住宅ローン ２軒目購入 １軒目賃貸可能？

住宅ローンの質問です。
（状況）
(1)　持家（ローンなし）を売却して近所に買い替え
(2)　銀行の営業マンには、売却できたら繰り上げ返済に回すと告げる
(3)　返済計画は、特に持ち家が売却できなくても可能なレベル
(4)　新築後、持家を売り出したが希望の値段では売れず、賃貸にしたい
(5)　銀行に確認すると
　　ア）銀行としては、持家を賃貸することに反対できない
　　イ）ただし、保証会社の了解は、持家売却で了解を得ているので、保証会社からクレームがある
　　ウ）トラブルになる

業界の方教えてください。

ローンもない自己所有の家を賃貸にすることは、そんな問題なのでしょうか？
保証会社との話は、銀行と保証会社の話であって、賃貸にしてはいけません・・・という
契約を私が保証会社とした覚えはないのですが・・・

よろしくお願いします

No.1 回答者： noname#94859 回答日時： 2009/03/07 23:21

(1)　持家（ローンなし）を売却して近所に買い替え

(2)　銀行の営業マンには、売却できたら繰り上げ返済に回すと告げる
？？？？？？？？？？
持ち家を売却して、近所の家を買ったのですよね。
売却できたら繰り上げ返済って、売却したらか近所の家を買ったのでは。
訳がわかりませんのですけど

持ち家を売りに出したが売れない、賃貸にしたい、、

持ち家は売れなかったということでしょうか。

あなたはローンがないのに、なぜ銀行が出てくるのでしょうか
そこのへんから、質問文を読むこちらは、しっちゃかめっちゃかなのですが。





新築した家があり、それにローンがある。
そのローンを、元住んでた家を売って払おうと思ったが、なかなか売れないので、賃貸物件にしてその家賃をローン返済の補助にしたい。

ローンには保証会社の保証がついてるが、持ち家は売却して繰上げ返済する条件での保証なので、賃貸にしての返済計画だと、そんな変更は認めないとクレームがつく。

もしかしたら↑こういうことでしょうか。

この回答への補足

質問の仕方が分かりにくくてごめんなさい。

最後3行の通りです。

銀行の営業マンには確かに、売却して繰り上げ返済に
回すつもりという資金計画を話したのですが、状況がかわり
賃貸にしたいのです。
保証会社との契約書には、売却して返済にあてるという特約も
ないので、賃貸にしても良いのではないかと思ったのですが
いかがでしょうか？？

補足日時：2009/03/08 00:06

No.2 回答者： tarin-0100 回答日時： 2009/03/07 23:54

簡単に言うとリース物件のリースは出来ないと商法で決まってるのです。

もしリースで貸したい建物にまだローン（第三者からのお金のリースを受けている）場合　リースのリースは不可なのです。

No.3 回答者： manno1966 回答日時： 2009/03/08 00:51

> 自己所有の家を賃貸にすることは、そんな問題なのでしょうか？

それ自体は問題ではない。
ただ、申告していた資金計画(売却代金による返済)を前提とした審査だったので、その資金計画の変更については問題が生じる余地がある。

> 契約を私が保証会社とした覚えはないのですが・・・
売却代金による返済を行った金額であれば保証する。
そう言う約束でしょうね。
売却して返済するという契約(申告)なら覚えがあるのでは。

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2009/03/08 01:09

No.4 回答者： noname#109588 回答日時： 2009/03/08 09:13

話がごちゃごちゃなので整理しましょう。

当初の計画
１.家を購入
２.今の持ち家は処分する。（処分後、資金は繰り上げ返済する）
変更後。
１.家を購入
２.今の持ち家は賃貸にする。

でよろしいでしょうか？
つまり、どちらの場合も一時的に２物件持つことになりますね。
売却するといっても、結果的に売却できないのであればどちらも変わりません。（不動産屋に売却する場合は別）
結論から言うと、今住んでいる家に抵当権（ローン）がなければ、賃貸にすることは問題ありません。
ただ、住宅ローンとして借りる場合、契約者がその家に住む必要があります。
銀行としては、質問者様と逆のパターンを想定しているんだと思います。
つまり、今回買われる家を賃貸に出すということを警戒している物と思われます。
通常、今住んでいる物件の処分が決定後、その資金を頭金として新しい物件に…というのが通常の流れです。（引き渡しは新しい物件完成後）

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

今は新築の家に住んでおります。古家に住むということは
銀行も想定しておりません。
古家にはローンはありません。

融資の時は、古家を売ると言ったのですが・・・
賃貸にしても問題ないですよね？？？

補足日時：2009/03/09 20:54

No.5 回答者： noname#94859 回答日時： 2009/03/08 14:26

頭の体操的なご質問でしたのが、解読いたしましたぁ。

正解でしたね。よかったです。

(3)　返済計画は、特に持ち家が売却できなくても可能なレベル

新たに家を建てられる程度の収入があるのですから、当然でしょうね。だとしたら、保証協会とのトラブルがどうのこうのと言ってる銀行マンとの話し合いになると思いますが。

私は「保証協会がクレームをつける」という事に納得がいきません。
保証期間が長くなるということなら、保証金額を上げればいい話です。その金額を新築した家のローンに組み入れると返済計画が変更されてしまうので、面倒だというのが銀行マンの本音だと思います。

「保証協会のクレームを具体的に教えて欲しい。
　そしてどうしたらいいのかを一緒に考えてくれ」と銀行マンにいいましょう。

銀行は金を貸して何ぼの結局は「金貸し」なので、窓口を変える、他の銀行に頼むと言い出せば、面倒くさいだけを理由としたわけのわからないことを言い出さないと思います。

保証協会は結局「ローンが返せないときに銀行が全部かぶるのはたまらん」というだけの話なので、抵当権設定がない、賃貸予定の持ち家を新たに担保として出すといえば、保証協会の保証なしでローンが組めるはずです。