火災保険の建物評価額について

中古マンション火災保険の見積りを
住宅ローン提携火災保険（A)の他、
別途直接保険会社から見積もり(B)を取りました。
住宅ローン専用保険と一般火災保険と商品は違うものの
同じ保険会社の商品でありながら代理店が違うせいか
建物評価額が違うため頭を捻っています。

（物件）東京都内　SRCマンション　上塗り５０．９４m2
　建物評価額
　（A) 7000千円
　(B)10,900千円

また保険会社営業所（Ｂ）の方の話だとこの金額で低いようなら
もう少し高く評価できるというようなことも言われましたが、
建物の評価額ってそんなに簡単に変えられるものなのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： ag0045 回答日時： 2008/06/17 08:49

＞回答の新築価格とは建物評価額のことですか？

建物評価額に対する専有面積の部分、
通常その４０％の金額が個人保険の対象になのでしょうか。
見積もりは建物評価額の100％約定となっています

回答：最近の火災保険は新築価格での加入が標準ですが、ローンに
伴う５年超の長期火災ですと、時価評価での加入となります。
この場合には時価と新価の差額を別途５年以内の保険で別途追加加入
すれば良いのです。

またマンションの場合には個人の所有権は専有部分のみです。
従って個人として付保するのはこの専有部分のみです（通常は建物
評価額の40％）

マンションの面積は(1)壁芯基準(2)上塗基準(3)内法基準があります。
登記面積は内法基準、管理組合基準は上塗基準、販売業者の表示は
壁芯基準です。

保険会社は通常は登記面積で評価をしますが、大まかに云えば、
25万円～30万円/m2ぐらいです。
仮に27万円なら×50m2＝1,350万円
1,350万円には共用部分も含めた金額ですので、×40％＝540万円
ぐらいが適切な金額です。

管理組合によっては管理組合の規定で共有持分部分を50％にしている
ケースもあるので、×50％＝675万円（約700万円）となり、
（Ａ）の7000千円が妥当かもしれません。

一般の素人のような代理店はそんなこと知りませんし、保険会社の
勉強不足の社員もこう云ったマンションの保険金額に関して無知な
者が多く、保険料の取り過ぎとして業界でも問題となっています。

銀行も建物のローンとして貸し出したのだからと、共用部分も含めた
建物評価額そのままで火災保険を強制的に付けさせて、質権設定を求めたりすることもあります。
これも、超過保険として全焼なら付保額全額は出ません。

この回答へのお礼

ご丁寧な解説ありがとうございます。
見積書の建物評価額というのは専有面積のことを指しているんですね。

適正評価であれば、見積もりの「建物評価額の100％約定」で
全焼のときはは担保額を全額補償しいただけるということでしょうか。大変参考になりました。

お礼日時：2008/06/17 21:22

No.5 回答者： yasuyosan 回答日時： 2008/06/17 10:16

東京都内でＳＲＣマンション５０．９４m2の建物評価額は上塗り基準で７００万円前後、壁真基準で１０００万円前後が妥当な額です。

これは地域、構造、面積から出す新築費単価法での計算です。

したがって規約が上塗りならＡが正しいでしょう。

この回答へのお礼

基準によって随分と差が出てくるんですね。
参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2008/06/17 21:23

No.3 回答者： ag0045 回答日時： 2008/06/16 22:46

仮に権威ある複数の不動産鑑定士に算出してもらっても、違った

金額が出ます。

建物の価格なんてそんなものです。
同じ建物でも、1割や2割の差は当たり前の世界です。
保険会社の出す金額も「当たらずと云えども遠からず」です。

最近の火災保険はほとんどが新築価格で付保するようになって
います。
従って、保険会社がその金額で認めた以上、全焼ならその金額で
支払われます。

但し、マンションの場合には廊下や階段など共用部分を除いて
個人の加入金額を決めますので、新築価格が1000万円なら、
付保する金額は通常はその40％の金額となります。

残る60％は共有持ち分として、管理組合が付保します。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

＞新築価格が1000万円なら、
＞付保する金額は通常はその40％の金額となります。
＞残る60％は共有持ち分として、管理組合が付保します。

回答の新築価格とは建物評価額のことですか？
建物評価額に対する専有面積の部分、
通常その４０％の金額が個人保険の対象になのでしょうか。
見積もりは建物評価額の100％約定となっています。

お礼日時：2008/06/17 07:09

No.2 回答者： donbe- 回答日時： 2008/06/16 22:11

保険屋は建築関係の専門家ではありません。

建築材料はピンからキリまで　その良し悪しが判断できるわけがありません。
あくまで、保険屋の標準価格　目安のようなもので評価するにすぎません。その価格範囲内　プラス、マイナス３０％程度の範囲内に価格設定すれば良いことになっています。

そんなアバウトなものです。
評価額は簡単に変えられるものです。本気に正確な評価を求めるなら、その筋の専門家、土地・建物鑑定人のような方にたのむしかありませんね。ただし、それなりお金がかかりますよ。保険屋ならタダですが・・・。

No.1 回答者： amassg 回答日時： 2008/06/16 22:05

>建物の評価額ってそんなに簡単に変えられるものなのでしょうか？

結論から言うと、変えられます。

建物の評価額は、建物の構造によって各都道府県別に１m2辺りの単価が決まっていますので、その単価に面積を掛けてやれば金額が求められます。
尚、内装等により±30％の範囲で設定できます。

(A)の評価基準が上塗り
(B)の評価基準が壁芯
ということは無いですよね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

どちらも見積もりに専有面積が明記されていて
それによると上塗り基準になるようです。

評価額は簡単に変更できても
実際保険がおりるときはどうなのでしょう？

お礼日時：2008/06/17 07:00