住宅ローンと転職・・・お知恵をかして下さい！

Question

おはようございます。来春、子供が産まれることもあり将来の
ことをいろいろと考えることが多くなりました。
　いま一番悩んでいるのが一戸建てを建てるタイミングのことなの
ですが、自分ではなかなか知識不足でこちらでアドバイスを頂ければと思います。
　現在は賃貸マンション　月７万円に４年近く住んでおります。車は普通車１台、軽自動車１台を所有しており、ローンは一切ありません。
　主人は２８歳　自動車部品工場に勤務しており勤続１０年で年収は４００万ほどで、私は専業主婦です。
　まず、我が家の場合ローン審査は通りますか？

　家を建てる際は夫の年収、勤続年数が審査に大きく影響すると聞きました。
　実はいずれかは転職し、私の実家(県外、車で２時間ほど)の近くに家を建てたいと思っています。ですが転職したら今までの勤続年数がなくなり転職後の勤続年数で審査するのですよね？年収はあまり変わらなくても借りられる金額が少なくなる、もしくは審査すら通らなくなるのでしょうか？
　もしそうであれば、今の会社に勤務している間に実家のほうで家を建てる契約なんかを済ませ(転職のことは銀行に黙っておく)、同時に就職活動をし、転職先決定後会社に退職届けを提出、家が完成するころに引っ越し＆転職ということでも大丈夫でしょうか？
　今の景気ではすぐに転職ができるとは思っていませんしまだ直ぐにどうにかしようとは思っていませんので、転職先が見つかるまで頭金をためたりしながら待とうと思っています。（本当は少しでも早く引っ越したいのですが）
　上の方法よりも、今直ぐにでも転職し実家のほうに引っ越し(賃貸)、新しい職場で勤続年数を積んだほうがよいでしょうか？
　転職、引っ越し、ローンと課題が多く段取りなどのタイミングを考えても頭が追いつきません。
　すごくわかり辛い文章になってしまいましたが、教えていただきたいことは、今の職場のままで実家のほうに家を建て同時に転職するか、出来るだけ早く転職し新しい職場で勤続年数を積み（３年くらい）その時点で家を建てるかどちらがお勧めかということと、今の会社に勤めながら実家のほうで家を建て転職、引っ越しなどをする効率の良い手順です。
　経験者のかたや詳しい方がおられましたらアドバイス頂けないでしょうか？どうぞ宜しくお願い致します！

noname#98597 · Accepted Answer

家を4軒購入した経験から回答します。
車で2時間という事ですが、電車だとどの位でしょうか。
あと東京や大阪、名古屋等の都市圏に近いですか？

都市圏に近い場合、通勤2時間は住宅ローンの審査は通る可能性が大です。
実際に2時間かけて通う人も多く、都市部では2時間は通勤圏内です。
実家の近くに建てる、あるいは実家の敷地に建てて、2時間通勤を実行しながら住宅ローンを返済している人は数多くいます。

但し、住民票はその家に移し、実際に住むと申告する必要があります。
何故なら、住宅ローンを借りる条件なのは当然ですが、もう一軒賃貸していると、それもローンの支払と同様に扱われ、住宅ローンを組める金額の算定が下がるからです。
事実、年収400万円で家賃7万円払っているとすると、組める住宅ローンは1000万に満たないか、組めない可能性も高いと思います。

それから職歴ですが、新卒入社3年未満は難しいですが、転職の場合、前の会社に何年勤続していたかによって、現会社の勤続年数が3年未満でも、評価してくれる銀行は沢山あります。
要は、新卒以来何年勤務しているかが大切です。その間に転職を繰り返しているとか、派遣の時期があるなどのマイナス要因が無い限りは、それほど無碍には断られません。

安心なのは、通勤時間1時間以内、勤続年数3年以上ですが、それは目安であって、絶対的なものではありません。
とはいえ、今の家賃を支払いながらの住宅ローンは基本的には生活に支障が出てしまいますので、借りられるとしても、借りない方が無難です。
転職前に建てるなら、実際に住み、2時間かけて通勤するしかありません。

私が思う結論は以下の通りです。
１）転職前に家を建て、2時間かけて通勤する。
とりあえずローンが通りそうかどうかぐらいは銀行で相談できます。

通勤が無理という事であれば
２）転職後、1年ほどしたら住宅ローンを組んでみる。
駄目であっても、翌年、さらに翌年に審査して貰えばいいだけです。

rio_rio_ri · Answer

・希望の家と土地の価格帯
・頭金の額
・引越し予定先（ご実家の近く）と現在お住まいのあたりの地価相場の違い

上記の情報が不明ですとなかなか回答をもらいにくいかもしれません。

ローン審査につきましては今の状態ですと大手銀行で借りられる額は2500万円程だと思います。転職後3年以内でも借りられるローンもありますが、大手銀行では通りにくく利率は高くなると思います。或いは公務員等一部の職種では勤続3年未満でも審査が通ることはあるようです。

文章を拝見した限りの個人的な感想ですが、いずれ引っ越されるということですからローンに無理がない範囲で転職前に家を建ててしまってはいかがですか。ご実家の近くでお子さんを預かってもらうことが可能であれば、奥様も働きに出て早めにローンを返済できると思います。

また、お子さんの入園・入学前に引越しと考えますと、これから転職をして勤続年数を積んで・・では難しいように思いました。ご実家の近くでないと奥様も働きに出にくく、頭金を多く貯蓄するのも難しくなるのではないでしょうか。

ご参考まで。

86tarou · Answer

勤続年数は３年以上の銀行が多いようですので、多くの銀行から金利等の条件の良いところを選択したいなら、勤続３年以上の状態でローンを組むことが必要になってきます。今の状態で遠方に家を建てるのは不自然ですし（住宅ローンは、そこに住むことが条件）、毎日２時間掛けて通勤するのか等色々聞かれることになるでしょう。なので、出来れば転職後の方が良いように思います。まだお若いですし、頭金を貯める期間にもなるでしょうから。転職するなら、若い方が良いというのもあります。

なお、借入可能金額は基本的に年収と年齢で決まります。要は、定年までに幾ら払えるかということです。銀行の審査としては収入に占める返済比率30％、70才完済、変動金利等の無理なローンでも組めるかもしれませんが、無理なく払っていけるローンを選択しましょう。返済比率25％までの返済で、年３％程度の全期間固定金利で定年までのローンを試算し借入可能金額を出します。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
現在の条件なら2050万円位でしょうか。これに頭金を足し、諸費用を引けば購入可能な物件価格が出ます。希望物件価格と時期が決まっているなら、逆算すれば貯めないといけない頭金額が分かります。頭金も物件価格の20～30％は欲しいですし、これ以外にも生活費の半年分以上は常に現金で置いておきたいところです。また、変動金利の選択もありですが、将来の金利上昇に備えて固定金利との返済額の差額は貯金しておくくらいでないと安心出来ません。なので、試算時は全期間固定金利でも十分払っていけるようにすることをお勧めします。返済比率については、毎月多くの貯蓄が出来ていないなら、今の家賃よりも返済額は少なくないとやっていけません。これは、今まで掛からなかった固定資産税や修繕費用が掛かってくるからで（毎月掛からない費用は、毎月積み立てると安心です）。

最後に…
住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻して借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。住宅ローンは金額が多いだけに失敗出来ない買い物ですから、よく考えて無理のないローンにしましょう。お子さんも生まれるようですし、一緒に外食や旅行もして生活を楽しめるくらいが理想でしょうか。
いい家に住めると良いですね。

manno1966 · Answer

> 来春、子供が産まれることもあり
転校等を考えれば、学校に入る年齢前後が一つの目安と思います。

> 年収はあまり変わらなくても借りられる金額が少なくなる、もしくは審査すら通らなくなるのでしょうか？
可能性は有ります。
通常は70歳までのローンを求められますから、数年後転職してそれから勤続年数で数年待ち、合計15年後の43歳で審査すれば、70歳までの27年での返済となりますから、年数が少ない分借りることの出来る金額が減ります。

> 実家のほうで家を建てる契約なんかを済ませ
住宅ローンでは無理です。
「車で２時間ほど」ですから、通勤の面から不可になります。
住宅ローンは本人居住の大原則があります。
其所に住む前提でなければ、審査を行いません。

> 家が完成するころに引っ越し＆転職ということでも大丈夫でしょうか？
金銭消費契約後で有れば、違約となる可能性は低い。

> 今の職場のままで実家のほうに家を建
セカンドハウスローンなら、住む前提でなくとも借りることが出来ます。
その分利息は多く払うことになりますが。
また、二重生活になる分、生活費も多くなって、支払いがきつくなりますが。

kouasa0527 · Answer

結論から申しますと、先に賃貸で引っ越し、転職して転職先で基盤を築かれてから、家の事は考えられた方が良いと思います。

私の経験談で書きますので、簡単に自己紹介します。
私は去年新築し、勤続二年、年収300万で1500万円しか借りられず、1800万円でなんとか家をたてました。その後すぐにこの大不況で来月でリストラになり、就職先が見つからない状態です。

まず、今の状態で仮審査に通っても融資の実行までに転職してしまうと融資がされない可能性があるので、家が完成して、融資の実行がされるまでは転職はできません。

次に、家をたてた後、転職先が見つからずにローンの支払いを滞納してしまうと、そのじてんで即競売もしくは任意売却で家を失い、残額(買った額以上でうれることはまずないです)は借金になり、その借金を即完済出来なければ自己破産が待ってます。

私の場合は、1500万円しか借りれなかった事が逆に助かって、月々の支払いも少なく、少々の貯金も出来ていたので、就職先が見つからなくてもすぐにローン滞納にはならなくて済みそうです。


あくまでも住宅ローンは借金ですので身の丈にあわれたローン額にする(転職先が未定なら転職先が決まってから考える)のが基本かと思います。

katuharu3 · Answer

＞賃貸で家賃を払い続けるのは無駄だからそれなら持ち家を建てたほうがよい
これは間違いです。
性格に言うと「将来持ち家を購入するつもりがある場合」というのを先ほどの文言の頭に付けてみてください。
家を買うつもりがあるのでしたら、家賃は捨てているような物なので、確かに勿体無いと私は思います。
質問者の場合は、家を建てたいとの事ですから、賃貸は無駄ですね。

＞借金だけは作りたくないので計画的に将来設計を練りたいと思います。
住宅ローンも借金ですよ。
金利が上がれば非情にも月々の支払いに反映されます。
支払額が変わらずとも支払い額の内訳で元金返済部分が縮小されていきますと、最悪毎月決められた額を支払っているのに利息部分のみになり、元金は１円も減らなくなる可能性もあります。

＞勤続年数は３年以上というのが多くの銀行での審査の対象
これは一概には言えません。
私はつい最近勤続６ヶ月で大手銀行で優遇金利最大で住宅ローンを組めました。
ようは腕のある仲介業者と腕のある銀行マンに当たるかどうかですね。

色々書きましたが、質問者の場合ですとご主人が１０年勤務して年収４００万という事ですので、これからも大幅な給与アップが望めないのではと思いましたので、すぐにでも転職する→実家近くに安い賃貸を借りる→車を売却する→子供を生んだら出来るだけ早く親に預けて質問者も働きに出るといいと思います。
賃貸は無駄だと書きましたが、質問者の場合は転職が最優先だと思います。
頑張ってお金を貯めていい家が建てれるといいですね。

kouasa0527 · Answer

No.5です。

お礼に書いてある内容の回答を補足します。

融資の実行は家が完成してからというのは銀行によって多少違いもあるかもしれませんが、基本は家を担保にしてローンを借りますので家の登記が済んでからでないと融資はされないかと思います。

勤続二年で借りれると言う部分ですが、これも銀行によって違いますが、大手都市銀行は3年以上の所が多いみたいですが、地方銀行は勤続1年以上で審査してくれる所も増えて来ていて私の周りの地方銀行はほとんど勤続1年以上からOKでした(私は九州です)ので勤続一年半(今の会社で一年分の源泉徴収が出てから)審査しました。
因みに私の友人は年収見込み600万円の会社に転職して半年(最初のボーナスがでてから)で3000万円の審査に通りました。

転職前の評価を審査でみてもらえるといった部分は、例えば同じ職種で転職して、年収がアップしてる場合とか(今までの経験を生かしてよりよい会社へ転職している)には、査定として評価してもらえると銀行の方は言われてました。

住宅ローンと転職・・・お知恵をかして下さい！

・希望の家と土地の価格帯

勤続年数は３年以上の銀行が多いようですので、多くの銀行から金利等の条件の良いところを選択したいなら、勤続３年以上の状態でローンを組むことが必要になってきます。

> 来春、子供が産まれることもあり

家を4軒購入した経験から回答します。

結論から申しますと、先に賃貸で引っ越し、転職して転職先で基盤を築かれてから、家の事は考えられた方が良いと思います。

＞賃貸で家賃を払い続けるのは無駄だからそれなら持ち家を建てたほうがよい

No.5です。

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