持家売却について。。教えて下さい！

只今、賃貸で持家を貸しています。契約更新、解約後に売却しょうかと考えています。人に貸しながら売りの広告は出せるのでしょうか？また　貸り主さんに売却の予定を知らせてなくても家の査定というのは不動産屋さんして頂けるのでしょうか？家を売る場合、司法書士さんなどと一緒に行った方がいいのでしょうか？詳しい方教えて下さい！よろしく御願いします！

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/07/09 16:29

先に回答があるように、賃貸契約をスムーズに解約できるかどうかが問題ですが、賃借人が入ったまま査定や売却活動をして、賃借人に売る事がわかると、売りたいために解約するという事で、解約の交渉に足元を見られて過大な要求をふっかけられる危険があるのではないかと思います。

賃借人が入ったままオーナーチェンジという事での売却もありますが、その場合は投資家が投資で買う事になり、安くないとなかなか売れません。
賃貸契約を解約してから売却活動をしたほうが良いと思います。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/07/09 13:55

不動産業者です。

先の質問にありましたが、まず賃貸契約をスムーズに解約できるか？否かが問題です。ご指摘の様に貸主に解除権はありません。正当事由の一つに、立ち退き費用等の支払をして借主が応じた場合となりますので、まずは、借主に解除の意向を伝えどのぐらいで纏るか？期間や金額など動くことが先決です。
このような交渉、売買での代理など不動産業者で十分です。
財閥系大手などの業者なら、背任等の不貞はありませんから、その様な仲介業者に任せたほうが無難でしょう。
ベテランの営業を希望して、まずは明け渡しの交渉や査定をしてもらえば良いのでは？
売却自体は、賃貸中では内覧が出来ませんので、立ち退き後のほうが良いと思います。
大手も何社かありますので、何社かに話をして1社に専属専任で任せれば最大限の努力はしてくれるはずです。
残金決済時は、あなた本人が立ち会う事が必要となります。（ローンが無ければ奥さんでも可能ですが）現在犯罪移転収益防止法の観点から、司法書士や金融機関も本人確認が必須です。
契約時などは、ＦＡＸやメールのやりとりで、委任状と署名押印した契約書など事前に用意して、代理での契約が可能です。手付金は指定口座に仲介人より振り込まれます。
どうしても日本に来れない場合は、立会いする司法書士を代理人とする事も可能です。
業者に良くご相談下さい。　ご参考まで。

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/07/09 13:49

大家してます

＞人に貸しながら売りの広告は出せるのでしょうか？

中古アパートなどの販売はほとんどが入居者が入っている状態で取引されます

満室ですと売るのに有利です

収益物件では「オーナーチェンジ」は当たり前

入居者への連絡は不要です

ただし、入居者が買うかも知れないときは売りに出されるより早く知らせましょう

売買後も入居者の契約内容はそのまま有効です

売却は更新時期に関係なく可能です

価格の査定は売買に強い不動産屋に依頼されれば可能です

司法書士は不要でしょう．．．普通は買い手が登記などのために必要とするだけです

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