まずはワンルームの不動産投資を考えております。

現在千葉県在住です。
マンション持ち家で住んでおり
昔から不動産投資に興味があります。

不動産投資は未経験のため
まずは気軽に始められる区分（ワンルーム）から勉強を
兼ねて始めようかと
考えておりましていくつか候補の物件があります。

そこで思うのですが、
現在入居者が入っていてローンや経費を差し引いても
利益が出ているのになぜ売りに出すのでしょうか？

不動産会社の人は区分をたくさん持つと一棟物が欲しくなり
手元の資金を集めるために売りに出している。ということですが。
事実なのでしょうか？

本当なのか建前なのかわかりません。
ちなみに候補の建物は同じ人が１０年ぐらいずっと住んでいて
管理が楽だとのことです。
（逆にそろそろ出るのでは私の観点では思うのですが）

また不動産投資での注意事項も教えていただけるとうれしいです。

No.1 回答者： rexxam 回答日時： 2009/05/17 18:03

>ちなみに候補の建物は同じ人が１０年ぐらいずっと住んでいて

>管理が楽だとのことです。
>（逆にそろそろ出るのでは私の観点では思うのですが）

住人が入れ替わるだけならば、問題ないですが
年数からして、全面リフォームの可能性が高いです
インテリアや設備機器は当然ですが、共有部分の管理費用を
含めて、購入金額を検討しないと、大変な目に遭うと思います

>現在入居者が入っていてローンや経費を差し引いても
>利益が出ているのになぜ売りに出すのでしょうか？

これから、掛かる費用を想定して、利益が出ている今のうちに
売却を考えていると思います

>また不動産投資での注意事項も教えていただけるとうれしいです。

もし、投資に失敗し、大きな損出が出たとしても、生活していける
だけの余力があるかどうかでしょう

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2009/05/17 18:36

元業者営業です

＞現在入居者が入っていてローンや経費を差し引いても利益が出ているのになぜ売りに出すのでしょうか？

人それぞれです。「資金繰り・納税」等様々な理由で売りに出ます。

＞区分をたくさん持つと一棟物が欲しくなり手元の資金を集めるために売りに出している。ということですが。

このような理由は初めて聞きました（笑）。
まぁ、そういう人もいるという事で・・・。

＞候補の建物は同じ人が１０年ぐらいずっと住んでいて管理が楽だとのことです。

「楽」かどうかは判りません。物凄いクレーマーであるにもかかわらず、契約違反が無い限り大家さん都合で追い出すことはできませんから「居座られている」のかもしれません。それに嫌気がさして売りに出たとも考えられます。

大家業は「クレーム産業」です。日々の細かい事から裁判沙汰になるものまで様々です。
そのような場合、通常素人では対応できませんので専門家（不動産業者・弁護士）に委託して対応する事になりますが、当然費用がかかります。
また、現在は「借地借家法」で借主が強烈に保護されている為、正に「大家さん受難の時代」です。

大家業といえど「業」と名の付く限り簡単ではありません。
当然、それで利益を出そうというのなら尚更慎重にリスクを精査しなければなりませんし、それでも「赤字」の人は「掃いて捨てるほど」います。

とは言っても業界の一員としては新しい方が参入してくれた方が、市場は活性化しますので大歓迎です。

大前提として。。。
大家業最大のリスクは「空室」です。故に、物件選びの基本は「賃貸需要がどれだけあるか」です。どんなに素晴らしい物件でも賃貸需要が無い場所の物件では「収入ゼロ」で赤字を垂れ流すだけです。

そこで私の個人的な「買い」の材料です。
●中途半端な広さ（３０m2～４０m2）の物件は買わない。
→買う時の価格が高くなる割に賃貸がつかないし、退出時のリフォーム代も割高で投資効率が悪い。
●中途半端な築年（新築～築１０年）の物件は買わない。
→現在の賃貸市場では「築浅」はたいして賃料を高く設定できず、やはり投資効率が悪い。
　（最低でも築１５年～なら買値を抑えられ、賃料を割安に設定する事ができ「空室リスク」をヘッジできる）
●「キャピタルゲイン」は一切考えない。あくまで「インカムゲイン」を追及する。
→現在不動産市場はバブルの頃のような「転売で利益を出す」という時代では無い。このような「山師的発想」は既に破綻している。
●１５００万の予算があるなら「１５００万の物件を買う」のではなく「同エリアで７００万の物件２件」を買う。
→同エリアの場合、買値が倍の物件でも家賃が倍とは限らない。
　で、あるなら２件所有する事で「１件空室＝収入ゼロ」というようなリスクをヘッジできる。

以上、あくまで「個人的な」意見ですから、これが「１００％正しい」と言うわけではありません。
以上の条件を満たさない場合、私なら別に慌てて買うよう事はしません。

ご参考まで。

No.3 ベストアンサー 回答者： lunapal7 回答日時： 2009/05/17 18:46

人によって違うでしょうが、私の場合は築年数が古くならない内に買い換えています。

築３０年過ぎると、下水道、電気系統、ガス管などや、屋上その他躯体が疲弊してくるし、スラム化してきます。
大規模修繕費用もどんどんかかるでしょう。家賃も下げなければ入居者が入らなくなります。
売るにしても、外観が汚くなるし、ひび割れなどが目立つので売りにくくなります。
そこで、築20年ぐらいしたら、利益が出ていて惜しいと思っても買い換えます。ということで、常に新し目のを探しています。
築1０～１５年ぐらいのを買って、5年位して売れば価格はあまり変わらなくて、利益は約5年分入る計算です。

リスクの分散という考えから、一棟ものを買う気はありません。
何か急なお金が必要ならば、一部屋だけ売ればよいですし。

注意事項としては沢山ありますが、人気駅、自分も住みたいと思うような部屋を買うと良いと思います。（一年に一軒ぐらいしかない。）