残債が残る任意売却についてご質問します。

任意売却手続きをしていた自宅に買い手がついたのですが…

売却価格１５５０万
１番抵当権：残債１２８０万
２番（あ）抵当権：残債１３０万
２番（い）抵当権：残債２００万
さらに固定資産税の滞納が１２０万位あります。
任意売却の手続きをしたのは１番抵当権者のみです。

明らかに売却価格では完済できない状況です。
そこで質問したいのですが、

(1)売却代金の割り振りはどのようになるのでしょうか？
(2)２番抵当権者への連絡はいつどのタイミングですればよいのでしょうか？また任意売却のことは伝えなければならないのでしょうか？
(3)固定資産税の滞納分は清算しないと売却できないのでしょうか？

仲介の不動産屋さんに聞いてもよく分からないので、どうかよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/12/01 23:57

本人のあなたが交渉を行うのは得策ではありません。

本来業者が委任状を持って交渉すべき業務です。慣れた業者なら弁護士より頼りになります。
債務オーバーの物件を抹消の目処を付けずに、客付けして契約しようとしていたとすると、その業者はあまり手馴れていないのでは？
普通はおおよその目処を付けておきますがね・・・・・
超過分がそう大きな額ではないので、交渉すればまとまると思いますよ
また契約時には買主のローン条項があるように、売り主の債務抹消に関しても、白紙解除の特約を付加しての契約をおすすめします。
1550万が現状で妥当な金額かどうか？の評価書や売買事例など金融機関の担当者が「作文」出来る資料を整えて交渉しなければなりませんので、業者にやらせなければ難しいですよ。
既に競売開始決定になっているなら、もっと楽なのですが。
任意売却の場合借金がチャラになるわけではありません。残った債務は支払い続けなければなりませんので、売却後もしんどいですよ。
基本的に税金、1.2.3の順で交渉。2.3を強気で交渉しまとまらない場合は、税金や1を再度交渉。となります。
固定資産税もその滞納額なら差し押さえ入ってますよね？当然に解除しないと売却不可能です。2.3が消費者金融等なら簡単に抹消出来ますがどんなところなのでしょう？

No.2 回答者： hippy0815 回答日時： 2008/12/01 23:22

とりあえず債権者すべてに相談です。

売買契約書と必要経費を持って。
固定資産税は滞納とのことですが、抵当権に絡む借入の返済状況はどうなのでしょう？延滞中？
どの債務者もこのまま返済させるのと、売却による資金を取るのと、どっちが得策かを検討します。
普通に考えれば、仲介手数料・最低限の費用（引っ越しなど）の差額を１番抵当権者から順に取ります。
２番以降は全額返済にはなりませんから、抹消のうえ、今後の返済方法、別の担保の有無、保証人の差入れ等の交渉が必要となるでしょう。
固定資産税は役所に相談。差押えの登記はないですか？あれば相談なしではどうしようもありません。
結局、次の買い手に抵当権や差押えの登記のないキレイな状態にしないと売れない訳ですから、それらの債権者が抹消手続きに応じてくれるように調整するってことです。
あなたは各債権者に抹消希望を伝える。各債権者は抹消の条件を伝えてくる。基本はそれだけです。みなが納得してくれれば成立します。
問題は仲介業者さんがよく分からないこと。上手に調整してくれる業者にすべきです。仲介手数料の中にはそんなのの調整料も入ってますよ。
あと、１番抵当権の金融機関にどんな交渉を２番以下にすればいいか聞けば、話を流したくないのであれば、一生懸命に教えてくれるはずですよ。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2008/12/01 22:43

抵当権を全て解除しないと転売できませんよ。

このため最低でも
１２８０万＋１３０万＋２００万＝１６１０万
の現金がないと抵当権を全て解除できません。

抵当権を解除しないと名義変更できないからです。

足りない分は売主が現金で用意しておかないとダメです。
このため、売りたくても売ることができない住宅ローン難民が多数いるのです。