銀行がマンション融資（サブリース）を断ってきました。

マンションを建設会社に進められ、1ルームの16室賃貸で収支計画もサブリース（家賃保証20年）を組んで綿密に建てたのですが、なぜか大手銀行2行が”サブリースの計画は不可”との回答が来ました。
融資は必要ですし、家賃保証がない状況ではかなり不安との事。銀行は現在おおむねこのような反応なのでしょうか？
各者の主張がぶつかっており、どう判断すればよいかわかりません。
サブリースなどに変わるよい収支案はあるでしょうか？
（立地はよくも悪くもありません）
事情があり計画を中断したくはありません。
一般的な視点を元にしたアドバイスいただければ幸いです

No.7 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2008/08/21 09:15

この「事業」の主体は、工務店でも銀行でもなく、あなたです。

あなたが自身で計画たてて、事業として成り立つか考え、勝算があるならやればいい。
業者の口車に乗って、何も考えずにやるのであれば、たとえ銀行が金出しても、事業は破たんします。そもそもの経営手腕や頭脳がなければ、やめたほうがいいです。むしろ、その土地自体をリースし、賃借料かせぐほうが無難では？
また、なんなら、売っちゃってもいいでしょう。低い評価しかつなないようなら、そもそもそんな土地で高収益事業するのは、よほどの経営手腕がないと無理です。

この回答へのお礼

売却含め色々、思案しています。

本当に、勉強すればするほど面白いです。
同時にリスク（失敗）は自分の責任であるとも思います。
失敗している人の事例はやはり”安易に乗った”場合が多く、
そこそこ研究している人は、トントン以上はやっているようです。

今回色々と皆さんや良い人（現段階では）に恵まれたので、
助言を生かして結果を出したいです。

やはり、聞いてみるもんだと思いました。
銀行マンもサブリース会社の人も
良し悪し両面を整然と話してくれました。
建築会社はやはりちょっと胡散臭い切り口で話す人が多いですが、
それは取り込むためにしょうがない部分なのでしょうか。

ほか仲介会社や個人オーナーさんなど
もっと勉強したいと思います。

読書もある本では肯定されていても
別本では否定だったりしますので、
やはり”広く聞く”がベストと考えます。

自分でがんばります。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/23 17:43

No.6 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/21 09:02

＃３です

＞銀行は現在おおむねこのような反応なのでしょうか？

以前（３－４年前）は逆に「サブリース契約がないと貸せません」．．．でしたけどね

＞サブリースというシステム自体は会社にも寄りますがよいものだと考えています。

そこが勘違いの元でしょうね

今年広島の業者が倒産しました

・自社の新築土地付き物件を売ってくる
・サブリースなので家賃は一時業者の元へ．．．

入居者－業者－大家

業者はあくまで「借り手」ですから大家の貴方より法律で強力に保護されています

先日倒産した後は未だに．．．

・入居者は破産管財人に家賃を振り込んでいます
・大家には１円も支払われていません
・大家には入居者との契約を取り消す事も出来ません
・大家には今の入居者と契約をやり直すことも出来ません
・銀行のローンは待ってくれません
・業者（破産管財人）との契約解除が出来ても入居者は一方的には追い出せません
・話が解決するまで恐らく半年くらいは家賃収入は見込めないでしょう

http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2700.html

私も５千万円程度の物件をセールスされましたがどう計算しても採算が合いませんでしたので見送りました

先日、都市銀行に新規融資の話をしましたが「サラリーマン大家に対しては当分貸し付けるな」と本店から指示が出ているそうです

サブリース業者の倒産．．．その辺りも影響しているのかも？

余談ですが「なんとか２１」だと５・１０年毎の家賃改定がまとまらないと入居者は一斉引き揚げになります
その時に設備の増強を言われる事も多いようです
・防犯ガラスにしてくれなければ契約は更新できません
・宅配ＢＯＸを設置してください
・ガスからＩＨに替えてください

それが嫌（採算が合わない）で１０年目に売り物になります

この回答へのお礼

広島の業者の件ですが、契約書の内容次第との事です。
失敗事例が目の前にありますので、
契約のかなり前から契約書を熟読し、
少しでも疑義がある部分はきちんと書面で回答を求めようと思います。

サラリーマン大家には・・・という部分は、
安易な貸し出しは厳禁ということらしいです。
サブリースがいけないと言うことではなく、
将来価値（DCFだったかNPVだったか・・・）を担保に貸し出す時代ではなくなってきているという趣旨の説明を受けました。

あとサブリース会社倒産については、
あまり聞こえの良い高額な保証は危険との事。
90％を超えていると微妙との事でした。
（考えてみれば上がりが少ない（儲けが少ない）会社は
やっていけないしサービスも悪くなりますよね）

一括借上げは、はしごを外されるようなリスクがあるとの事。
そこが会社の狙いで、依存性を高めた後、設備や工事物で
利益を上げる場合があるとも言ってました。
いずれにせよ、スタート前に色々と選択肢を描き、
状況の変化のたびに徐々に舵を切るようにとの事でした。
その点今回は１部屋でも借り上げますと言ってもらえたので
少し安心しました（不勉強ですかね）。

かなり勉強できました。が、安心せずにもっと突き詰めていきたいです。
ありがとうございます。

お礼日時：2008/08/23 17:32

No.5 回答者： BBQ38 回答日時： 2008/08/20 20:25

こんにちは。

基本的に事業は進めたいとのご意向ですので、最後はその方向でコメント
しますが、前半はちょっと否定的なりますがお付き合いください。

私が銀行担当者ならあなた方に融資するか？　
　ＮＯ

　ご質問文及びNo.1回答を読む限り、地元工務店の受注を取らんがための
　セールストークに潜むリスクを十分検討しきれてない人だな～という印
　象がぬぐえません。

　サブリース契約をすることで空室リスクが避けられると早合点して契約
　したが、思っていたのと違うと言う人が続出し、一時期非常に問題にな
　ったことがありました。
　（まあ、今も同じトラブルが起きていますが。。。）
　文面を見る限り、ネットでちょっと調べれば判るそんなことも把握でき
　ていないレベルに思えて仕方ありません。

　銀行の方はそんなことを感じて、まずは手っ取り早く「サブリースは不
　可」と言ったのでしょう。

　『立地はよくも悪くもありません』・・・不動産賃貸ビジネスも少子高齢化
　の中で厳しさを増しています。そんな中、よくも悪くもない立地で収益
　を上げていくためには賃貸経営能力が必要です。

　例外は立地が極めていい場合は別です。急行停車駅の駅歩3分、そんな
　ピカピカ立地だったら、経営能力の無さや時間経過し賃貸物件の仕様が
　古臭くなっても入居者は居ますのでローンが付く可能性がない訳ではあ
　りません。

　サブリース会社に代わる別の仕組みを持って来たって一緒です。要はロ
　ーンを借りる借主が不動産賃貸ビジネスにかかる能力を見せない限り難
　しいでしょう。なんぼ強力なパートナーを連れてきたって事業主たる貴
　方が賃貸経営能力の片鱗を見せないなら無理です。　

　担保（土地）があるから金を貸す、そんな時代はとっくに終わってます。
　サブプライム問題から不動産融資のバーが高くなっている現実はありま
　すが、単に借主に事業遂行能力が無さそうだから貸さないという至極当
　たり前のことが本質だと思いますよ。

　面と向かってだと貴方は能力ないから貸さないといいずらいから表現を
　かえただけ。私だってネット掲示板という匿名性がなければここまで本
　音丸出しトークはしません。恨まれて刺されでもしたらいやだもん（笑

さて、厳しい話が長くなりました。ここからは前向きにコメントします。
　
　まずは賃貸経営に関する本を（図書館から借りてでもいいので）複数読
　んでみて基本的な知識を身につけてください。
　サブリースで空室リスクが避けられるから飛びつくという安直なレベル
　を卒業できます。

　その上で対象物件の良いところ（＝競争力があるポイント）を考えてみ
　て、銀行の担当者に○○が良いので賃貸事業として成立するので融資し
　て欲しいと交渉してみてください。

　勉強してきた熱意を評価してくれれば、まだ条件に合わず不可であって
　もクリアするための条件など相談に乗ってくれて前向きに進みだすかも
　しれません。

　時間的な余裕がないなら、自己資金を多く用意し、借入比率を低くする
　ことで借り易くするという手っ取り早い方法もあります。（お金があれ
　ばですが。。。）　

この回答へのお礼

ご指摘を受けまして、即効で本を読み漁りました。
高額な判断をするにはあまりに浅はかだったと反省すると共に、
きちんとやれば、面白いものであるとも感じた次第です。

まだ勉強し始めて数日ですので、しばらく勉強しなければと思いますが、
稚拙な失敗・後悔はしなくて済みそうなレベルまできたと思います。

銀行マンやサブリース会社の方が、
丁寧に（公平に見ても、踏み込んでアドバイスくださいます）、
親身に相談に乗ってくれてますし、
私も　オヤ？！と思うことは書き出して、
質問して行ってます。

立地含めて総合的には恵まれている状況です。
半数だけサブリースにして、
半数は独自で集客（客付け？）してもいいですよ
ともいわれました。
あとは、建設会社と管理会社やサブリース会社は
分けた方が良いともいわれました。

自己資金などの部分はまだ勉強不足なのですが、
相応の結論は出せそうです。

色々とありがとうございました。
成功したといえるようにがんばります。

お礼日時：2008/08/23 17:13

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/08/20 17:26

　綿密に計画すればするほど、家賃を支払ってくれる業者が２０年も存続する保障が無い、サブリースには考えが至らないのですけど。

　２０年もその業者が存続する保障があると言える根拠が何かあるのでしょうか？

　銀行が難色を示すような計画を今持ってくる建設会社はそもそも大丈夫なのでしょうかね。

　船出の時期が悪すぎるという気がします。
　

この回答へのお礼

20年存続なんてわからないですよね？！
この建設会社にもきちんと話をして、
疑念に答えてもらえる案をもう一度出してくださいと、
いいました。
影で銀行やどこかと釣るんで子供だましの案が出てくるかもしれませんが、
私も勉強してますので簡単にはだまされないと思います。
時期も含めて検討します。

ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/23 17:01

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/08/20 17:00

大家してます

＞サブリースなどに変わるよい収支案はあるでしょうか？

サブリースが良い収支になりますか？

家賃の上前だけはねられるだけかと思いますが．．．

・必ず入居者の見込める新築時のおいしいときだけ業者に食べられ．．．
・肝心な１０年後からは家賃の見直し．．．

＞家賃保証20年

さて２０年間、新築時と同じ家賃でしょうか？

嫌気がさした大家が売るので築１０年の中古物件は豊富に出てきますね

建築業者主導のサブリースは「儲からないのが普通」

最近は金融機関も判ってきたのでしょう

１室で考えてみましょう

自分で建てれば
・６００万円の部屋
・家賃が５万円
・表面利回り１０％



サブリース
・６６０万円で建てる
・家賃が５万円の９０％保証．．．４．５万円
・最初に６０万円の儲けが余分に出ています
・５年間は入居率１００％なので儲けが３０万円
・５－１０年目は入居率７０％（３．５万円）でも▲１万円×６０ヶ月＝６０万円の損失
９０万円の累積利益から６０万円は支払えます
・１０年後からは入居率低下で家賃の見直しでしょう

この回答へのお礼

サブリースは儲ける収支というよりも
マイナスにならない保険で考えてました。

池袋のサブリース会社から、
空室率の根拠となる数字も提示していただき、
この数字を無理と見るかOKと見るかは
オーナー次第です。と説得力ある親身な話をしていただきました。
その会社は、ようような角度から話をしていただいたので、
納得した上に決心がつきました。
それを受けて銀行マンとも話しましたが、
そこのサブリースならOKと担当者レベルですがOK頂いたので、
やはりGOの方向で検討したいと思ってます。

ただ今またすぐに飛びつくのはどうかなと思いますので、
１１月まで色々と真剣に考えて結論を出そうと思ってます。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/23 16:57

No.2 回答者： tokyometro 回答日時： 2008/08/20 16:20

一般的な視点で書きますと、銀行がNoと言うことは、サブリースが不可なのではなくて、サブリースする業者の与信力が不可なのではないでしょうか。

そのへんは銀行担当者に個別に相談してみては？
サブリースの業者は他にもあるでしょうし。

それに「家賃保証がないとかなり不安」とありますが、銀行からすれば「家賃保証がないと不安な物件の建築費を貸すのはもっと不安」ということになります。

この回答へのお礼

回答遅くなりすみません。
この直後から各方面とお話しました。
銀行マンは
(1)適切な時期ではない。
(2)工務店主導すぎ、他例で困窮例を知っている。
ということで、積極的融資はできないとの事でした。
ゆえに、建設会社の変更も含め一度リセットの状態から、
来年着工の予定で進めていきたいと思います。
銀行マンからは、数社のサブリース会社を教えていただきました。
詳しく話を聞き、家賃保証の本来の意味をつかんだ次第です。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/23 16:47

No.1 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/08/20 15:15

建設会社と家賃保証会社の経営状態や資金繰りは確認していますか？

それから、家賃保証がない状況ではかなり不安ということはニーズ的には低い状態の賃貸ということですね。立地不良の可能性があります。そのような状況から計画に無理があると判断されたのでしょう。

どこかに安定会社の寮として一括貸し契約を20年取れればいいでしょうが、そんなに長期な一括貸しも探すのは大変そうですね。

この回答へのお礼

資金繰りまでは確認していませんでしたので、急ぎやってみます。
地場工務店さんでサブリースもその工務店の系列？ゆえ
零細的部分が懸念されたのかもしれませんね？
ニーズは低くもないかな？！とは思っていますが、
空室リスクを避けられるという部分で、飛びつきましたので、
これからそういった面で思案しなければと思うと・・・。
ただ、サブリースというシステム自体は会社にも寄りますが
よいものだと考えています。
銀行を変えても見たいのですが・・・全て白紙からとなると・・・
少し気が滅入っています。工務店とだけ話していたのが失敗だったかな。
広く声をかけて1から動いてみます。
今後も助言を請うことがあるかもしれませんが、宜しくお願いいたします。

お礼日時：2008/08/20 15:45