中古マンション購入＆リノベーションについて

中古マンション購入＆リノベーションについて相談させて下さい。

昨年結婚し、子供も生まれ、現在家族３人で賃貸アパートに暮らしています。
子供はもう一人欲しいので、４人家族でゆとりを持って住めるように、４ＬＤＫのマンションを探していました。
ずっと新築を探していたのですが、立地条件の良い場所にある中古マンション（４ＬＤＫ＋専用庭）が売りに出たので、夫がそれを購入してリノベーションしよう、と言い始めました。
しかし、その物件は立地は良いものの、築２５年です。立地が良いため決して安い買い物ではないため、長く住むことを考えると、ちょっとどうなのか…、と思います。
私は建築のことについては疎いので、よくわからないのですが、築２５年のマンションってどうなのでしょう？
夫は、鉄筋コンクリート造だから問題ない、中身を綺麗にリノベーションすれば大丈夫、と言うのですが、やはり物件が古いとリフォーム費用もかなりかかるのでは？と思います。
もしその物件を購入するとすれば、予算ではリフォーム代は多くても６００万円くらいしか出せませんが…。
どうなんでしょうか？さほど心配することでもないのでしょうか？
こういうことに知識がないので、少し不安です。

それから、立地が良いので古い物件のわりには少し価格が高めですので、家計を預かる私としては値切り交渉もしたいのですが、夫はあまり金額のことを色々と言って売り主にこの人には売りたくないと思われたら嫌だ、と言います。そういうものなのでしょうか。

初めての大きな買い物になるので、色々と不安になっています。
なにかアドバイス的なものをいただけたら、と思います。よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： 2009ken 回答日時： 2009/10/15 15:14

中古はクソだという意見が多いようですが、中古には中古のいいとこがあります。

建物性能だけで言うなら、問題はライフライン（上下水道やガス）と外壁の手入れがどれくらい行き届いてるかが重要。逆に言えば、それらがしっかりしてるようであれば、問題が少ないと思います。まともに手入れしてれば、残存年数はまだまだあります。
耐震についても、よほどの物件でない限り、少々の地震ではくづれません。たまたまあなたの街が震源地で、直下型のマグネチュード8とかが来れば、どんな建物ももちませんし、逆に震度5ぐらいで壊れる物件も少ないでしょう。

ただ、リフォームではなくリノベーションであれば、600万でできることなんて、タカが知れてます。となると、借入しない限りは、難しいのではないでしょうか？値切ってどうのというレベルの話ではないように思います。どうしてもなら、具体的に見積もり取って、そこからに詰めるしかないでしょうね。たたき台がなけりゃ、検討のしようがない。

気にいったって言いますが、そういうのは縁のものですから、その内また違ういいものが出る可能性もあります。今が買い時かどうかってのも、眉つば。私にいわせりゃ、買いたいときはすべて買い時、結果論です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
建物の外観はさほど古さを感じない、というのも夫が気に入った点でしたが、内部はよくわからないので、やはりリノベーションするには費用面などの問題とか、多々ありますよね。
ここ数ヶ月、色々な物件を見て回って、悩み過ぎてしまっている感もあるので、もう一度、冷静になってよく考えようと思います。
有り難うございました。

お礼日時：2009/10/16 08:52

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/10/15 00:28

　中古は所詮中古です。

　ましては２５年前のものであれば単なる古い物件です。

　建築物はパソコンほどは進化していませんが、それでも２５年であらゆる物が進化しています。それはリノベーションで補える範囲ではありません。

　リノベーションを考えるのであればそれが既に済んでいる物件に手を出すべきでしょう。あなたが考えているリフォームなどは実際にはそれ以上の金額がかかるでしょう。またかけた金額ほどの価値は無くお金を捨てるような物です。どうしても立地的に欲しい物件でなければ手を出すべきではないでしょう。

　値切る交渉が悪いことではありません、大切なのは今すぐどうしても欲しいということです。「大切に使います、どうしてもそこに住みたいので、何円ならば買う」と交渉すれば良いでしょう。値切って良い印象を持たれるわけはないのでそこは割り切りです。実際売り主は大切に使ってもらえるのならばまあいいかと考える人が多いでしょう。欲しがっている人を見て足下を見ようとする人のほうが少ないでしょう。

　値切ってあとにもう一声という状況は避けてください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはり築２５年は厳しいですよね。
立地的にも、確かに好条件ですが、どうしてもここがいい、というわけではないので、やはり決断するには早いかなと思います。
夫とよく考え直してみます。有り難うございました。

お礼日時：2009/10/16 08:48

No.3 回答者： okapi16 回答日時： 2009/10/14 23:55

マンションに住んでいる友人の話です。

・新築から25年が経過。
大雨の日、友人の部屋のどこかから階下に水漏れが発生した。
このマンションは管理組合もあり、長期修繕計画もきちんとありまし　たので、早速、管理組合が業者に依頼して調査した結果、ベランダの　サッシ窓下に隙間ができて、そこから階下に雨水が流れていた。

・網戸がきちんとはまらないようになり、調整してはめても、斜めに　なり３cm程の隙間ができる。鍵も閉まらなくなった。原因は、マンション建物自体が少し傾いていることが、これも業者の調査で判明。

上記の修理費用は、すべて管理組合から支払われた。（べランドまわりのタイルの張替、窓のゆがみに合わせて、窓枠が新たに作られ、それに合わせるため、サッシ窓もすべて新しいものに取り換えられた）

・同時期、リビングの床が水浸しになった。原因は、洗面所の床下の水道管に取り付けてあったパッキンが、長年の使用で劣化して、キッチンに流れてきていた。フローリングが駄目になり、友人は自費で新しくした。
この現象は、５軒ほど被害にあっている。なので、すべての住人は自費でパッキンを取り換えた。その費用￥35,000

・経年とともに、修理費用が嵩んでゆくと思われる。

・最近、売りに出す戸が増えている。売却値段は購入した時の値段のおよそ３分の一程度に値下がりした。
マンションの財産価値は、ほとんどなきに等しいものにいずれなるでしょう。

・毎月支払ってゆく金額は、駐車場・管理費合わせて￥23,000

そんなわけで、友人は嘆いています。こんなことになるのなら、一軒家を買うべきであったと。




・　　

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
古くなったマンションならではのデメリットは沢山ありますよね。
実は近所に新築の一戸建てが、我が家の予算内で売りに出ているのでそれも検討したのですが、安い一戸建ては造りがいまいちなので、結局マンションを探して、現在に至っています。
数々のリスクを、もうすこしよく考えようと思います。有り難うございました。

お礼日時：2009/10/16 08:46

No.2 回答者： fujiwakaba 回答日時： 2009/10/14 20:47

マンションの新築のメリットは、設備が新しい事と最新の耐震強度である事につきます。

程度のよい中古ならば、居室や管理状態を実際に確認できる事、新築よりも安い事などメリットは多いです。
ただし、見極める目があればですが。

管理会社の長期補修計画はどうなっているのでしょうか？
住人の質はどうでしょうか？
うまく機能しないとスラム化して終焉を迎えます。
コンクリート造は少なくとも５０年はもつはずですが、質問者さんご夫婦の老後まで安心して住む事ができるでしょうか？
出来ないような状態になるようだと住み替えが必要です。
修繕積立金は値上がりもあります。
先々まで家計の計画をよく立てておくことが必要でしょう。

築２５年は微妙な年数ですね。
ユニットバスなどは取替え時ですし、あちらこちら仕上げ以外でメンテナンスが必要ではないでしょうか？
それらがはたして６００万で可能かどうか？

値切り交渉も自己資金を見極め、ほしいけれど予算が、、、と真剣に相談なさればよいと思います。
誰だって安いに越した事はないのですから、気になさる事はないと思いますよ。

中古はリスクをよく見極め、試算することが肝心と思います。
かなり安い物件ならば決断もしやすいでしょうが、値段もそこそこするようならば、、、難しいですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
この週末に現地を見学しに行くことになりまして、まだ管理会社のこととか、詳しいことはよくわかっていません。大事なことなどでちゃんと確認しておこうと思います。
コンクリート造は５０年はもちますか…、それでは老後まで、というのは難しいかもしれませんね。
立地的な良いポイントが夫の通勤に便利、という点なので、いっそ定年を迎えたら別の住まいを探す、ということも考慮してみようかと思います。
金額的にもやや厳しいので、色々と考えて頑張ってみます。有り難うございました。

お礼日時：2009/10/16 08:43

No.1 回答者： URD 回答日時： 2009/10/14 18:25

築25年だと　共用設備の老朽化が気になるところ

積み立てや改修計画がきっちり行われていないと以下のようなことになります。

朝の忙しいときにエレベーター壊れて閉じ込められ遅刻
給水ポンプが壊れて一週間断水
給水管の赤錆がひどく　洗濯も出来ない
排水管がよく詰まり　トイレから逆流
排水管が漏れてお部屋が汚部屋に
共用費を滞納した住民が続出して建物維持できずスラム化

上記はあなたのお部屋だけキレイにしても関係ありません

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはり、設備の面で不安要素は多いですよね。
１階部分なのでエレベーターの心配はないですが排水管などは見えないだけに怖いですよね。
やはり、まだ決断するのはやめようと思います。
有り難うございました。

お礼日時：2009/10/16 08:39