更新時の契約不利益更新について

一戸建てを賃貸にて借りています。
契約時に未リフォームでしたので、大家さんから
「リフォームする条件ならば月々○万円でいい」という
条件に同意し、自分でリフォームして入居しました。

契約更新（今月末）の時期が来て、大家から書類を渡されました。
内容は契約変更の通知で、同意できないならば退去して欲しい
旨が記載されていました。
契約変更内容としては
・今まで貸していた駐車場を「なし」とし２台停められる駐車場内にて
　一切他の駐車も不許可とする
・入居時にボイラー故障の際の修理費及び好意で行った水回り清掃として
　敷金は相殺とし、返還しない
・その他感情的な文章（読むに耐えない内容でした）

といった内容でした。契約更新の回答期限は２月末となっていました。

契約更新を渋っていたところ、先日の土曜に直接来て、ウチの家内も
交えて話がしたい、契約更新する気があるのか、無いならさっさと
出ていって欲しい、と大声で玄関でまくし立てる始末です。
家内は風邪で寝込んでいるので、ここではなんなので外で話をしませんか
と持ちかけた所、ヒステリックに何か言った後に
「保証人に直接話する、あなたじゃ信用ならない」と保証人に連絡したようで
保証人から電話で「大家さんの言ってる事が支離滅裂でわからない」
と言われました。
確かに以前から大家さんは感情的にしか話する事しかできないらしく、除雪に
関しても駐車場に関しても何かしら文句を感情的にぶつけてきていました。
「あなたがロードヒーティングのボイラーの前で雪を踏みつけるから
　いつまでたっても溶けない！」
「ウチは灯油代が食費よりも高い！」
「ウチは雪を捨てる場所が無い、あなたは庭に捨てられるから私は
　そっちの敷地に雪を寄せるしかない！」
「除草が全然なってない！」（実際はそんな事ありません）
雪は毎日敷地内に寄せられ、排雪に追われて深夜までかかるのも日常で
仕方ないな、と已む無く大家の敷地内まで除雪していました。
（近隣の方が見るに見かねて大家に直接言ってくれたのですが、全然
　話合いにならなかったようです。）

話を元に戻します。
昨日にそんなトラブルが発生し、我慢の限界を超えたので退去を決め
本日、転居先も決め、今月末に引っ越す事に決めました。
ただ、このままだと腹の虫が収まりません。不条理な契約を一方的に
提示してきた挙句、敷金は返さない、といったものですが、どうにかして
敷金を返却して頂けないものでしょうか。

また、保証人に対し、「信用できないので出て行って欲しい」と口頭で
言っていましたので、転居費用も払っていただけないかお教えいただけないでしょうか。
・・・もっと言うならば、リフォームに関わる料金の一部でも戻らないでしょうか。
回答の程宜しくお願い致します。

No.3 回答者： DIYsyoubou 回答日時： 2008/03/04 15:25

部屋を普通どうりの使用なら、敷金の７５％位は返還されます。

http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/new_page_1.htm
でもありますが、礼金は帰ってきませんが、原状回復義務とは、減価償却分までの修繕義務までは入っていません。

で、敷金で修繕しなければならない場合は、タバコで床を焦した。タバコのヤニでべっとり汚れた部屋にした。壁に大穴を開けた。窓の閉め忘れで部屋の中を濡らして床板が波打った。ポスターを貼るため大量の画鋲をさした。などです。

逆に修繕費を大家が出さないといけない場合は、経年変化のため畳表がささくれたのでの修繕、冷蔵庫を置いてた場所の裏のクロスに静電気により黒いシミができたためのクロス張替え。カレンダーを下げるためだけにネジをさしたための穴の修繕。エアコン固定のためのネジ穴修繕。網戸が経年変化のため破けた修繕。などの一般生活のため不可欠な内容の修繕は、毎月の家賃から回収しないといけないようになってます。

ボイラーの故障と、水周りの清掃などは前使用者によるものであって、両方とも減価償却に該当すると思われませし、使用していない人から回収も筋違いです。もちろん、入居の条件に不必要に要求した場合は別。

最初にリフォームした時の契約書などに大家の許可書類などあると思いますので、それらの準備及び、入居時に、自費でリフォームした場合は家賃を安くてOKとした契約書等、近所の証言者などを準備して裁判にそなえましょう。
大阪法律事務所によるとhttp://www.osaka-law.com/setumei/syakuti.htm基本的に定期借地（借家）契約でない場合は、不当要求であるから、慰謝料及び、引っ越しにかかった費用、また、新居の敷金・礼金なども上げれると思います。

裁判では、通常使用状態であるなら、最低でも７５％位は返金するのが妥当と言う判例も出てますよ。
もし返さないなら、小額訴訟（６０万円未満）をすれば、弁護士不要で、当事者と裁判官の3人だけでできる裁判がありますので、費用も多くても多くて2から３万位でできますよ。

不当要求に決して負けてはなりません。大家は頭に乗ってますので、更なる被害者を作らないためにも。

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/04 14:58

>こういった場合、ボイラーを買い取っていただくか、当方で外して

持っていっても構わないのでしょうか。

大家の承諾を得て行ったものかどうかによって回答が変わります。

大家の承諾を得て行ったものなら、造作買取請求権により、買い取り請求ができます。ただしそれは減価償却をした時価になります。

逆に大家に無断で行った場合は、原状回復義務がありますので、元のボイラーの代わりにおいておくのはいいかもしれませんが、取り外していくと、元あったボイラーを戻しておかなければ、原状回復義務により元あったボイラー分を請求されるかもしれません。

承諾を得て行ったリフォームも本来は建物の価値が上がった分は買い取り請求権があるのですが、契約の経緯からすると、買取請求件を使用させる代わりに家賃を安くしている様子ですので、買取りを請求するのは難しそうです。

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/03 16:02

>今まで貸していた駐車場を「なし」とし２台停められる駐車場内にて

一切他の駐車も不許可とする

駐車上場契約が建物と一緒の契約になっているか、駐車場は別な契約になっているかによって回答が変わります。
駐車場の契約が独立している場合、契約内容の変更の申し出は有効であり、駐車場については、条件がのめなければ、更新してもらえません。
ただし、住居に関しては借地借家法による保護があるために、契約変更に応じる必要はありません。駐車場が建物の契約と一緒になっていれば、駐車場の変更にも応じる必要はありません。


＞また、保証人に対し、「信用できないので出て行って欲しい」と口頭で言っていましたので、転居費用も払っていただけないかお教えいただけないでしょうか。

借地借家法は借り手が住み続けられるようにして借り手を保護する法律で、退去する意志のある人は保護していません。
そのため退去の申し出があったとしても、それを承諾した場合は特に保護がありませんので、今の段階で引っ越すならば、大家の退去の申し出に単に応じただけなので（特に立ち退き料の提示がなかったことから立ち退き料なしという条件の申し出に）、請求することは困難です。

立ち退き料がほしければ、相手の申し出を断り、そのまま住み続けて、立ち退き料の話が出てくるような段階でないと難しいでしょう。訳のわからない大家だとそういう論理的な話は無理でしょうから、退去するつもりならあきらめましょう。

＞入居時にボイラー故障の際の修理費及び好意で行った水回り清掃として敷金は相殺とし、返還しない

契約書でこの修理代等を原状回復費用として引くとしてなければ、敷金から相殺するのは社会一般的に認められません。
ただし、相手が応じなければ、取り返すことは難しいので、相手の同意の代わりに法的な処理をする必要があります。
このようなものに対する法的な手段として少額訴訟などを方法があります。

この回答への補足

補足になりますが・・
入居１年経過時にボイラーが壊れ、当方負担にてボイラーを購入し
設置して使用しております。
こういった場合、ボイラーを買い取っていただくか、当方で外して
持っていっても構わないのでしょうか。

補足日時：2008/03/04 13:58

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
とりあえず紹介した不動産を通じて敷金の返還を求める形にて
対応していこうと思っております。
他の経費については勉強代と思うしかありませんね。。

お礼日時：2008/03/04 13:57