注文住宅用の土地を買う時の注意点を教えてください。

注文住宅用の土地をこれから探そうと考えている者です。
変な土地を間違って買わない為に、どんな事に注意すればいいか、
どういう行動を起こせばいいか等、何でも良いのでお教えください。

それと例えばですが、過去に洪水があったとか、制限がある土地とかetc...、
そういう事を知るには、直接役所へ行くのでしょうか？
直接行かなくても電話やネットの何らかのサイトで分かりますか？

No.1 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/08/06 00:59

自宅の建築ということでよいのですよね。

大きく分類すると、

１．法規上（建築基準法、他）上建築可能かどうか
２．敷地に接する道路の使用する権利
３．経済的負担
４．近隣

の４点を考慮する必要があります。
１番については、不動産業者が重要事項説明で説明しますのでそれで事足りますけど、念を入れたいのであれば、そこを管轄している役所の都市計画課（名称が異なることがあります）と建築指導課にいけば教えてくれます。
都市計画課では都市計画により道路計画がなされているのか、その計画に敷地が引っかかっているのかなどを確認できます。
建築指導課では建物を建築可能かどうかがわかります。

２番については、道路が公道ならば問題なし、私道の場合には持ち分も同時に取得できるかどうかが問題になります。持ち分が取得できないという場合は注意が必要です。
非常に道路問題は複雑なので簡単にいえる話ではありませんので割愛します。

あと、その敷地が危険な場所などであれば（有名なのは崩落の危険などですね）、役所が指定しているのでそれも知ることが出来ます。

３番ですが、主立った物は、

ａ．文化法の適用有無
　－＞遺跡などの埋蔵物があるとかなり厄介です。文化法で埋蔵物のありそうなところを規制しています。最終的には建てられるのですが、そのためには多大な費用負担が必要になることがあります。

ｂ．地盤
　軟弱だと地盤改良等の費用がかかります。

ｃ．上下水道や都市ガスの状況
　敷地内に引き込まれていなければ当然費用がかかります。
敷地に引き込む必要があるとしても、それが前面道路にもまだ引き込まれていない話だと当然費用は上がります。

ａ，ｃは重要事項説明で知ることが出来ます。

ｂは簡単には知ることはできません。
一番面倒な話です。調査方法としては、

　・建築指導課で近くのボーリングデータがないか聞く
　・地域の図書館、博物館などで昔の地理情報を調べる

などです。

４番は一番判断が難しく、そして現実の話をすればもっともネックになることがある話です。平たく言えば隣人や近所に問題行動などをする問題人物が存在するかどうかですね。あと、敷地の境界線が地積測量図で確定していない場合には隣人との境界問題になることもあります。
変わったケースでは、隣人に嫌がらせをするような人物が住んでいて、結局平穏な生活が出来なく、新居を手放すことになったという話も意外と多くあります。

もう一つは騒音とか異臭とかですね。特に工場が近くにあるとそういう問題に悩まされることがあります。

ざっと説明したので説明し切れていない部分もあるとは思いますけど、とりあえず思いついた物を書きました。

あと番外として防災の話もありますね。
水害その他については、役所に防災課というのがあるのでそこで聞いてみてください。役所によっては災害マップなどを製作していることがあります。

No.2 回答者： nsan007 回答日時： 2008/08/06 09:18

法的な問題などは役所でも担当のことだけ「これは出来ません」程度しか答えてくれません、どれだけ建てられるのか、他の法律との兼ね合いは・・なんて素人にはとても分かりません。

ハウスメーカーの営業も素人と同じ人が殆どです。
土地探しの前に一緒に探してくれる建築家選びをするのが間違いない方法です。設備や地盤の強度など専門的なアドバイスを受けながら購入すると間違いがありません。
もし、そり建築家が気に入れば家の設計までお願いしても良いですし、最初から土地の調査だけと費用を決めてお願いすれば、それだけで後はハウスメーカーで建てることも可能です。
ハウスメーカーに最初に相談してしまうと無料でしてくれるかもしれませんが、途中から他のメーカーに変えたりするとトラブルになります。