分譲マンションから一戸建てへの住み替えについて。

分譲マンションから一戸建てへの住み替えについて。
今、真剣に住み替えを検討しています。がリスクが大きいのかそれとも迷わず行くべきなのか凄い悩んでいます。
状況は…マンションの残債が約1500万円あります（売りに出して同じぐらいにの額になってくれれば問題ないです）
家族は…妻と息子の３人です
年収は550万円（妻は専業主婦です）
新居は全てこみこみで\3000万円です。
自己資金は\200万円です。
住み替えの動機は先ずは月々の支払いが管理費、修繕費、駐車場代、カーローンを含み１２万円近いということと、子供が産まれてからマンションでの生活が手狭になりました。
マンションは聞くとなんとかトントンでは行けると言う話をいただいてはいます。 一戸建てにしたときの月々の支払いは今より２万円ぐらい下がる見積もりになります。
下手な文章でわかりずらいかとは思いますがこの今ある状況で住み替えは可能なのか住み替えに対してリスク等を教えて頂けると非常にありがたいです。 よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/05/24 13:52

不動産業者です。

進めるにあたり注意事項のみ記載します。
買い替えの場合、御年収からしてマンション売却後でなければ、一戸建てのローン実行は出来ませんので、まずマンションを売却することです。
1、マンションの売却査定書などと購入物件の費用概算書、物件資料などを持って（購入業者でも良い）銀行の事前審査を受けます。
2、購入物件の購入は期間的に3ヶ月程度が決済の限度だと思います（完成物件であれば）
マンション売却とローン条項の停止条件を付して一戸建ての売買契約を締結します。
3、マンションは早急に売却！
4、万一期間内に売却出来なければ購入物件はあきらめ、白紙解除になります。
そのときに1500万の売却額が妥当なのか？どうなのか？本当にわかるでしょう。
損切りしてまで売却する資金的な余裕はないですし、そこで売却出来なければあきらめもつくのではないでしょうか？
金銭的な問題よりは「狭い」という現実的な問題があり、今回先延ばししてもいづれまた近い将来同様に「買い替えを」という流れになるはずです。
まずは、やってみる！駄目ならもう少し残債が経るまで我慢するしかありません。
駄目な場合契約書に貼付する印紙代15000円や証明書類代は無駄になりますが、それは仕方ありません
リスクの無い契約方法で新築物件を契約すれば良いと思います。業者がそれを受けないならば仕方ありません。まず、売却のみ先行させ、マンション契約後に物件を探すことです。
この場合は、焦らずに借り住まいも視野に入れて動くべきです。
引越し代をもったいないと思い（気持ちはわかります）マンション～新築への直接の引越しだけ考えていても、買主の都合もありますし、購入する物件の都合もあります。
売却が決まれば納得できる物件をいつでも買えるのですから、余裕を持って動くことが可能です。
金銭的なことは、各ご家庭それぞれですからご自分でご判断を。

この回答へのお礼

お礼が大変遅れて申し訳ありません。
何度も読み返し凄く参考になりました。
今も考えています。

お礼日時：2010/06/08 07:20

No.3 回答者： rio_rio_ri 回答日時： 2010/05/24 14:12

今のままの生活水準での住み替えは難しいかもしれません。

月々の支払いが２万円下がっても、家のメンテナンス費用や税金で大体同じくらいにはなります。もし月々の支払いを当初固定の金利で見ているのであれば何年か後には支払い破綻する可能性があります。

また、カーローンを全て返済したうえで貯蓄はどのくらい残るでしょうか？自己資金が２００万円ですと諸経費で全て消えてしまいます。もし諸経費も含めて住宅ローンを組んだ場合でも、住み替えは基本的に今お住まいのマンションを売却してからとなりますので、いったん仮住まいが必要になると思います。二度の引っ越し費用もかかると思います。しかもマンションが希望の価格で売れるかどうかは不透明で、ある意味賭けに近くなってしまいます。

年齢が不明ですのであと何年住宅ローンを組めるかはわかりませんが、3000万円の物件は同じくらいの年収の方が生涯一度購入する価格の物件だと思います。お子さんの教育資金のこともありますし、もしどうしても住み替えをご希望であれば奥様に働いていただくことも考えたほうがよいかもしれません。または可能であれば2000万円程度の中古物件も視野に入れてみてはいかがでしょうか。

ご参考まで。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。 様々なご意見を参考にしながら家族と相談していきます。

お礼日時：2010/05/24 14:35

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/05/24 13:07

今のマンションを売却してマイナスにならないとしても、手狭になった以外の問題は解決しないように思います。

12万円から10万円に減っても、修繕費用は自分で積み立てないといけないだけですし、その分で２万円くらいは必要だと思います。また、200万円が頭金に使える金額であればまだ良いのですが（その金額なら諸費用にしかなりませんが…）、貯蓄額となると厳しいものがあります。生活費の半年から１年分以上は、いざという時のために常に現金で置いておきたいですし。
一戸建てローンの試算も全期間固定金利（年３％程度）で定年までのローンであれば良いのですが、70才完済とか変動金利ならリスクの先送りにしか過ぎません。頭金も、本来なら20～30％は欲しいところです。これは、ローン残高＞家の価値になり難いので、何かあれば売って清算出来るというメリットがあるのです（現在のローンも大丈夫ですか？）。
手狭になったのも購入当初の考え方に問題があったわけで、子供が出来てない時期に買ったのなら時期尚早だったということになります。不動産は売買する度に大きく損をすると考えた方が良いでしょうか。一般庶民であれば一生に一度の買い物と言われるのもそのせいでしょうか。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

この回答へのお礼

お礼が大変遅れてすいません。
参考にして考えて行きたいと思います。

お礼日時：2010/06/08 07:15