借金の担保（不動産）の所有者の名義変更はできる？

父が自宅を担保に借金をしている場合、自宅の所有権を子に変更することはできますか？父はもう高齢なので生きているうちに変更できたらと思っています。担保と借金がいっしょにについてきてしまうのであればそれも了解の上です。
父が死んだ後に遺産相続するという方法は考えていません。

No.4 回答者： oska 回答日時： 2009/10/30 22:43

＞自宅の所有権を子に変更することはできますか？

＃２・３の回答にあるように、所有権変更は可能です。
単純に、（根）抵当権が付いてるだけです。
所有権者が変更になるだけで、（根）抵当権は今まで通りです。
父親が借金返済が不能になった場合、（根）抵当権を行使されますから注意が必要です。

＞担保と借金がいっしょにについてきてしまうのであればそれも了解の上です。

父親の借金は、あくまで父親の借金です。
担保物権の所有権を変更しても、一緒に父親の借金は付いてきません。

＞父が死んだ後に遺産相続するという方法は考えていません。

法務局に提出する「所有権移転」の原因（理由）は、贈与・売買の２通りがあります。
税務署がしっかり見ていますから、ご注意下さい。

No.3 回答者： manno1966 回答日時： 2009/10/30 14:23

> 所有権を子に変更することはできますか

可能です。
抵当権が付いたままの売買も可能なので、贈与税を考慮するなら、売買契約で取引したほうが良いかも。

> 担保と借金がいっしょにについてきてしまうのであればそれも了解の上です。
借金は付いてきませんが、抵当権は有効なままです。

No.1の方は何か誤解をしていると思う。
名義変更を禁ずる制度や法律は有りません。
抵当権が付いていると、新たな所有者がローンを組めないし返済しなくてはならなくなる事等の事から、通常は忌避しているだけです。

No.2 回答者： ojisan-man 回答日時： 2009/10/30 14:20

登記手続き上、今の状態で所有者の名義を子に変更することは可能です。

ただいくつかの問題があります。

１．担保がついているということは、お父さんに借金があるということで、この場合担保権者の承諾なく所有権を変更すると、契約違反で全額返済を求められる可能性があること。

２．所有権移転は「贈与」という形になるでしょうが、贈与税支払いの問題が発生すること。

３．また贈与後３年以内に相続が発生すると、贈与分は相続税の対象となること（ただし既に支払った贈与税と調整はできる）

４．あなた以外に相続人がいる場合は、相続時には当然もめる可能性があること

実務的には、担保権者（おそらく金融機関と思いますが）に対して「所有者と担保提供者の変更」を認めてもらう交渉をする。つまり、担保提供者を父から子に変更するわけです。
また事情が許せば、債務者も父から子に変更することを認めてもらう交渉をすることです。ただし、この場合は子が債務者として相応しいかどうかの審査をされるものと思います。

No.1 回答者： MOMON12345 回答日時： 2009/10/30 13:37

担保になっているということは抵当権あるいは根抵当の設定がされているはずで、これがあると名義の書き換えが出来ません。

従って一旦借金を返して抵当権を外して名義を換えた後、再度金を借りて抵当権を付け直すなどの手続きになると思います。
（実際に金を動かすのかどうかは別として）