住み替えについて（戸建）

築5年の注文住宅に住んでいます。
（今は子供がいますが）子供がいないときに建てたこともあり学校、小児科などが近くになく、又近くによりよい住環境の気に入った家を見付けてしまったので、住み替えしたいなぁと漠然と考えていますが、一般的に考えてどうなのか知りたいです、、、。

・現在の住宅地は買った時より人気がありこの宅地限定で探している購入希望者がちらほらいます。（主に子供が大きい人でしょうが、、）
・我が家は東南角地でさらに三方角地、建てた後にウッドデッキを付け庭にドックラン（３畳ほどの）を作りました。（相場より高く売れるか？？）
・購入金額は４５００万ほどローン残３７００万ほど
劣化は少なく、きれいに使っています。
・今の住宅ローンは非常に低金利のためできるなら売却益はまるごと新しい住宅に充て、売却損分のみ新規にローンを組みたい。（できるのか知りたい）
・今後、購入したい家は４８００万ほど。
・貯蓄は２００万ほど

上記の内容で、なんでもいいのでお考えをお聞かせください。

No.1 ベストアンサー 回答者： goodliving 回答日時： 2009/07/27 00:39

宅建主任者かつ元業者かつ住み替え計画中の主婦です。

我が家も市内では比較的人気のある団地物件で、築後14年の一戸建てを売却しました。
（正確に言いますと、買い手が決まり、これから新居の新築にかかる段階です。）

質問者様のお住まいも、人気のある団地とのことですので、築浅の中古物件の需要はかなりあると思います。

しかし需要があって築浅でも、価格はやはり相場に近づけで売りに出さないと、問い合わせが入りづらいと思います。

仮に売却益を出そうと4000万円以上で売りに出したとしても、「4000万以上なら好きな家を新築するかな」と考える方が大半です。

もし仮に4000万の中古に購入希望者が出てきたとしましても、最近は必ず価格交渉が入り、多ければ1割くらい値引き要求があります（我が家も売値2100万→契約1950万に落ち着きました）。

また、中古の場合、新築の場合と異なり、残念ながら付加造作物は価格上乗せにはなりません。買い手は「売主が好きでつけたもの」くらいにしか思ってくれないので、かなり切ないものです（涙）。

土地が角地でよい条件とのことですから、3980万で売りに出してみて、しばらく反響を見る。最終的に価格交渉が入り3700万は割らない金額で売る、くらいが現実的な数字ではないでしょうか。

質問者様のお住まいについて相場もわからないわたしの言うことですので、失礼な数字でしたら申し訳ありませんが、業界の経験測からこんな感じかな、と思いました。

まずは業者に査定を依頼して、売値を相談して決めるのがよいと思います。査定自体は、土地の路線価や建物の減価償却年数などから物理的に金額を割り出すものですから、査定イコール売値ではないから緊張しなくて大丈夫です。

売値を相談して決める際に、付加造作物への投資金額や残債などを担当者に話せば、理解は示してくれると思います。

しかしやはり、相場がありますから、相場に近づけないと売れない可能性があります。

ちなみに、今のお住まいのローンを全額返済して抵当権を外さないと、銀行さんは売却を許可してくれません。

ですから、売却して得たお金でローン一括返済をすることになると思います。我が家はそういう計画です。
買い替えローンというものもあるみたいなので、一度調べられてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

大変参考になりました。
ありがとうございました！！！
住み替えをすると、やはりリスクは大きそうですね・・・。

お礼日時：2009/07/27 07:50