建ぺい率、容積率について

住宅の建ぺい率、容積率について質問します。
土地の概要は、
第一種低層住宅、建ぺい率50％、容積率100％、高さの最高限度10ｍ、
防火地域なしの状態です。

そこに、車庫と門を除いた敷地の全面を鉄筋コンクリートで2～3メートルの高さの基礎を作って、その上に二階建て住宅を建てようと考えています。
建築に関しては、まったくの素人で専門家の方にすれば、
可笑しなことかもしれませんが。
この場合、敷地前面をかさ上げする行為は、建ぺい率、容積率に
関係するのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： midoriko20 回答日時： 2009/05/25 01:36

質問文だけから推測すると、基礎＝建物の一部となってしまうので、コンクリートの部分の面積は敷地の半分以下に限られてしまうと思います（建ぺい率５０％より）。

また、コンクリートの高さが２、３メートルで、中に人が入れるような形状であれば、その内部の面積も容積率の対象面積になってしまいます。（地下や駐車場の場合など、いろいろと例外はありますが。。。）仮にその場合は、一階がコンクリート造、２、３階が木造の３階建て住宅という扱いになってしまいます。
敷地の条件や建物の形状などによって、いろいろなやり方ができると思いますので、質問者様の住宅の理想像・優先順位・予算などをまず整理されて、設計をしている専門家の方に話を聞くのが一番だと思います。コンクリートの門のような理想のイメージは残しつつ、法的にも満足できる案を検討してもらえると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
基礎部分も住宅扱いですか、
難しそうですね。
単純に、みのもんたの家を小さくしたようなものを想像していたのですが。
とても参考になりました。

お礼日時：2009/05/25 13:11

No.2 回答者： river1 回答日時： 2009/05/25 01:54

敷地の全面を鉄筋コンクリートで２～３メートルの高さの基礎で、車庫として利用となれば、この時点で建蔽率違反となります。

敷地に対して５０％（半分）しか建てられませんよ。
車庫もシャッターを付けて囲ったら床面積に含まれます。
容積率オーバーも視野に入れましょう。
地階を含む、鉄筋コンクリート造と木造二階建ての建物は、混構造建築物と言って、建築確認の際に構造計算適合判定を行わなくてはいけない建物となります。
構造計算も複雑です。
設計および建築確認にかかる費用も、普通の倍以上かかります。
やめたほうが宜しいのではないですか？
他のプランを考えた方が良いですよ。
ご参考まで

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
以前に見かけた住宅が、一階が車庫で二階、三階が住宅というものがありました。
それにあこがれていたのですが、どうやら費用がかかりすぎるようですね。
専門家の方に回答いただき、とても参考になりました。

お礼日時：2009/05/25 13:17