土地購入時の抵当権について

Question

これから土地だけを購入してハウスメーカーで家を建てようと思っています。
良い土地が見つかったので、契約をしようと思っているのですが登記簿上に根抵当権が設定されています。
（債権者は宅建業者、根抵当権者は信用金庫です。）
売主が宅建業者で別の業者が仲介にはいっています。
親類等に相談すると、抵当権がついているものは
手を出さないほうが良いと言われました。
本などを読んでも、あまり詳しく書いありません。
この様なケースは、まれで手を出さないほうが
よいのでしょうか。
また、一般的に取引されているのであれば、注意点など
あれば教えてもらえたらと思います。
よろしくお願いします。

and4173 · Accepted Answer

下のＮｏ．２の回答の通り、問題点は抵当権が設定されているという今の状態ではなく、次にあなたに所有権移転する際に、根抵当権が抹消できるかどうかが一番のポイントです。
売主である宅建業者は、安く土地を仕入れて次の方に販売することによって、利益を出す見込みで土地を購入します。またお金を貸している信用金庫は、この土地の取引はスムースに進み、資金の回収のメドもたつと見込んでお金を貸しているのです。自分の手持ちのお金だけでこんなことを何回も繰り返しできる人はいませんから、事業として行う場合、根抵当権がついてても何の不思議もありません。
もしここでトラブルが考えられるなら、あなたの支払う売買代金だけでは、この根抵当の金額に達しないと思われるときですが、根抵当というのは一度きりのお金の貸し借りでなく、一定の金額の中でという意味合いですから、注意が必要です。
また不自然に大きい金額が付いている場合は、この現場だけでなく、例えば本社ビル等、他に所有する不動産も一緒に担保設定されてる場合もあるので、謄本申請の際に、「共同担保目録」も付けてもらいましょう。

しかし、手っ取り早くあなたが納得したければ、先方には失礼な話ですが、その根抵当権を付けている信用金庫に、「この土地を○○万円で購入する予定なんだが、移転登記の際には根抵当権は外してもらえますか？」と聞いてみるのが一番です。返済してもらってないので、絶対ではないですが、「その予定で大丈夫です」くらいのことは言ってくれます。通常は間に入る仲介業者が契約前に確認し、残金をもっても抹消できない可能性が高い場合は、契約時に売主に支払う手付金を、売主に渡さずに、仲介会社で手付預かり（残金時まで渡さない）という保全を行うこともあります。そうでもしないと、つぶれる前の会社はこれで手付金だけ持ち逃げしますから。

ただ実際の作業としては、決済時（残金時）に行われます。業者もあなたから受領した残金をそのまま信用金庫に返済するのだから当然です。
手順としては、事前に買主の依頼する司法書士が、事前にその信用金庫と連絡をとって、当日の抵当権抹消書類の内容等を確認しておきます。その上で他の抵当権等、付帯する権利や負担がないか、最終の取引直前に法務局で当日の謄本を取得し、確認してから現場に来ます。
残金取引は、あなたが住宅ローンを使うのであれば、そのローン実行先で行われますが、司法書士は現場に到着したら、まず売主の本人確認と意思確認、そして登記に必要な書類の確認と作成を行います。その上で、ローン実行の依頼をし、はじめてお金が支払える状態になるのです。あなたの支払う残金は、業者の口座へと振り込まれ、すぐにそこから信用金庫へ返済する金額が差し引かれます。入金が完了したら、抵当権の抹消書類が司法書士に手渡され、これで移転登記ができる段取りが完了するので、残金決済は終わりとなります。
その後、当日中に司法書士が法務局へ持ち込み、売主の抵当権抹消、買主への移転登記・抵当権設定を連件申請するという流れで行われていきます。
このように２重３重にチェックできるポイントがありますので、取引に慣れたきちんとした業者なら、トラブルになることはまずありません。

私もこの手のでトラぶったのは、売主側の仲介業者が抵当権の抹消手続きを事前に行ってなかったため、当日買主のローン実行と移転登記ができず、期日を延長せざるをえなかったことがありますが、これは初歩的なミスなので売主が業者の場合はまずありえないと思います。

damdamdam5656 · Answer

常識的に考えて、他人の根抵当権がついた物件を、そのまま買う人がいると思いますか。
言い換えると、根抵当権がついたままの物件が売れると思いますか。
悪徳業者で無い限り、当然『○○で売れたら根抵当権をはずす。』という事は、
信金との間で了解事項となっているはずです。確認して見てください。

socceroyaji · Answer

不動産の場合、抵当権の設定されていない物件は殆ど有りません。
購入資金を借入れすること無しに、物件を購入された場合以外は借り入れ先の金融機関等の抵当権が設定されます。
物件に抵当権が設定されていること自体が問題なのではなく、あなたに所有権移転されたときに間違いなく、現在設定されている根抵当が抹消されるのかということが問題なのです。
ですから、まず仲介に入っている宅建業者に確認すること。後、取引の際に登記を依頼する司法書士に根抵当権の抹消書類の確認をしてもらうことですが、通常の場合、仲介業者、司法書士が言われるまでもなく当然の作業として行いますが・・

dayone · Answer

個人・法人を問わず余程資金力の有る業者で無い限りは、
たとえ販売用の土地であっても抵当権・根抵当権等の登記が
されているのが一般的です。

その場合、決済時に買主の売買代金と引き替えに根抵当権等の
抹消書類が根抵当権者である金融機関から交付されますので、
根抵当権抹消と所有権移転(売買)の登記を同時に連件申請する
ことになりますので－登記上売主部分の担保が消えるのは－
全ての登記が完了した時点となります。

土地購入時の抵当権について

下のＮｏ．２の回答の通り、問題点は抵当権が設定されているという今の状態ではなく、次にあなたに所有権移転する際に、根抵当権が抹消できるかどうかが一番のポイントです。

常識的に考えて、他人の根抵当権がついた物件を、そのまま買う人がいると思いますか。

不動産の場合、抵当権の設定されていない物件は殆ど有りません。

個人・法人を問わず余程資金力の有る業者で無い限りは、

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