造成工事、農地転用の届出

長文です。すみません。
私が所有する土地(現在、休耕地)にアパート(2階建て10室)を建てようとしています。知り合いの建設会社に色々と市役所で調べてもらいました。
建設会社曰く、
1、条例で市街化区域だが開発許可が必要になる(建築しようとする土地が500m2以上になる、切盛土が発生する)
2、土地の登記簿上の地目が畑なので農地転用の届出が必要になる(農地法4条の届出)
3、開発許可がないと建築確認の申請が出来ない
この場合、開発許可後に農地転用の届出が完了するのを待たずに造成工事に取り掛かる事は可能でしょうか？
この質問を投げ掛けたところ建設会社は悩んでました。そのため、直接市役所の農業委員会に聞きに行きましたが明確な回答が得られませんでした。
私自身の考えですが、農地転用の届出であり、許可ではないので開発許可後すぐに造成工事が出来るのではないかと考えています。(市役所も農地転用の届出であって許可ではないのでどうなのかなぁと言っていました)
インターネット等で色々調べましたが、農地法4条の届出や許可についてはすぐに出てきたのですが、この件に関しては出てきませんでした。ご存じの方、ご教授よろしくお願いします。
また、農地法4条の届出は農地→宅地などの他の地目に変更するためのもので間違いないですよね？間違っていたら、あわせてご教授願います。

No.3 ベストアンサー 回答者： harun1 回答日時： 2008/11/28 07:45

No.2です

申し訳ありません、市街化区域でしたね。
手続きは間違いありません。

農業委員会（定例会）は月に１回開催なので、転用許可が必要な場合は１ヶ月以上掛かりますが、市街化区域内の農地転用は委員会を開催しての審議が必要ありません。
市街化区域内で転用届けが出されると、書類を審査して受理書が即日交付されるのが普通ですが。そうなってないのでしょうか？

＞届出を提出してから受理書が出るまでの間に着工しても大丈夫かな？
原則論ならダメです。
届け出→受理書→地目変更（登記）が終わらなければ、工事に掛かることはできません。
ただ、造成が終わってから手続きをしていることも珍しくない現状があります。（極端な場合は建物が建っても手続きをしていないことがあります。）

（市街化区域なら、厳重なことは言わないので）開発許可後すぐに造成工事を初めても問題は起きないと思います。
　


　

No.2 回答者： harun1 回答日時： 2008/11/27 22:32

造成工事を農地の改良工事であると主張もできますが、その後に転用届けを出すと無断転用とみなされます。

原則ですが、届出を行わないで転用した行為は無断転用となり、農地法の罰則の適用があります。
実際には追認される場合が多いのも事実ですが・・・。

開発許可は、農地転用ができていない場合は不許可になることがあります。基本は農地転用→開発許可申請の順序です。

＞農地法4条の届出は農地→宅地などの他の地目に変更するためのもので間違いないですよね？
その通りです。

この回答への補足

「農地転用→開発許可申請の順序」との事ですが、市役所からは、農地転用の届出に必要な書類として、「開発許可書(開発許可証？)の写し」が必要だと言われました。そのため、開発許可申請を先にするように言われ、農地転用を開発許可申請より先にすることができませんでした。また、市役所からは開発許可がおりないと農地転用の届出の受理が出来ないとも言われました。
地域によって手続きの方法が異なるのでしょうか？
農地転用の届出は工事にかかる前に提出はします。(これは市役所からも指導されてます)ただ、受理書が発行されるまでに時間がかかるので届出を提出してから受理書が出るまでの間に着工しても大丈夫かな？という事です。
#1の方が回答されている内容で、受理の証明書と受理書は違うものなのでしょうか？(今、思い出したのですが「通知」という文言が入っていたような気がします)
色々、聞いてすみません。ご教授よろしくお願いします。

補足日時：2008/11/27 23:30

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。農地法4条の届出の解釈が間違っていなくて安心しました。補足があるのでご教授いただければ幸いです。

お礼日時：2008/11/27 23:52

No.1 回答者： akak71 回答日時： 2008/11/27 21:25

多くの市が、即日、翌日に届け出受理の証明書が交付されます。

したがって、届け出前に工事を強行する、メリットがありません。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。私の言葉足らずの部分があるので補足します。開発許可は12月の1週目に許可が出る予定です。届出をする市役所は届出の受付が月一回(毎月20日まで)で、届出後(毎月20日以降から)2～3週間後に受理書を発行するとの事です。(毎月20日迄受付て、その後受付た分を受付順に審査し、順次発行するとの事)そのため、許可後から農地転用の受理書が発行されるまで約1ヶ月かかります。
「開発許可後、すぐに農地転用の届出はしますが、受理書発行までに時間がかかるので造成工事だけでも取り掛かって問題ないか」ということです。わかりにくくてすみません。

補足日時：2008/11/27 22:14

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。補足がありますので、よろしくお願いします。

お礼日時：2008/11/27 22:20