このたびビルのワンフロアを借り事業を始めることになりました。
このビルは1フロア1テナントで、私ども以外のテナントは消防法上では全て非特定用途の扱いだそうです。
私どもの業種は消防法上の特定用途ということになるらしいです。
ビルオーナーと正式に賃貸借契約も結び、開業に向けて手筈を整えておりました。
内装も7割は終わっています。
今回、内装の施工会社が消防関係の届け(確認申請?)を出しにいったところ、このビルには自家発電設備がないから特定用途で営業する場合消防法がクリアできない、といわれたそうです。
このビルのすべてのテナントが非特定用途であれば自家発電設備がなくても良いらしいのですが、特定用途の事業者が入る場合には自家発電設備が必要らしいです。
この自家発電設備を設置するためには約500万円程度の費用がかかるらしいのですが、この費用を当方に払えとビルオーナーが請求してきています。
当然、このような話は寝耳に水で、そもそも入居に際して業態をごまかして説明していたわけでもなく、きちんと説明しておりました。賃貸借契約を結ぶ際の重要事項説明でも自家発電設備がないから新たに設置が必要になるなどといった話は全くありませんでした。それどころか、設計士や施工業者に渡されている資料には自家発電設備が設置されていると記載されているのです。どうやら、ビルオーナーでさえも自家発電設備がないことを知らなかったらしく(ビルを建てた最初のオーナーとは違う)、あちらにとっても寝耳に水であったようではあります。
このような場合、自家発電設備の費用を負担すべきはどちらでしょうか?
明らかにビルオーナーが負担すべき費用と思いますが、向こうは払えといっていますので常識論ではなく法律論で知恵をお借りしたい次第です。
よろしくお願いいたします。

A 回答 (7件)

熱い議論になりそうな酷い話ですね。


しかし、これは明らかに貸主側の不備ですよ、考えるまでもなく。
賃借人は契約以降でなければ具体的な作業に入れないわけですから、図面を元に動くのは当然の事。
当然図面が正確である事が必要条件であり、それは賃貸人の義務であり、間違っていれば注意義務違反。
つまりは賃貸人の債務不履行になりますから、強気の交渉でいいと思いますよ。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
この問題は今後一切法律家に任せることにいたしました。
開業準備に向けて忙しいのにこのようなことに構っている暇がないためと、やはり第三者に交渉してもらうことで、心理的な禍根をなるべく残したくないためです。
今回のようなケースは実は世間では少なくないのではと思います。非特定用途のテナントしか入ってないところに特定用途のテナントが入ってくるケースは珍しくないでしょうし、それにともない高額な消防設備が必要になるわけですから。恐らくこのような場合の過去の判例があるのではないでしょうか?法律家が実情に沿ってうまくやってくれるものと期待しています。

お礼日時:2009/12/17 00:56

冷静に考えてみると、結構難しい問題だという事が分かります。



争うとなると、消防法上の特定用途に該当するテナントに貸し出す場合には、重要事項説明の設備状況に自家発電設備を記載すべきであったかどうかという点と、自家発電設備が設置されてい無いと分かっていたら契約しなかったかという点がポイントですよね。
しかし、どちらの場合でも、主張できるのは「契約の無効」であって、賃貸人に自家発電装置の設置を義務付ける事ではないからです。
法律論を持ち出すと、白紙撤回になってしまうので、むしろ賃借人の方が不利です。

顧問弁護士さんがいらっしゃるならお聞きすれば分かると思いますが、自家発電設備が無ければ契約していなかったという宅建業法の「錯誤」を訴えても、契約の無効を主張できるだけです。
「錯誤」=内心的効果意思と表示行為が対応せず、しかも表意者がその不一致を知らないこと。

重要事項説明での自家発電設備の説明義務ですが、説明義務があるのは「飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況」と「建物の設備の整備の状況」です。
もしここに書いて無いのであれば、「設備が無い」という事になります。それが基本です。つまり「無い」ものを「ある」と書いてあれば、設置義務が生まれますが、書いて無いので設置を要求できませんよね。
賃貸人が仮に特定用途のテナントである事をちゃんと理解していても、重要事項説明の設備に自家発電設備については書いて無いのは、存在しないからで、それはテナントが設置すると思ったと言われると、反論が難しくなります。
ここでも可能なのは契約の無効です。

では、資料に書かれたとおりに設備を用意する義務があるかという点ですが、現状優先という基本的な考えがあるので、内見時に確認しているはずと言われると、これも一筋縄ではいかない話になります。

ここまで書いてみても、解決策が見えてこないですね…。
訴訟に出ても、時間も費用もかかる上に、設置を賃貸人に義務付ける判決が出るのは考えにくいので、結局は話し合いしか無いという、当たり前の結論にたどり着きます。
資料不備により営業開始できないので、損害賠償を請求すると主張し、落とし所として、費用を両者で負担し契約が終了した時点で、所有権を賃貸人に譲渡するというのが一番良い方法かと思います。

この回答への補足

たいへん詳しい回答ありがとうございます。たいへん参考になりました。
私もいろいろ調べまして、重要事項説明には消防法上の設備の義務はないということは理解しました。しかし今回の問題はさらに違うところにもあるのです。
今回賃貸借契約を結ぶにあたり、設計士及び施工会社がこのビルの竣工図をチェックし、そこには自家発電設備が設置されていると記載されているのです。それが実際にはないというのが驚きです。もしそうであればいったい何の図面、書類を信用すればよいのでしょうか?超能力でも使えというのでしょうか?これを世間一般では詐欺というのではないでしょうか?
ちなみに営業することは可能だそうです。あくまで消防法上の指導はビルオーナーのみに行くらしいです。
弁護士さんの話では損害賠償請求も可能とのことですが、丸くおさめたいと思っております。
法律的にはともかくとして、常識論ではビルオーナー側に非があるのは火を見るより明らかですので、強気で交渉していくつもりです。

補足日時:2009/12/16 20:47
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この回答へのお礼

理路整然と解説していただきありがとうございます。
世間の常識と法律とは多少のギャップがあるのは理解しております。
今回は事業規模が比較的大きく、この程度の額ならばなんとか処理できるのでまだ平然としていられますが、たまたま資金的にカツカツでやろうとしている方がこれに巻き込まれたら、こんなことで夢が絶たれることになるやもしれません。それを思うとこのビルオーナーの強欲は許せませんが、この回答を参考にしつつ顧問弁護士と相談しながら冷静に処理して行きたいと思います。
回答してくださった方々ありがとうございました。

お礼日時:2009/12/16 22:04

たぶん「○○法第○条により○○の負担」というのが希望の答えなのでしょうが、そういうのはないですね。



敢えていうなら、契約自由の原則の範疇なので、契約次第といったところでしょう。実際問題、電源や空調などは契約前でしたら、どちら持ちにするかハードネゴ交渉になることはよくあります。だから、一律どちらって話ではないですね。

商業ビルや事務所ビルの比較的大きなところでは、ご質問のようなトラブルを回避するために、賃貸契約を締結する前に入居時及び退去時の扱いをきっちり取り決めるのが一般的です。
(1)オーナーorテナント負担はどちらか。
(2)オーナーorテナントどちらが発注するか。
(1)、(2)により一般的にA工事、B工事、C工事などと称しています。

店舗の事例ではなく、オフィスの例なのですがA~C工事の区分の考え方については参考URLをご覧になってください。

『テナントに賃貸する建物として標準的に備えているべきであると思われる諸設備』との記載がありますが、オーナー負担かどうかは店舗も同様な観点での判断になります。

標準的に…という部分はビルによっても大きく違いますから、一律には断言できるものではございません。
質問文からは、断定できるだけの情報はありませんので、私は断言はしませんが、実情に即してよく考えてみてください。

なお、店舗系では消防・保健所etcいろいろな基準をクリアしなければならないので、仮契約を結んでおいて、要検討事項をつぶしていき、諸条件がクリアしたら本契約するということはよくあるので覚えておくといいかもしれません。

ご参考まで。

参考URL:http://xoc.xymax.co.jp/pdf/xoc1803.pdf

この回答への補足

事情が込み入っておりまして、状況がわかりにくい中回答いただき感謝いたします。
今回の状況は時系列でいいますと、
まず当方の事業目的(消防法上の特定用途)をビルオーナーに説明して入居申込をし、
ビルオーナー側から入居審査OKの返事をいただいたので、
設計士及び施工会社がそのテナントの調査をしました。そのときビルオーナー側から渡された調査資料では消防法上必要な自家発電設備を有する旨記載されておりましたため、特に問題ないと設計士及び施工会社は判断しその旨報告を受け、賃貸借契約を結んだわけです。
そして実際に施工会社が消防関係の届出を出しに行ったところ、実はあるはずの自家発電設備が設置されていないということがわかったのです。このような状況下でビルオーナーは自家発電設備の費用を払えと言ってきているわけです。常識的に考えて詐欺のようなものですが、このような場合でもビルオーナー側に利があるようなものなのでしょうか?顧問弁護士は払う必要はないと言っておるのですが。

補足日時:2009/12/16 01:48
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失礼 この一文を見落としていた


「自家発電設備が設置されていると記載されているのです。」
本来なら、その時点でその発電容量を調べるべきでした
非常発電装置が仮にあったとしても、消火用のポンプをまかなうだけの発電容量しかなければあなたのテナントに回すだけの余力はありません

この回答への補足

自家発電設備が設置されていると記載されているにもかかわらず、それが設置されていなかったのです。発電容量も何も、書類上設置したことになっているのに実際は設置していなかったみたいです。

補足日時:2009/12/16 01:33
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これはあなたが支払うべき費用です



電気をたくさん使うテナントなら受電設備の改造、飲食店であればグリストラップや排気設備、コンビニであれば冷蔵庫用室外機やその置場の整備と いわゆる「もともとないものは入居者負担」がテナントの原則です。これはテナントビルに限らずデパートに入るテナントなどでも慣例上そうなっていますし、契約書もそうなっているはずです。

あなたの失敗の原因は不動産を借りて事業を起こすにあたり、コンサルタントや設計事務所を雇わなかったか、あるいはいわゆるテナント専門業者でも程度の低い単なる内装業者を使ってしまったであろうところにあります。
まともなコンサルタントなら、不動産契約の前にこれこれこういう費用が発生しそうだということを調べて提示するでしょう。
大方、めぼしい物件を見つけて契約を進めてから内装業者に発注したのではありませんか?

この回答への補足

私の説明が不足しており申し訳ありません。
業務自体は電気はさして使いません。この自家発電設備はあくまで消防法上必要なのであり、火災が起こって停電などの事態になった場合に必要となるものであるらしいです。従いましてビル側に付帯するべきものです。
さらに、、契約を進めてから内装業者に発注したわけでもありません。設計士も施工業者もビルオーナー側から渡された資料では、この自家発電設備はあることになっています。従いまして超能力者でもない限り、この設備がないことを知りえるのは不可能です。

補足日時:2009/12/16 01:26
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>賃貸借契約を結ぶ際の重要事項説明でも自家発電設備がないから新たに設置が必要になるなどといった話は全くありませんでした。

それどころか、設計士や施工業者に渡されている資料には自家発電設備が設置されていると記載されているのです。

上記が事実なら 全額を貴方が負担する必要は無いのでは、と思います。有るはずの物が無かった と言う事だと思います。
自家発電装置があるとあなたに認識させる書面があるとしたら、その書面を作成した者に貴方に対して自家発電装置を設置する義務があるように思います。
仮に開業出来ない事態になってしまったとしたら、その者に対して損害賠償の請求が出来ると思います。
自家発電装置の存在が不明確なまま賃貸契約を結んだとしたら、オーナーと仲介業者と貴方で負担割合をどうするかの交渉をするより仕方がないのではないでしょうか。
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あくまでも自己責任で行う必要があります。

消防署は、許認可するところで、設備はしてくれません。

この回答への補足

消防署が自家発電設備をつけてくれるとはもちろんですが思っていません。私としては当然ビルオーナーが負担すべき費用と考えますが法律的にはどうなのでしょうか?

補足日時:2009/12/15 22:52
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