節税用の投資マンションについて

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質問者：baroneanal
質問日時：2009/04/02 21:56
回答数：3件

年収が1800万を超え税率50%を越えたため節税しようと考えております
よくある投資用マンションの勧誘で話だけ聞きましたが
2000万の1ルームマンションで
家賃収入 90万/year
経費減価償却 80万/year、雑費 40万/year、
管理費 60万/year、金利 60万/year、
　　その他もろもろ・・total 240万
で、雑費や管理費は経理上処理するらしく実際の出費は年間たったの６，７万で差し引き 240万-60万で150万の経費が計上できるということでした。

年間6，7万払うだけで150万も所得が減らせるならかなり儲けものですが
実際のトコロどうなのでしょうか？ヒトが付かないというリスクはおいといてあまりに美味しいため踏み出せません。所得税が33%程度に下がるだけでも嬉しいのですが・・

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回答 (3件)

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No.3

回答者： noname#94859
回答日時：2009/04/03 12:54

あなたのお持ちの専門分野は？

簿記会計の知識と税務に関する知識が豊富だというならば、話に乗ってもいいかもしれません。
そうでないなら、販売会社の言いなりにならざるを得ないので、結論としては「うまい話はない」で終わる可能性もあります。

理由
所得税の計算には損益通算と言う制度があります。
損をした分を給与所得のから差し引いて税負担減少効果を狙うわけです。

不動産収入よりも経費の方が多いので、損失が出る、その損失分だけは税金が安くなる。

不動産ローンを支払っていれば、何年か後にはマンションが自分のものになるので、そこで売ってもいいし、家族が住んでもいい。

こういう絵が書かれてるのです。

年収が１，８００万円を超えると５０％税率だと言われてますが、現在は４０％です。
なにより年収１，８００万円ではなく「年所得が１，８００万円を超えた部分」への税率が４０％が正しいです。

この５０％といういう数字は何処から手にいれた数字ですか？
もしマンションを売る側からの情報なら「間違いを教えてます」。
つまり「話がいかにおいしいか」を演出してるのです。
これだけで、業者が悪質だというわけではないですが、誠意はないですね。
　４０％の税率がその下の３３％になって７％減少したとすると、１５０万円に対しての対税減少額は１０万５千円です。
減価償却費は定額法をとってますか、定率法でしょうか。
定率法採用だとしたら、年ごとに償却額が少なくなります。毎年同じ経費ではないです。
固定資産税もかかりますが、ご質問の中では触れてません。固定資産税は経費扱いになりますが、経費にしたいがためにお金を払う考え方も「それって経済的なの」と思います。だって、経費支払額の７％の税金が安くなるだけですから。

火災保険地震保険も経費扱いになりますが、その金額そのものが税金から引かれるわけではありません。損失としての額となり７％の額所得税が安くなるだけです。

７０円貰うために１，０００円支払う行為と同じです。

また今後数年の間に消費税が上がることが確実ですが、その場合には所得税の累進課税が緩和されるでしょう。
経費をわざわざ出してまでの節税対策は、この累進課税制度の利用ですから、累進率が今よりもなだらかになると「経費分だけの所得税が減るのはいいが、意味がない」状態になりかねません。

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というように、税金の仕組みを理解して、会計についても詳しくないと、思うような節税は期待できないと思います。
業者は「いいところ」しか言いませんから、そこを突っ込める程度の知識が必要ではないかなと思います。

ご質問者の友人に税理士がいて、ただで相談に乗ってくれるというなら別です。
確定申告書も提出しなくてはなりませんから、自分で作成できないなら、専門家に任せてその報酬だけでも１０万円程度かかりますよ。

賃貸人が見つかればいいですけど、その賃貸人が家賃滞納を絶対にしないという保証もないですよね。
居住してしまった人を追い出すのには、何百万という金が掛かることもあります。収入なくして経費ばかりでて、それで税負担が減っても本末転倒になります。

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No.2

回答者： fusajii
回答日時：2009/04/03 05:13

雑費は何か、明らかにしないとダメですね。

それ以外は経費になります。
したがって節税できます。

損しないために気をつけていただきたいのは
以下の３点です。
１.２０００万円のワンルームマンション、相手は売りたいばっかり
　値切りできます。
２．大不況で空き室増加中だから駅から徒歩３分以内　
　すぐ近くにコンビニがあるなど高立地の物件を購入してください。
３．できれば入居者を確保してから購入してください。