共有名義不動産の名義変更

現在　戸建の自宅を所有しております。
土地：妻名義
建物：1/2妻名義　1/2夫名義
購入時の住宅ローン5000万　抵当権が付いています。

妻所有不動産売却により売却額2000万を繰上げ返済。
現在の住宅ローン残高3000万　期間33年
共有名義の口座から月々12万円ほど返済しております。

購入してから2年ほど返済しておりますが　現在の建物1/2夫名義を
妻名義に変更して土地・建物100%妻名義にしたいと考えております。
・司法書士に頼んで名義変更可能でしょうか？
・名義変更は譲渡になるのでしょうか？
・夫名義で返済した2年分の返済額のみ贈与になるのでしょうか？
・抵当権者に連絡が必要でしょうか？

お忙しいとは思いますが宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： mnb098 回答日時： 2009/06/14 10:38

捕捉を受けて

返済用の預金口座が連名と言うのは、初めて聞きました。2年前なんですよね。連帯債務なので預金への入金も連名で? 12万円の入金したら預金残高は二人の共有財産と言う事にするのでしょうか。
ちなみに、よろしければどこの銀行がこんな扱いするのか、イニシャルでも知りたいですね。

＞これから夫が事業を始めますので自宅は妻名義100%にしておきたいと・・・
つまり、持分だけでなく債務者も妻単独にする事を考えているのですから、当然銀行に話を持って行き抵当権者は保証協会になっていると思われるので、（保証委託契約を原因とする求償権債権として登記されているはず）契約変更を受け入れてもらう必要があります。

建物名義だけ変えても、ご主人は残高3000万円の負債が残るので、新事業の資金は融通されません。

この回答へのお礼

有難う御座います。
ちなみに銀行は都内の信金さんです。

お礼日時：2009/06/15 17:38

No.1 回答者： mnb098 回答日時： 2009/06/13 17:59

この質問には二つ不明な点があります。

1　共有名義の口座から月々12万円ほど返済しております。
　預金口座が共有名義で開設できますか。個人の住宅ローンなのですよね。当然債務者の名義口座からの口座振替による返済のはずですが・・・

2　ローンの債務者は誰なのですか。それとローンは1口、2口?
　夫名義で返済した・・と書いてあったり、夫婦間の名義変更の意味がわからなかったり、回答に難航します。

・質問4点まとめて
　司法書士に依頼して名義を変えるのは自由です。原因は「贈与」でも「売買」でも「財産分与」でも結構。
夫婦20年以上なら2110万円まで配偶者控除が使える可能性はあります。贈与の額は夫の持分建物の1/2の価格相当額です。
抵当権者に無断で行うと、ローン契約違反となり全額請求されても抗弁できません。

これ、おそらく離婚がらみじゃないですよね。質問者がどちらかわかりませんけど、質問が不透明すぎるのがとても気になりました。

この回答への補足

早速の回答有難う御座いました。

１．住宅ローンしている銀行の要請で夫婦2名の名前の通帳を作らされており、その口座から口座振替による返済をしております。その口座の振込や引出しの手続きは常に両名のサインにて手続きをしています。

２．ローンの債務者は2名になっております。常に両名のサインにて手続きをしてまいりました。
「夫名義で返済した・・・」と分かりづらい内容で申し訳ありませんでした。夫婦共有名義の通帳から2年返済しておりますので妻2年分、夫2年分返済したことになっていると思っています。名義変更するのでその返済した夫2年分だけを贈与することになるのか建物の1/2の贈与になりますか？
という質問でした　やっぱり分かりづらいですね・・・。

離婚がらみではないのですがこれから夫が事業を始めますので自宅は妻名義100%にしておきたいと考えております。
・妻も夫も仕事をしており収入がありますので抵当権者は許可をしてくれるのでしょうか？
・収入額によるのでしょうか？

補足日時：2009/06/14 06:58