区分所有法

Question

区分所有法について、「管理者」と「理事長」の違いを教えて下さい。
１．ほとんどのマンションの管理規約には「理事長は建物の区分所有等に関する法律に定める管理者とする」旨の記載があると説明を受けたのですが、確認のしようもなく困っています。事実そういうものなのでしょうか。
２．理事長が管理者となる点について、メリット・デメリットを教えていただけませんでしょうか。

newbranch · Accepted Answer

現在管理組合の理事長をやっています。

建物の区分所有に関する法律の第２６条に以下の通り管理者の権限が定められています。
（権限） 
第二十六条 　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。 
２ 　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。 
３ 　管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。 
４ 　管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。 
５ 　管理者は、前項の規約により原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。 
したがって、管理者＝理事長となります。勿論、以下の通り、選任及び解任も集会(管理組合総会）において、議決することができます。
 （選任及び解任） 
第二十五条 　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。 
２ 　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判
所に請求することができる。 

理事長＝管理者のメリットデメリットは、法的には同意ですから、ありませんし、理事長と管理者が別の人間であることはできません。

tk-kubota · Answer

管理者は総会の決議でだれでもいいが、理事長は組合員でなければならない。
管理者の選任は、総会の決議で決めるが、理事長は理事会で決める。
理事会の理事は、総会の決議で決める。
理事長は管理者になれるが、管理者は理事長になれない。　　
解任は、管理者は総会の決議又は区分所有者の訴えで裁判所が解任するが、理事長は理事会で解任する。
従って、内部の者が理事長兼管理者の方が安全だからです。
デメリットは、部外者でもなれるので、信用できるならいいですが、保険金の受領まで権限があるので不安。(金儲けのため管理会社がなろうしていいることが多い。)

st_tail · Answer

管理会社の社員です。
管理組合の皆様のお手伝いをしております。

さて、他の方も書かれていますが、区分所有法には、理事とか理事長と言う文言、概念はありません。
区分所有法においては、「管理者」と言う存在のみが定義されています。極端な話、理事など選任しなくても、管理者と言う存在がいれば、それで管理組合を運営することは可能です。

ところが、国土交通省の出している「標準管理規約」では、区分所有者の中から理事を選任し、代表者を理事長とする、と言うことが書かれています。これは、マンションの運営を民主的にするためと思われますが、この辺が区分所有法と整合性が取れていないので、質問者様のような疑問が発生するのでしょう。

で、確認をする方法ですが、参考URLに国土交通省の標準管理規約を貼っておきます。現在、国内で分譲されているマンションでは、殆どがこの規約をベースにした管理規約を作っているはずです。これの第３８条２項をご覧ください。はっきり、理事長が区分所有法上の管理者とである事が書かれています。この条文により、理事長＝管理者である法的な根拠ができるわけです。

メリット、デメリットですが、通常は、理事長と言うのは管理組合を代表する立場であり、それを法的に「管理者」とするのはごくごく当たり前の事です。逆にそうしない（例えば副理事長を管理者とする）方が、はるかに不自然で、理事長と管理者、どちらが管理組合の代表なのか、と言うトラブルにつながるでしょう。

＃２様が書かれているのは、「管理組合法人」と言う、法人なりをした管理組合のことですので、通常の管理組合の場合とは、ちょっと区別して考えたほうがわかりやすいと思います。

ついでに書いておくと、マンション関係では「管理員（管理人）」と「管理者」は全くの別物になります。ご注意ください。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

ken200707 · Answer

建物の区分所有等に関する法律では、“理事長”という役職（立場）を定義していません。
第四十九条 （理事）　管理組合法人には、理事を置かなければならない。
２ 　理事は、管理組合法人を代表する。
３ 　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。 
本来、理事は同等の立場であり、それぞれが独立して“管理組合法人”を代表します。
しかし、
４ 　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。
により、所謂“理事長”（理事の長たる立場）を定め、設置することは禁止されていません。

管理人については
（選任及び解任）
第二十五条 　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。 
とあり、その“選任”について条件（理事中から選任するや、区分所有者から選任する）は無いので、基本的に（規約に特段の定めが無い限り）誰を選んでも問題ありません。

また、理事（理事長の立場を有する理事を含む）の権限は、
第五十二条 （事務の執行）　管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。 
による“法人の事務”に限られます。
管理者は
第二十六条 （権限）　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。 
の権限を有します。

“規約“によって、“理事長の立場”を定義することは認められているし、その理事長を同時に管理人に選任することも認められています。

２．理事長が管理者となる点について、メリット・デメリットを教えていただけませんでしょうか。
上記のように、本来双方の権限は個別のものですが、双方が反目した場合、最高決議機関である“集会”の意図の実現が困難になり、結果的に“区分所有者”の利益を害する可能性があります。

例えば、“管理者”が、その管理に必要な何らかの行為を外部に対してを行いたくても、法人格を代表している“理事（或いは理事長）”が反対すれば、事は容易に進みません。
逆にいえば、理事（長）と管理者が同一人物であると、独善的な運営や管理が行われることになり、それを是正すべき“集会”の開催すら事実上困難になりかねません。

立法者の意図は、法人格の代表者と管理者を分離することで、後者（独善的運営）の発生を防止することであり、現実的には効率的運営を期待して同一人物が兼ねることが多いようです。このあたりの取捨選択は“集会”を構成する“区分所有者”個々人の見識にかかっています。

区分所有法

現在管理組合の理事長をやっています。

管理者は総会の決議でだれでもいいが、理事長は組合員でなければならない。

管理会社の社員です。

建物の区分所有等に関する法律では、“理事長”という役職（立場）を定義していません。

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