不動産売買契約書について質問です。駐車場になっている土地を分筆して頂く

不動産売買契約書について質問です。駐車場になっている土地を分筆して頂くことで4月に契約を結びました。しかし、その駐車場には不法車両があり、契約の特約に「本物件敷地内にある不法車両は引渡し期日までに売主の責任と負担により撤去するものとする。万が一引渡し期日までに撤去できない場合、買主は売主と協議の上本契約を白紙解除することができる」となっています。また、約定事項として所有権移転・引渡し日は平成22年7月30日としています。
不法車両については6月30日付の裁判で「即撤去可能」とのこと。
ここで質問です。不法車両に関しては問題ないのですが、分筆にあと2ヶ月半かかるというのです。これは契約に反している（約定事項の所有権移転・引渡し日の期日不履行）と思うのですがいかがでしょうか？まったくの素人です。ぜひ専門的なご意見を拝聴させて下さい。宜しくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/07/09 12:28

私は専門家ではありますが、専門家でなくても明白な状況でして、引渡期日に引渡(所有権移転を持って引渡とする)できなければ、当然の如く違約ですので、白紙撤回可能な状況ですが、問題は質問者さんが白紙撤回したいのかどうかという点ですね。

引渡は当然に所有権移転と決済が同時に行われるべきですので、引き渡し期日を変更し、当然決済も行わない。不法車両が撤去され、境界確定された物件のみ引渡しを受けるという姿勢が重要かと思います。(境界確定は契約書に記載されてますか？）

なお土地の分筆登記は境界確定測量を行うので、期間が2ヶ月以上かかる場合がほとんどです。
特に公道との境界が未確定だと時間がかかります。
しかし業者もそれくらい事前に想定出来る話だとは思うんですがね。不法車両と境界確定、分筆は何の因果関係もありませんので。

この回答への補足

回答を頂きありがとうございます。
白紙撤回に関しては業者さんの「誠意ある説明の有無」だと考えています。
私の本音は「誠意ある説明」がない場合には撤回も辞さないというところです。
しかし、素人の私が「納得いかない」ところで、「だったら違約金払ってください」となるのではないかという不安があったので質問させていただきました。
境界に関しては「売主は買主に対して本物件引き渡しの時までに、隣地との境界を明示しなければならない」とあります。
事前に想定できる話がなかったことが残念です。

補足日時：2010/07/09 12:55

この回答へのお礼

ご回答を頂きありがとうございます。
分筆に関してこれだけの日数がかかることは知りませんでした。
ついつい私も「不法車両」の件ばかり気にしていました。
やっと問題解決と思った矢先のことでした。
色々とご親切に教えていただきありがとうございます。

お礼日時：2010/07/09 13:02

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2010/07/09 09:54

引き渡し日までに分筆して引き渡す事になっているならばたしかに契約違反ですが、分筆には予想外に時間がかかる事もあり、「万一引き渡し日までに分筆できない場合は協議のうえ引き渡しを延期する事ができる」というような条項は入ってないですか？

さて問題の分筆ですが、確実に分筆できるメドがたっているのかどうか？が問題です。普通に考えれば2ヵ月半というのは、ゼロから始めてもそれくらいあればできる期間です。契約後に分筆作業に入っていながらさらにあと2ヵ月半もかかるということなら、何らかの難しい問題がある可能性があります。一番考えられるのは、隣接地所有者との境界協定ができていないという事です。隣接地所有者が境界協定に応じてくれず、筆界確認制度を利用するような事になれば、2ヵ月半どころか1年くらいかかってしまいます。

引き渡しの延長に応じるかどうかについては、分筆登記が遅れている理由は何か？本当に2ヵ月半で完了するのか？を見極める必要があります。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
分筆に関しては特に条項はありませんでした。
また２ヶ月半の理由は「役所の問題」と言われています。
おそらく不法車両の問題が解決したのでこれから分筆作業に入るそうで、決して契約（４月でしたが）後から分筆作業をしていたわけではないようです。
おっしゃるとおり、本当に２カ月半で完了するのか見極めが必要ですね。
ご丁寧な回答を頂きありがとうございます。

お礼日時：2010/07/09 10:30