土地の所有者が無断で名義の違う建物を他人に貸して8年間家賃を取っていた。

10年前に個人商店として倒産しました。2年後に土地が競売となりましたが、その土地に建っている建物は抵当権が付いており、競売になりませんでした。落札者は当該建物の名義人に当該建物の抵当権者と交渉し、100万円を支払い抵当権を抜いたから私のものだと主張し、名義人は倒産と同時に相続放棄していたため、何も言えずに今年他界してしまいました。
しかしその相続人に税金の請求があったため謄本を調査した結果、抵当権は抜いてないどころか、建物の名義もまだ変わっておりませんでした。落札者は土地を落札したあと、建物を賃貸しし、現在まで家賃として700万円の収入があったと思います。
建物の名義人をだまして第3者に賃貸しした落札者から現在までの家賃、賠償請求はできるものでしょうか。またこの事件は刑事事件になるのでしょうか。ややこやしい質問ですが宜しくお願い致します。

No.8 回答者： akak71 回答日時： 2009/06/15 12:38

この質問文は疑問があります。

裁判所の関与した、土地を競売したなら、
一般的に建物も競売するはずです。疑問
土地が、本当に競売なのか確認を

名義人と死亡日、相続放棄の有無、名義人の相続人
建物を、代物弁済した事の有無

この質問文は、疑問のおおい文章です！！！！！

No.7 回答者： katyan1234 回答日時： 2009/06/15 08:55

本当に放棄したのでしょうか？家庭裁判所の認定があり弁護士等が売ってしますはず・・相手もそのままにしているのか、それても契約上は変わっているが登記簿等はそのままだけなのか？

つまり名義を変えていないからでしょう？
＞建物の名義人をだまして第3者に賃貸しした落札者から現在までの家賃、賠償請求はできるものでしょうか
＞名義人の法廷相続人である長男さんが債務が多いために相続放棄しました
権利義務がないならもらう事は不可能ですね。後は誰が払うのかの問題
司法書士、弁護士に相談してください。

No.6 回答者： tenti009 回答日時： 2009/06/14 18:56

整理してみましたが。

以下のように把握してよろしいでしょうか？

登場人物
Ａ：名義人（被相続人。数年前に死亡）
Ｂ：名義人の法定相続人（長男。今年死亡）
Ｃ：仲介人（質問者さん。Ｂ及びＤの共通の友人）
Ｄ：土地の落札者

Ｅ：相続人の家族
Ｆ：建物の賃借人（団体）
Ｇ：建物の抵当権者

＜現状＞
土地；所有者はＤ。（8年前に土地を競落した）
建物：所有者は不明。名義人は故Ａ。


「落札者は、建物の名義変更も、抵当権抹消も行ってなかった。」
「謄本を調査した結果、抵当権は抜いてないどころか、建物の名義もまだ変わっておりませんでした。」
→登記簿上、建物の所有権名義人は故Ａのまま。抵当権者もＧのまま。

(1)落札者（Ｄ）は、当該建物の名義人（故Ａ）に対して、「当該建物の抵当権者と交渉し、100万円を支払い抵当権を抜いたから、私のものだ」と主張。
(2)仲介人（質問者さまＣ）に対して、「抵当権者と交渉し有償ではずしたので、”この建物の権利”は落札者の私にある」と伝えてきている。

→「建物の権利」と言うのが、”所有権者としての権利”なのか、それとも、抵当権の抹消に伴い、Ｇから譲り受けた”抵当権者としての地位”としての権利なのかは不明。
→建物の抵当権登記は抹消されてないため、債権者Ｇは、真の抵当権者として権利行使してくる可能性もある。

(3)「（故Ａの相続人である故Ｂが亡くなったため）、その（故Ｂの）相続人（Ｅ）に（対して）、税金の請求があった」
→Ｅは、固定資産税5年分の請求を受けた。
→生前にＢさんが、相続放棄していたのでしたら、Ｅさんは建物の相続人ではありません。故Ｂさん以外には、相続人はいなかったのですか？



★権利義務関係がはっきりとしてませんね。税金を納める義務者が誰にあるのでしょうか。

とりあえず、現時点で私が言えることは、
一、市町村役場からの固定資産税の請求については、異議申し立てを（手続の仕方は請求書の裏を参照）。

二、「名義人は倒産と同時に相続放棄」とありますが、”相続開始前”に相続の放棄はできませんので、裁判所に事実確認をしてみましょう。

三、Ｄさんの主張が正しければ、単に登記名義人の変更がなされてなかっただけでしょうから、Ｄさんへの所有権移転登記を行ってください。

四、詐欺罪として告訴したいのでしたら、競落人Ｄさんは、初めから故Ａさんを”騙す”つもりで、土地や建物を取得するつもりであったのか聞いてみましょう。



参考までに。

（法定地上権）
第三百八十八条　土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

（相続開始の原因）
第八百八十二条　相続は、死亡によって開始する。

（相続の放棄の方式）
第九百三十八条　相続の放棄をしようとする者は、その旨を家庭裁判所に申述しなければならない。

（相続の放棄の効力）
第九百三十九条　相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。

（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条　相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
２　第六百四十五条、第六百四十六条、第六百五十条第一項及び第二項並びに第九百十八条第二項及び第三項の規定は、前項の場合について準用する。

（相続の承認又は放棄をすべき期間）
第九百十五条　相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
２　相続人は、相続の承認又は放棄をする前に、相続財産の調査をすることができる。

（相続財産の管理）
第九百十八条　相続人は、その固有財産におけるのと同一の注意をもって、相続財産を管理しなければならない。ただし、相続の承認又は放棄をしたときは、この限りでない。
２　家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、いつでも、相続財産の保存に必要な処分を命ずることができる。
３　第二十七条から第二十九条までの規定は、前項の規定により家庭裁判所が相続財産の管理人を選任した場合について準用する。

（受任者の注意義務）
第六百四十四条　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

（受任者による受取物の引渡し等）
第六百四十六条　受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。
２　受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。

（不当利得の返還義務）
第七百三条　法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。

（悪意の受益者の返還義務等）
第七百四条　悪意の受益者は、その受けた利益に利息を付して返還しなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。

No.5 回答者： akak71 回答日時： 2009/06/14 15:17

追加

叔父さんの名義で登記さている建物は、
叔父さんの相続放棄した人は、
叔父さんの登記名義があったとしても、
一切権利がありません。

No.4 回答者： akak71 回答日時： 2009/06/14 15:08

登記名義人＝所有者とは限りません。

民法は意思表示のみで所有権が移転します。
極端な事を言う、所有権が移転しても、
移転登記をしてないことがあるという事です。

登記名義人の相続人が相続放棄していれば、権利がないとなります。
国の財産となり、相続財産管理人より、売却した事も考えられます。
ありは、抵当権がついていたので、所有権を放棄したことも考えられます。
抵当権者に、所有権を渡した。　未登記もある

真実の所有者は、家を貸すことは合法です。

No.3 回答者： toratanuki 回答日時： 2009/06/14 08:23

以下のことを補足してください。

現在の建物の名義人

その人と質問者の関係

土地の名義人は落札者の名になっているのか。

建物名義人と土地落札者の会話（契約の有無）
地上権発生かそれとも土地の不法占拠か。

この回答への補足

ご質問にお答えします
現在の建物の名義人　　倒産時のおじいさん名義、法定相続人は倒産時に相続放棄してるようです。
その人と質問者の関係　
　質問者である私は名義人の法定相続人である長男の友人であり、落札者の友人でもある。落札者から頼まれ仲介した者です　
土地の名義人は落札者の名になっているのか
　　　落札後名義変更したはずですが確認はしておりません
建物名義人と土地落札者の会話（契約の有無）
　　　名義人は当時病に臥せっており、法定相続人であるが長男が落札　者と面会、その際、落札者が抵当権を自費で外すことを告げましたが、
その後、建物の賃貸契約を名義人にも無断で行い、その際、2か月分の家賃相当の12万円を相続人に渡している。これは仲介に入った私が、落札者の同意を得て、相続人に対して行ったものである。
またそれに先立って落札した土地内の廃棄物処分に関し、落札者が名義人に処分を請求した（本来は現状落札であるから名義人（相続人）の処分費用負担は必要なかった）名義人はそれを了承してしまい、しかし資金もなく、仲介人が建物を貸す案を出しそれにより生ずる家賃でその負担費用を賄い、名義人（相続人）は、1銭の負担なしで廃棄物を処分できた。そして1年分の家賃のうち、2か月分を名義人に渡した。
名義人は数年前、相続人は本年逝去している。相続人の家族から今回相談を受けたが、話が非常に複雑になり、皆様にご相談申し上げました。
落札者は、建物の名義変更も、抵当権抹消も行ってなかった。
仲介人には、抵当権者と交渉し有償ではずしたのでこの建物の権利は落札者の私ににあると伝えてきている。
地上権発生かそれとも土地の不法占拠か。
　素人なので法的なことは分かりませんのでお教えください。
　建物の借主は団体で、第3者です。8年前に入居、月6万円の家賃。
　

補足日時：2009/06/14 12:42

No.2 回答者： 02jp 回答日時： 2009/06/14 07:15

重要な所、　有利な事じゃないですよ。

　
私の前にいた会社の人は。親の会社が破産して、
家は大丈夫とまじめに暮らしてたハズだったのに、
抵当権が２つもバッチリ付いてたのを知らずに相続したら
お母様と姉妹は相続後に自己破産ですから。　


10年前に個人商店として倒産しました。2年後に土地が競売となりました＝　
しかも名義人は倒産と同時に相続放棄

記録が残るので事実なら本件に旧名義人は関係ない。
つまり、相続はしてない。＝
関係ないといえば債権から放棄できます。

当時
単純に、書士に任せぱなしで、抵当権者と現所有者から名義変更忘れと思われます。
役場のミスかもしれません。

貴方の都合で解釈して700万の家賃を返せと言えば
倒産と同時に相続放棄してない場合ですけど、
相続すると債権相続に巻き込まれます。　
当時債権がいくらか？です　借金はすべて払うよです。　　　　

この回答へのお礼

そうですね、理解できます、有難うございました

お礼日時：2009/06/14 13:27

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/06/14 06:15

＞名義人は倒産と同時に相続放棄していたため、何も言えずに今年他界してしまいました。

この相続放棄とはどういうことですか？
名義人が誰かの相続を放棄したのでしょうか？
それとも、名義人を被相続人とする相続を、質問文中の相続者が放棄
したということでしょうか？
この辺のことは大事な情報なのでもう少し正確に書いてもらうといいです。

それから、税金というのは建物の固定資産税のことですか？
もし、固定資産税とした場合、生前の納付は誰がやっていたのですか？
ここも大事なところですので、追加情報が欲しいですね。

この回答への補足

ごめんなさい、名義人の法廷相続人である長男さんが債務が多いために相続放棄しました。

建物の固定資産税ですが、長年払ってないようで、5年以前は時効成立しているようです、役所の怠慢もあります。

補足日時：2009/06/14 13:28