専任媒介契約を売主側から解除したい場合について

先日自己所有のマンション売却するため、ある大手の「Ａ不動産業者」と専任媒介契約を結びました。

しかし、契約を結んで以降、担当営業マン氏にその言動から不信感をいだくようになってしまい、このまま契約をつづけるべきか悩んでいます。

例えば、私に対してウソと思われる回答をしたことがあったためです。
私の知り合いの他業者の買付のための行動を排除しようしたことが
ありました。

そんなことはないと否定はされたのですが、その業者は確かに断られた
といっていました。この先売却がちゃんとできるのかどうか不安になってきました。

業者への不信感や、その後の売却不調を理由にした期間前の契約解除は可能でしょうか？

契約書には、売主の都合で業者の責めに帰すことができない理由によって解除された場合には、媒介契約の履行によって発生した費用を請求できるとの一文があり、上記を理由に解除をいいつのるとトラブルになりそうで不安です。

まだ、まかせて少ししか日数が経過していないので、もうすこし様子をみたほうがいいのでしょうか？
以上、よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/02/03 10:29

３ヶ月を待たなくても解約できます。

＞私の知り合いの他業者の買付のための行動を排除しようしたことが
＞ありました。

そうなんですよ、大手は特にやりますね。
直接買い手を見つけたいもんだから、問い合わせても「商談中で資料は出せません」とか平気で言います。
あと、自分のところでは広告してるのに、他業者は広告しちゃダメとかね。
お客様第一主義とか言いながら、実は我が社ご都合主義ですね。

＞契約書には、売主の都合で業者の責めに帰すことができない理由によって解除された場合には、媒介契約の履行によって発生した費用を請求できるとの一文があり

媒介を依頼した人が、特別に依頼した広告などについては実費請求できるのですが、業者が考えて契約の相手方を探すまでの手段を果たして履行といえるかどうか。。
価額交渉もないような買付証明書でも持って来たのなら「解約するなら費用を払え」と言えるかもしれませんが・・

お電話で「一旦売りやめにするから、媒介契約は破棄します」でいいと思います。業者にしても今後「案内」もせずに買い手を付けることはできませんから、以降の販売活動はしないでしょう。
ただ、その媒介契約期間内に他業者へ依頼されるようでしたら、二重契約だと揚げ足をとられないように内容証明でも送っておいたほうがいいかもしれませんね。

この回答へのお礼

bunbun8様

貴重なアドバイス、ありがとうございました。

不動産を売却するというのは、一言で言うと簡単そうに聞こえるけど、なかなか神経つかわせてくれるなあ。。と感じていました。

が、今回のbunbun8さんのアドバイスで肩の力が抜けて、とても気が楽になりました。

良心的な中小の業者さんであれば、買主さんを必ず見つけてきてくれるとは

必ずしも言えないとは思いますが、それでも今後は、もう大手の業者さんに頼むことはないと思います。

そういう意味で貴重な体験でしたし、いい勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/02/03 20:57

No.4 回答者： kuroneko_z 回答日時： 2009/02/05 01:53

＞業者への不信感や売却不調を理由に

たかだか１ヶ月位の期間でそれを主張するのは無理が有りますよ。不信感だなんて抽象的過ぎます。明らかな背信行為があれば別ですが。
＞契約書には、売主の都合で業者の責めに帰すことができない理由によって解除された場合には、媒介契約の履行によって発生した費用を請求できるとの一文があり
と書かれているのでしょ？なら請求されるでしょう。他の業者に変えたいと言うのは貴方の都合なのだから。（違約金と言うのは掛かった広告費や人件費のこと契約に有ればペナルティなど）
売るのを止めたいと言って(虚偽の説明をして)うまく解約を出来たとして、他の業者と契約すれば相手に知れた時にどう言い訳をするのですか？虚偽説明なのだから裁判になれば途中解約は無効になりますよ。
＞期間前に解除可能ですよ、という返事でした
これは無条件でですか？そうすると契約書と矛盾しませんか？

この回答への補足

＞＞期間前に解除可能ですよ、という返事でした
＞これは無条件でですか？そうすると契約書と矛盾しませんか？
ええ、できますよ、とはっきり言いました。契約書に矛盾しているかどうかはわかりません。

>売るのを止めたいと言って(虚偽の説明をして)うまく解約を出来たとして、>他の業者と契約すれば相手に知れた時にどう言い訳をするのですか？
>虚偽説明なのだから裁判になれば途中解約は無効になりますよ。

なにをもって虚偽説明と、私の質問を読まれて、そう言われるのか理解できませんが、すべて事実に基づいた相当の理由があるので専任媒介契約を解除したいと申し出たいだけです。売るのを辞めたいとは言っていません。

それに売主にウソをついたというのは、明らかな背信行為ではないのですか？

双方が合意して、契約解除になれば「契約の有効期間」ではなくなるのではないのですか？

わたしは契約期間が有効である内に、他の業者に頼むとは、一言もいっていません。

補足日時：2009/02/13 00:39

No.3 回答者： kuroneko_z 回答日時： 2009/02/04 00:29

>ただ、その媒介契約期間内に他業者へ依頼されるようでしたら、二重契約だと揚げ足をとられないように内容証明でも送っておいたほうがいいかもしれませんね。

上記のような事はしないほうが良いですよ。
どう考えても先の不動産屋に知れたら違約金を請求される恐れがあります。子供のいい訳です。契約期間中にいくらでも解除して他の業者に帰る事が出来るなら、専任媒介契約の意味がなくなります。
ですので３ヶ月経つのを待って、更新しないで他の業者に変更したほうが良いです。
インチキは良くないですよ。

この回答への補足

kuroneko_z様
回答ありがとうございます。

業者への不信感や売却不調を理由に期間前の契約の解除は不可能なのでしょうか？それらを理由に、専任媒介契約を売主から通達を行い、業者側がそれに同意すれば（解除できれば）、専任媒介契約そのものを無効にできないのですか？

契約が無効になったのに、その契約内で定められた期間中は、売主側の活動が拘束されてしまう方が、おかしいのでは、と思いますがいかがでしょうか？

また、違約金とは何でしょうか？せっかく買付けとったのに売主から一方的に解除されて損害が発生した、以外で私がなにか追わなければいけないお金とはどういうものですか？

契約前にこの業者に口頭で確認したのですが、期間前に解除可能ですよ、という返事でした。しかし、果たして本当かどうかを知りたくて質問させていただきました。

補足日時：2009/02/04 01:56

No.1 回答者： hesaid 回答日時： 2009/02/03 00:14

こんばんは。

専任媒介は、最長3ヶ月で自動更新ではなかったように記憶しております。次回更新しなければ良いと思われます。

この回答への補足

hesaid様
　回答ありがとうございます。しかし、私がお聞きしたかったのは、3ヶ月の期間前の、契約解除が質問に書いた理由によって可能かどうかということなのです。

よろしくお願いいたします。

補足日時：2009/02/03 01:59

この回答へのお礼

hesaid様
お礼が遅れまして申し訳ありません。いろいろな意見の方がおられて判断するのに時間がかかりました。いったんお礼をさせていただきます。

お礼日時：2009/02/13 00:48