question

何時も参考にさせて頂いています。以前、質問させて頂いたのですが、少し説明不足でしたので再度お願いいたします。
　築1年です。第一種低層住宅専用地域です。40坪の敷地の家の玄関（西向き）が都市計画にかかり（5坪）南側の隣りの敷地80坪に新築しました。(以前、母が住んでいました。私が相続しております。以前は敷地分割をしておりました。
両方の土地の面積は横23.5ｍ西　奥行16.5ｍ南です。南西の角地です。
　＊最近、解ったのですが新築の家が北の敷地(前の家）に向かって切り妻の屋根です。前の家の敷地横９ｍ　奥行16.5ｍです。
　＊北側斜線を考慮していない事になります。(残地に対して）
　＊以前の家は新築後、解体しました。今は更地です。
　＊解体後の敷地は有効に使う(売却か、子供が新築する)ハウスメーカーも充分承知していた。
　＊残地(前の家の敷地）を有効の使う為、新築の図面を南側に寄せた。
　＊今日、ハウスメーカーの建築士が合法的に分割できる土地の図面を持ってきましたが、切り妻の屋根の為、分割できる土地はかなり変形です。有効に分割できません。今頃、いっても遅い、何故図面の段階でいわなかったのか？と疑問です。
　以上の場合、ＨＭに資産価値が下がって有効に土地を使えないのでうったえる事は出来るでしょうか？
　よろしくお願いいたします。

kaitiku · Accepted Answer

もう少し考えさせてみては如何でしょう。
諸々を勘案した上での分割ラインでしょうが貴方様のおっしゃる「有効」イメージをどれだけ建築士が理解しているか、不安であればの話です。
合法的分割は難しく無いでしょう、ただし合法化検討にあたり万が一少しでも手を抜いていれば敷地形状も歪む。
合法+有効分割となると当然ながら手を抜いてもらっては困ります、「もうこれ以上無理だ！」、泣きが入る位まで考える義務が有るでしょう。（今案が最善でありこれ以上は無理なのかもしれませんが）

訴えに関しましては証拠等の保存状況によるでしょう、前の方々に準じます。

もし訴えるのであればその前に時間の無駄になる可能性大ですが調停あたりから始めてみては如何でしょう。
。http://www.asahi-net.or.jp/~vr5j-mkn/jibunn4.htm
無駄な時間とお金を使わずに訴訟の勝敗の感触位は掴めるでしょうから。（上手く行けば落とし所にはたどり着けます）
勝敗の感触を得るに当たっては30分5000円の弁護士相談の方が早いですかね、又は行政の無料法律相談（期日電話確認して下さい）。

一応、ご参考に。

noname#78261 · Answer

建物の配置を承認せずに確認申請をしたということでしょうか？
もし、申請前にしていなくても、建ち始めてから時間があるのでその間に疑問を持たなかったというのも認めてしまったようにも考えられてしまいそうな気がします。
確認申請の内容と同じものを大抵申請時に渡します。
というか、契約書に図面はなかったんですか？
契約書にまず、図面もつけるでしょう普通。
申請の副本は検査済み、登記が終われば返ってくるので検査済のあとに登記をすれば２ヶ月くらいあれば施主に渡せるかと思います。４ヶ月はちょっと長い。
残地形状はずいぶんひどい形のようですね。
設計者に投げかけて当人はなんと言ったのでしょう。

訴えても難しいような気がしますが、
さしあたって求めるものは屋根形状の変更工事ですか？
それなら、弁護士、司法書士、建築士等、第３者を交えて、訴える覚悟で業者と話し合うという方向がまずはいいのではないかと思います。

土地の買取や損害賠償等を求めるのならば向こうも建物の建たない土地だとわかれば嫌がるでしょうし、賠償価格も決めにくいので承諾には時間がかかるでしょう。

dr_suguru · Answer

＞どーにでもなるのでしょうか？

市街化区域は、分筆不要で一部申請が可能です。
その時の建築する敷地に対して
有利なような机上分筆（分割）するだけのこと。
最後に、違反助長じゃありません。

-Nothland- · Answer

こんにちは、
図面（配置図、立面図等）がないと詳しい事情を把握できませんが、
おそらく、旧住宅を解体した北側敷地の利活用の事と察します。
売却する場合を除いて、お子さんの住宅を建築する際の一つの解決策として、外壁後退とは北側（真北）隣地境界線からの規定ですから、今あなたの住んでいる住宅の北側に増築し一つの建物にするのです。
増築する方法は、(1)内部で行き来出来る。（２世帯住宅）（渡り廊下形式でも、風除室でも、玄関ホールでもかまいません。）、(2)構造上主要な部分である外壁や屋根がつながっている。（長屋形式）
何処がつながっていると一つの建物と扱うかは、行政庁によって違う場合があるので事前相談をお勧めします。
以上参考になれば、幸いです。

noname#78261 · Answer

設計図面で疑問をもたず、出来上がった今気づいたというに契約者も責任があるのでは・・・少々思います。
1のかたのとおり、申請はどうあれ、残地との敷地設定を先にすべきだったので、それをしなかった理由がなにかという事になるでしょう。

その時点では、知らなかった、なぜ教えてくれなかった。という事ではないでしょうか。建築士はいろいろな事をアドバイスしますが何をアドバイスしたらいいのかは話し合いの中で多様に変化します。今回はコミュニケーション不足が産む重大な失敗ではないでしょうか。
どこまで理解しあっていたか打ち合わせの記録書などが無いと証拠不十分でしょう。

ちなみに敷地分割ラインは勝手に出来るものではありません。ちゃんと既存のチェックをされますよ。ご注意ください。

dr_suguru · Answer

どっちみち、敷地分割（机上分割）ですので、
公図上の分筆線ではありません。
処分すると言う事になると、公図上に分筆線を入れることになりますが、
南側（親）と北側（子供）との間の机上のライン（敷地分割線）なんて、
べつに違反助長するわけではありませんが、
市街化ですから、どーでもなります。

noname#107982 · Answer

中途半端な土地が有るのはこの手が多いですね。
家を建てる時にの注文書や契約書にはんこおしてるので多分無理です。

切り妻の屋根を壊して何とかすれば解決できませんか？

mud_jayson · Answer

＞＊解体後の敷地は有効に使う(売却か、子供が新築する)ハウスメーカーも充分承知していた。

話の焦点はここですよね。
承知していたと言っても、どういうレベルで承知していたのか。

特に「有効に使う」、「有効」という曖昧な言葉で約束事が成立するのか疑問です。

あなたも、新築したときよりは今のほうが知識が付いているのかもしれませんが、出来れば北側に残る土地をどの様に使えるのか？（どんな形状？面積は？）というレベルで確認しておく必要があったのではないでしょうか。

今回、北と南の両方の土地を一宅地として「建築敷地」としたのでしょうかね。だとすれば、それがそもそもの間違いです。北側斜線だけでなく建蔽率や容積率など、新築のプランが最低限必要とする土地の範囲を確認しておくべきでした。

訴えるのは自由ですが、何を訴えるのかが難しいですよね？
あるべき姿になっていないから訴える。では今回の件で「あるべき姿とは？」と問われると基準が曖昧で答えようがないでしょう。

北側斜線 ハウスメーカーの責任について

もう少し考えさせてみては如何でしょう。

建物の配置を承認せずに確認申請をしたということでしょうか？

＞どーにでもなるのでしょうか？

こんにちは、

設計図面で疑問をもたず、出来上がった今気づいたというに契約者も責任があるのでは・・・少々思います。

どっちみち、敷地分割（机上分割）ですので、

中途半端な土地が有るのはこの手が多いですね。

＞＊解体後の敷地は有効に使う(売却か、子供が新築する)ハウスメーカーも充分承知していた。

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