旗竿地　再建築不可

Question

アドバイスをお願いします。32年前に建売住宅を購入。
親がなくなり相続することとなりました。売るかどうか考えています。
確認の為に役所に行ってみると、再建築不可とのこと。説明は受けたのですがよく理解できませんでした。
まず確認申請では建物はお隣さんの建物と長屋で申請してあり、検査済書の発行なし。現在建物は離れています。
しかもお隣もウチも建ぺい率・容積率ともオーバーしています。土地と建物はおのおので登記してあります。
敷地ですが旗竿地で、前面の私道（幅2ｍ）の権利は３軒が所有しています。
4ｍの市道に面しているお宅とお隣の方、つきあたりがウチです。
またネットで調べたところ再建築不可物件だと土地の査定額もかなり悪くなってしまう書いてありました。
　
1.私道2ｍを3分割してしまうた為、建築基準法でいう接道義務の2ｍ
　に接していないことになり再建築不可という事でしょうか？
2.売買した工務店はまだあります。工務店になんらかの賠償を求めることで　きますでしょうか？
　親は違法建築だという事はわかってなかった思います。

pasocom · Accepted Answer

＃１です。
売り主は、その土地を一括で売るよりも２分割して二カ所に売りたかったのでしょう。その方が割安になり買い手が付くので売りやすいです。しかし、２敷地別々に家を建てるには接道が不足する。そこで一計を案じて、「長屋」という申請をして、実際には２カ所に売ったのでしょう。
現状のままでは、申したようにあなたの土地も、お隣さんの土地も4m市道に接しない「建築不可」の敷地です。お隣さんが新築するには、やはり巾2mの「私道部分」を買い取らなければなりません。
こんな状況なので、分割した売り主は「後は野となれ山となれ」という態度だ、というのです。腹立たしいですね。

-phantom2- · Answer

その建物は既存不適格という可能性があります。

既存不適格とは建築したときは適法だった。しかしその後の法や条例の改正、あるいはその地域の用途規制、建蔽率容積率に変更があり、現在では結果として違法建築になってしまった。というケースです。

32年の年月には上記のような事があった可能性があります。

この場合は販売した当時は適法でしたから、当然に売買した工務店に責任はありません。かといって行政にも文句は言えないのです。

唯一は、現在違法建築に住んでるけども、それは止むを得ないこととして認められ、是正勧告などを受けずに建物が朽ち果てるまで住むことはできます。また容積率建蔽率を変えないならリフォームは出来ます。

工務店になんらかの賠償を求めることで　きますでしょうか？

売買した工務店が違法を知っていて販売した場合ですが、32年という年月はあらゆる時効を完成させます。
なので賠償を求めることは自由にできますが、法的に認められることは残念ながらありません。

explicit · Answer

平成17・1・20大阪高裁判決
ケースは少し違うのですが、長屋で建築確認を取得したことと違法建築である物件を販売したという点で類似した判決があります。
まずその内容は、売主が一定の事実を話していたとしても、特に不利益な内容について具体的に説明をしなければ、説明義務を果たしたとは言えない。つまり購入するはずがないと前置きがあり、民法95条錯誤により契約は無効とした判決があります。売買金額相当額や遅延損害金も認められました。
ただ、時効が争点になるかもしれませんが、錯誤そのものには消滅時効がありません。弁護士とよく相談され提訴が可能であれば、戦われてみてもよいかもしれませんね。

dr_suguru · Answer

＞1.私道2ｍを3分割してしまうた為、建築基準法でいう接道義務の2ｍ
　に接していないことになり再建築不可という事でしょうか？

用途上、可分なものは
それぞれの建物ごとに
接道しなければならない。
基準法上の共有はできません。http://www.fdom.co.jp/baibai/2009/02/post-09c0.html
都道府県の条例で
間口に対する奥行きを
決めています。
これを満たさないと
接道違反です。

＞2.売買した工務店はまだあります。工務店になんらかの賠償を求めることで　きますでしょうか？
親は違法建築だという事はわかってなかった思います。

重要事項説明に何てかいてあったか？
接道違反である旨の記載があれば
どーにもなりません。

pasocom · Answer

建築基準法に下のような規定があります。
基準法第43条
建築物の敷地は道路（道路とは巾4m以上のもののこと）に2m以上接しなければいけない。
質問者様の敷地は以前の確認申請時には「巾2mの私道部分」もお隣の敷地も含めて一体の敷地として申請されていたのではないでしょうか。そうすれば巾4mの市道に2m接することになりますから。
しかし、いつのまにか、お隣と敷地分割し、その細長部分は３者の共有資産の「私道」になってしまっている。そうすると質問者様の敷地は基準法でいうような「道路」に接していない敷地ということになってしまい、それで建築不可なのです。
売買した工務店がこのような不法行為を行ったのなら、賠償を求めることも可能だと思います。「後は野となれ山となれ」で敷地を分割して売ったのですからね。

旗竿地 再建築不可

＃１です。

その建物は既存不適格という可能性があります。

平成17・1・20大阪高裁判決

＞1.私道2ｍを3分割してしまうた為、建築基準法でいう接道義務の2ｍ

建築基準法に下のような規定があります。

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