別居中に不動産購入・遺産でどうなる？

初めて質問させて頂きます。
2年前より、離婚を希望して夫と別居しています。
子供1人は私と一緒に暮らしています。
離婚調停は不調に終わり、未だ離婚成立の糸口が見えていません。
（夫が離婚に同意しません。今後は訴訟も考えています）

現在は賃貸マンションに住んでいますが、近くに手ごろな中古物件が出たので、購入したいと思っています。
物件価格(1500万円)＋諸経費のうち、2割を自己資金（独身時代の特有財産）からだし、残り8割は親から借金をして、毎月返済する予定です。

この場合、本来、正式な借用書と月々の返済実績があれば、
マンションを100％私名義にすることは可能だと思いますが、
その場合、私が万が一死んだときに、マンションも現金財産も
夫と子供に半分づつになってしまうと思います。
夫は浪費家なため、私の遺産が入れば、残された子供のためでなく、
自分のために使い果たしてしまうことは明らかです。

離婚が成立していないので、遺言で子供の財産管理者として両親を指定することもできないかと思います。

現金財産は少ないので目をつむるとしても、
せめてマンションの権利は夫の元に行かないようにしたいのですが、
何か良い方法はないでしょうか。

・マンションを両親と私の共同名義にして購入した場合、
両親没後、相続税が発生しますか。
・両親からの借金が前提なので、マンションに両親の名前の抵当権をつければよいのでしょうか。

名義や抵当権についてよくわかっておりません。
どうかアドバイスをお願いします。

No.7 回答者： valuestar0 回答日時： 2010/01/27 20:20

駄目もとで、相続廃除の申立てを家庭裁判所に申し立てて見ては？

参考URL：http://www.s-gyouseisyoshi.jp/s-soudan08.html

この回答へのお礼

このような方法もあるのですね。
申し立てが認められるのは、なかなか難しそうですが、
一つの方法として、もう少し勉強させて頂こうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/01/27 23:11

No.6 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/01/27 17:29

追記

相続時精算課税の適用を受けて生前贈与は、不動産を購入して年度をまたいてからの贈与です。

同一年度に贈与しますと金銭贈与とみなされます。

年が変われば不動産贈与となり評価額での贈与が可能です。

大枠は面談しないでアドバイスしてますが相続時精算課税の適用なり生前贈与となった場合はネットでなく税理士直接に相談してください。

この回答への補足

補足の追記をこちらに書かせて頂いて良いのかわかりませんでしたが、
少し追加質問をさせて下さい。

皆様からのアドバイスを元に、100%父親名義でマンション購入する方向で考えておりましたが、父親は自分名義の不動産を既に持っており、そこに住んでいるため、父親は自分が住まない住居を購入することとなり、固定資産税が高くなりそうです。

そのため、たとえば、半分(750万円出資)を父親名義とし、残り半分(750万円)を私名義として、私が出資する750万円は全額父親からの借金とする方法を考えました。

そうなれば、私が750万円の借金を返済しないうちは、マンションの所有権は父親に残りますよね。
ごくごくわずかずつ父親に返済しながら時間稼ぎをし、離婚が成立した時点で750万円を完済し、まずはそこで正式に名義が半々に、その後、父親が没後あるいは生前贈与で全名義を私に…としようと思いますが、この方法はいかがでしょうか。

何かまずい点がありそうでしたら、ご指摘いただけますと幸いです。

補足日時：2010/01/27 23:13

No.5 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/01/27 17:08

返信いただきました。

まずお父さんの名義にした方がいいのは離婚ですから月々の返済をしないということです。
出来うれば貯金にまわさないといけないからです。
お父さんの名義になりましたら、二つの方法があります。
一つはお父さん名義のままにして公正証書遺言を作成しあなたのに相続させる・仮にあなたがお父さんより先に亡くなった場合は誰某に相続させると決めることです。
もう一つは相続時精算課税の適用を受けて生前贈与であなたに名義変更することです。
この法案は現在審議中ですが今国会で通過する予定です。

お子さんが未成年者であなたが余命いくばくとなったら養子縁組の手続きとなるでしょう。
養子縁組は氏が養親の氏に変更されるため今すぐにというわけにはいきません。
万が一の時という場合です。

離婚が成立して遺留分の請求があっても実際には裁判所の調停がありそして審判と進み、審判では裁判官が常識的判断を下します。
お子さんが居住している所に事実上婚姻破綻している夫が遺留分を請求したってそれはたんに戸籍だけの夫で事実の夫ではないのですから。
婚姻の意思をもって同居している場合を内縁もしくは事実婚と言い相続権以外は婚姻届けをだした法律婚と同じ権利を持ってます。
事実上婚姻破綻していればそれは内縁に対して外縁と言い法律上夫としては認めません。
別居して現在離婚手続き中ですから戸籍上婚姻となり各種権利が受けられないため、そのような心配をなさると思いますが、窓口業務の場合は戸籍のみで判断される場合が多いですが裁判は事実で判断されます。
それ以前に同居していない戸籍上の父親が遺留分を請求すること自体が考えられません。
仮に弁護士に依頼すれば断られてしまいます。

再質問ありましたら、お礼の言葉の方に入れてください。
お礼の言葉はメールで来ます。
補足説明はメールがきません。

この回答へのお礼

外縁という考え方は、初めて知りました。
大変勉強になりました。ありがとうございます。

まずは、父親名義で購入する方向で考えたいと思います。

何度もご丁寧にご返答下さったこと、深く感謝しております。

お礼日時：2010/01/27 23:10

No.4 回答者： bulubulu99 回答日時： 2010/01/27 16:17

＃１ですが、＃２さんの方法が良さそうですが、

まず、お父さんが亡くなられた場合、お母さんとあなた含めた姉妹さんが相続します。
離婚裁判は相当に長引くと思われますが、（１度結審しても相手が上告するかもですが）
別居している事実もあり、またあなたの旦那さんと離婚したいとする
十分な証拠等も用意しておられるのでしょう？

ならば、幾ら長引いても１０年までだとは思いますが。
相手の資力が続けば最高裁までもあるかもしれませんが。

問題が起きそうならば、良い物件があっても今は無理して買わない方が良いかとも思います。
その時の物件価格がどうなっているかわかりませんが、あなたが独りに
なってから検討されてはいかがですか？

今無理するからいろんなことを考えなければなりませんし。
あなたが家を買ったことが旦那さんにわかれば、余計に旦那さんは離婚を渋るでしょうし。

どうしてもとおっしゃるなら、やっぱりお父さんの名義で購入し、
離婚が片づいてから、借用書をつくりお父さんから購入する形にされるのが良いと思いますが。
もし、お父さんが亡くなった後、まずはお母さんと姉妹での相続になりますし、お母さんがマンション全部を貰っても問題ないですし。
相続割合も自由です。
（自由でない場合、決められた法律に則って分けるのですから）

この回答へのお礼

確かに、10年先には離婚問題も決着しているかもしれません。
せめてそれまでは父も私も元気でいねば…と思います。

父の名義でマンションを購入し、私より先に父が亡くなった場合でも、一旦母に相続してもらえばいいのですね。
参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/01/27 23:07

No.3 回答者： walktkd 回答日時： 2010/01/27 16:02

あまり詳しくはないですが…。

万一に備えて正式な遺言証書をつくり、自分の遺産は全て子供へ…、としてからご自分名義でマンションを購入すればよいのではないでしょうか？

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
今回の不動産名義うんぬんをどうするにしても、
正式な遺言証書は残すべきだと改めて思いました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2010/01/27 23:05

No.2 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/01/27 14:34

相続関係が分からないので適切な回答ではないかもしれません。

お父様のお子さんがあなた一人で相続税がかからないならお父さん名義にした方が得策です。
お父さんからの相続はお母さんとあなたとになりますので紛争も起こらないと予測できますし、万が一あなたがお父さんより先に亡くなりましたら相続人はお子さんに代襲しもし離婚が出来ていないとしても夫には相続権はありません。
あなたに兄弟がいても仲がよければ公正証書遺言を作成しておけば大丈夫です。
ご兄弟仲が悪ければあなたの名義にした方が安全です。


あなたの名義にするのなら、金利１％でも漬けて返済表の作成が必要となります。
ベクターにアクセスすれば元利均等払いのエクセルのソフトが手にはいりますので、それで返済期間と融資額を入れれば返済表は出来ます。
お父さんからの融資にあたっては抵当権の設定は必要ありません。
あなたの名義になったら公正証書遺言でお子さんへの相続をきめれば夫の相続権は無くなり遺留分の請求のみとなります。
父親が子供に遺留分請求することはまず考えられません。

相続税は基礎控除があります。
基礎控除額 ＝ 5000万円 ＋ 1000万 × 法定相続人の数
不動産は相続税評価により小規模宅地の特例による減額がありますし、預貯金・有価証券・ゴルフ会員権等が分かりませんと課税されるか否かは分かりません。
一般的なご家庭は普通課税されません。
詳細は税理士に計算してもらいませんと分かりません。

この回答への補足

丁寧なご回答ありがとうございます。
まず、マンションを父親名義にしたとしても、預貯金をあわせてもおそらく相続税は発生しないだろうことがわかりました。
私には姉妹がおりますが、姉妹仲も良好なので、両親没後ももめることなく処理できそうです。

●100%父親名義にした場合、私が父より先に死亡した場合、
父の元にマンションが残りますので、遺言でその分は私の子供へ渡るようにしてもらえばいいですね。

●ただし、今回、父親名義で購入して、父が私より先に死亡し私が相続した場合、
また、今回100％私名義にして購入した場合、
どちらにおいても、私が遺言にて子供に相続をさせたい旨を残したとしても、子供が未成年の場合は夫にその管理権が発生しますよね。
それを阻止する方法はないものでしょうか。
子供が成人していた場合でも、子を相手に遺留分の請求をしかねないような夫です・・・

補足日時：2010/01/27 15:46

No.1 回答者： bulubulu99 回答日時： 2010/01/27 14:13

アバウトで申し訳ないですが・・・。

相続の場合、相続税非課税の枠があります。
１５００万程度の物件なら相続税はかからないと思います。

借金して買うのでなく、いっそ出資の割合で登記されて、
ご両親の没後相続する形にされてはいかがかと思いますが。
（ご両親とあなたとの共有という形になりますよね）
ご両親に返済しなければならないのですか？
その分、別に貯金しておいて、いざというとき、ご両親の為に
利用されることにしてはとも。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

出資割合(私:20%、父親:80%)で登記をした場合、
私が父より先に死亡した時、その時点でのマンション価格×20%分は
夫と子供の相続分となりますよね。
たとえば何年か先で、マンションの価格が1000万円になっていたとして、そのうちの200万は俺と子供のものだと、夫は言いだしかねません。
その場合、私の両親はマンションを売るなりして、200万円を夫と子供に支払わなければならなくなるのでしょうか。
私がマンションを購入したときに支払う金額は、私の両親から子供が成人した良きタイミングで子供に直接わたるようにしたいのです。

補足日時：2010/01/27 16:02