分譲賃貸マンションが差し押さえになった場合について

分譲賃貸マンションに入居しています（契約期間は後１年残っています）。所有者がローン滞納で差し押さえになったようです。所有者から「近く裁判所がそちらに行く」と連絡がありました。今後どのような手続きがとられてゆくのでしょうか。また、当方はどのような対応をしたらよいのでしょうか？　家賃を払い続けるにしても、いったいどうなるのか。(1)家主都合の立ち退きを主張して退去(2)任意売却で購入(3)競売後に新所有者と再契約－などが考えられるのではないかと思いますが・・・

No.1 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/12/05 21:57

>(1)家主都合の立ち退きを主張して退去

無理でしょう。
現在の状況は家主都合で立ち退きを迫られているわけではありません。

入居時に既に抵当権のついている住居を賃借した場合は、その後に抵当権が行使されたら、賃借権は抵当権に対抗できませんから６ヶ月以内に退去しなければならない、と法で定められています。
つまり現在は最悪の事態として予想されていた事が起こっただけです。

また現在の所有者から立ち退き料をもらって退去しようにも、滞納で差し押さえになるような所有者から、まともな立ち退き料などもらえないでしょう。

＞(2)任意売却で購入

これは可能です。
質問者さんに資金があるなら、最も有効で現実的な解決方法のひとつです。

＞(3)競売後に新所有者と再契約

可能です。
しかしこれは新所有者の意向しだいですから、絶対に再契約してもらえる保証はありません。

新所有者がそのマンションの使い道を決めていた場合は再契約してくれないでしょうし、再契約できても今より家賃が高くなる可能性もあります。
高くなるのが不服なら六ヶ月以内に退去してください、になります。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます
では、家賃の扱いはどうしたらよいでしょうか？
競売前と後で変わるのか？
わかれば教えてください

お礼日時：2009/12/05 22:28

No.4 回答者： katyan1234 回答日時： 2009/12/12 18:23

契約日によって回答が変わりますよ～

http://www.sodan.info/knowhow/study/study5/

この回答へのお礼

ありがとうございました
それにしても、このままでは泣き寝入りしかないんですか？
参りました

お礼日時：2009/12/14 14:53

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/12/06 10:32

競売になり落札者（新所有者）が決まったら、それからは新所有者にいままでと同額の家賃を払います。

今までの金額を新所有者に払って住んでいられる猶予は落札後六ヶ月までです。

この六ヶ月の間に1）引越し先を探す。　2）新所有者に再契約の交渉をする。などを行います。

つまりこの法で定められた六ヶ月の猶予は、即刻退去では賃借人にあまりにも厳しいので猶予を与えられているわけです。

2）の再契約での家賃ですが、今までが法外に安かった場合は上がる可能性が当然に高くなります。
今までが相場位だった場合はあまり変らないのが普通です。

もちろん新所有者には再契約に応じなければならない義務などありませんから、とにかく六ヶ月以内に出て行ってくれ、通告されて終わりの場合もあります。その場合の立ち退き料などは新所有者は払いません。

六ヶ月たっても退去しなければ、最悪は明け渡し強制執行になる可能性があります。

1）の引越しする場合ですが、敷金の清算は当然に前所有者とすることになります。
お金に困ってる前所有者は敷金の清算すらままならない事も考えられますから、♯2さんの言ってる敷金を滞納すれば、という案もでてくるのです。

質問者さんは「まじめに家賃を払って住んでいて、なんで突然にこんな目に合わないとならないのか？なにか法的に保護されないのか？」など思われるでしょう。

以前は短期賃貸借の保護と言って、抵当権に劣後する賃貸借も保護されてました。
しかしそれを悪用して法外な立ち退き料を要求して居座ったりする輩が多くなり、平成16年に短期賃貸借制度の保護は廃止されました。

この回答へのお礼

貴重なアドバイスありがとうございます
これらはすべて賃借人が負わなければならないリスクということになりますね
(1)任意売却に応じる(2)競売に参加する(3)新オーナーと契約する(4)すべてあきらめて立ち退く－－などの中から、その時々で一番有利な選択をしようと思っています
ただ(4)の場合でも、落札者に半年間「旧契約」で家賃を支払うというのはちょっと解せないですね

お礼日時：2009/12/06 16:32

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/12/06 09:10

取り敢えず敷金分だけ家賃滞納しなさい。

この回答へのお礼

先日、裁判所の執行官の訪問があり、近々正式な調査が行われることになりました。執行官の話では、競売開始決定は出ているけれど、まだ、競売されるわけではないとのことです。申立人は大手債権回収会社のようです。今後の注意事項などはあるでしょうか。大家はもう当事者ではないのでしょうか？債権回収会社と賃借人（私）が交渉する余地はあるのでしょうか？

お礼日時：2009/12/08 19:19