中間省略売買の決済について

たびたびお世話になります。中間省略売買について慣れていないので教えて下さい。

所有者Ａ→売り主業者Ｂ→（売り主側）仲介業者Ｃ→買主Ｄ（質問者）
の形の物件です。
４月３０日に決済することになりましたが、売り主Ｂは決済当日は連休に入るので出席できないとのことで、Ｃと売り主側の司法書士と私（Ｄ）が出席します。

Ｂとは、一度も連絡を取ったことはなく、Ｃが全て任されているということでした。

当日私は、Ｂが指定する銀行に振り込みをするように言われていますが、その物件についている抵当権を多分そのお金で抹消すると思うのですが、売り主がその場にいないのに抹消することができるのでしょうか。

司法書士は、「不動産登記権利情報」を預かっているそうで問題ないとは言っていますが不安です。
決済の流れがよく分かりません。

よろしくご教示下さい。

No.5 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/04/29 20:49

再度回答します。

担保権は、所有者Aが債務者の債権なのですね？（借入人がA）
通常、中間省略では所有者Aも決済の場に来ます。買主と顔を合わせることはありませんが、別室などで、手続きをします。もしくは事前に司法書士へ書類を預けています。
しかし、残債を支払っても残る現金があるならば、それを回収しに普通は来ます。
Aが来るのか？こないのか？

私は、債務者は売主業者Bだと思ったので、業者への貸付の回収ですと融通は利くのですが、個人の所有者Aの借入れであれば、事前に抹消書類が司法書士の手元に預けられることは無いかと思います。
その貸付先が決済場所に来るのかどうか？わかりませんがどうなのでしょう？
それとも支払い後その金融機関へ抹消書類を取りにゆくのですか？

また売主（取引相手）はあくまで業者Bです。質問者さんからBへの支払いはわかりますが、Aへ直接支払う道理がありません。これを行うなら、業者CがBからの委任状等で質問者さんは現金で引き出し支払い、Bからの領収書をCから受け取ります、その現金を振り込みしたりなどは、Cが責任を持って行うべきことです。またAの口座に入金したからと言って、即座に引き落としされる保証もありません。Aが即座にCDで出金して使ってしまったら？？

問題は、Aの残債をどのように支払い、抹消書類をどのように金融機関から受領するか？です。
当方買主なら現金をAの借入れ銀行まで持参して、銀行担当者に確認後、その場で支払い抹消書類を受領しますね。間違いありませんから。

中間省略はAが売った金額と質問者さんが買った金額に大きな開きがあるので原則、Aと質問者さんが顔を合わせるのは不都合があり、タブーです。
しかし、業者の説明が不足で不安が解消されないなら、その場にAが居ても差し支えないので（幾ら儲けたのかは問わないし関係ない）、移転と抹消の書類や手続きが、質問者さんの目前で行って欲しいと要求しましょう。このタブーを通すからややこしくなっている感じがします。

おそらく段取りは出来ており間違いないのでしょうが、それが質問者さんに理解されておらず、ここへの書き込み内容だけから判断すると、もっとリスクを減らすべきだと思います。

この回答への補足

お礼の欄がなかったのでここに書き込みます。
　
＞当方買主なら現金をAの借入れ銀行まで持参して、銀行担当者に確認後、その場で支払い抹消書類を受領しますね。間違いありませんから。

この意味がようやく前日夜分かり、見ず知らずのＡの口座に振り込みをしたとしても、それで抵当権の抹消ができるかどうか分からないということだと思い、当日の朝　抵当権者の銀行に行き、この金額を振り込めば抵当権の抹消ができるのかを聞きました。教えてくれなければ現金を持ち込むつもりでしたが、大丈夫と言ってくれたので振り込みしました。

司法書士は当日朝一の登記簿謄本も取っていないし、残債がいくらあっていくら振り込めば抹消できるということも知らないそうですから、不安になりだしたらきりがないですね。

結果としては、昨日無事に決済終了しました。
有難うございました。

補足日時：2014/05/01 09:30

この回答へのお礼

再度のご回答有難うございます。
Ａさんは来ません。所有者Ａが債務者です。

皆様のおかげで、少しリスクを減らせました。残代金は、ＡとＢの契約にある金額を所有者のローン返済口座に、差額分をＢの口座に分けて入れることにしました。
その後、債権者の金融機関に移動して着金確認後抵当権抹消するらしいです。抹消に必要な書類は司法書士が預かっているそうです。これで不安が減りましたが・・・。

最近は、「新中間省略売買」が認可されたらしく、ＢもＣも司法書士もほとんどがこの形で取引しているので慣れていると聞きました。

所有者と買い取り業者が売買契約を結び、転売先を見つけてその決済金で抵当権を抹消し、契約代金の残を支払ったのちに、差額を買取業者が利益として得るという形なので、業者は資金を使わずに儲けられるので、投資業界では急速に広まっているとか。

今まで大手ではしなかったのに、最近は大手不動産会社でもするようになっているようです。
今回のように、売り主が全く姿を現さないというのは？？？　

これからは、新中間省略物件は購入したくないですね。

皆さま、色々貴重なアドバイス有難うございました。明日は無事に済むとよいのですが、無事に済まなかったら、また相談させていただくかもしれません。

お礼日時：2014/04/29 23:01

No.6 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/04/30 08:30

回答1に対する質問の補足

（司法書士は抹消書類を持っているはずですよね。（代理委任状とかも）。）

銀行の場合、抵当権抹消は融資金が返済にならなければ司法書士といえども抹消書類は渡しません。
銀行は事前に抹消書類を準備していますが、代金を振り込んで、銀行に送金完了後に返済の事務処理をして、初めて抹消書類を交付するものです。もし、司法書士が既に抹消書類を持っているのであれば、この点は事前に司法書士に照会し、書類を見て確認する必要があります。
業者は委任状を持っているとのことですが、委任者の印鑑証明書を添付しているのを確認しましたか。
基本的に法律違反の中間省略を行おうとしている自体、疑問な取引です。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。

お礼日時：2014/05/01 09:11

No.4 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/04/29 18:10

業者です。

業者Cの説明不足なのでしょう。当日Bが来ないということは、事前にすべての手続きや書類への記名押印を終え、必要書類などはすべて司法書士に預けているはずです。
司法書士が立ち会うのですから
Aから質問者さんへの所有権移転、Bの担保権抹消と、これらの書類が間違いなく整っていれば問題ありません。
業者が当日不在でも支払いさえすれば、抹消は可能です。

しかし、これは司法書士に良く説明を受けて疑問があれば理解できるまで聞いてください。

決済の流れは、
1、司法書士が関係人から、すべての登記に必要な書類等を受領し確認します。その場で委任状など署名押印が必要な書類に、署名、押印等関係人から取得して確認します。この時に（これ以前に）抹消に必要な書類関係も当然に確認します。担保権者が（貸している者）その場に出向く場合は、書類の確認だけ行い、書類は担保権者に返します。

2、上記に問題が無ければ司法書士から買主へ当日の登記について説明があり、書類が整ったので、代金の授受をしてくださいという、OKを司法書士が出します。

3、金融機関で行う場合は、買主は代金を出金したり振込みなど行い、支払います。また諸費用なども支払います。司法書士は代金の領収書や振り込み票の写しなどを保管し支払いを確認します。

4、担保権者がその場に居れば、抹消書類を受け取り、（または事前に受け取っているか？窓口などに取りにいくか？です。窓口へ取りにいく場合も事前に書類の確認は終えています）決済は終了です。（あくまで権利上の移転が終了という事で物件の引渡しは別途鍵の授受などあります）

おおよそ上記の流れで、不動産売買の決済は行われます。
抹消の書類がどこにあり、いつ受領できるのか？など良く業者へ聞いてください。

不動産売買は中間省略でなくとも、多区画を造成しての販売時の決済なども、識別情報通知は1つしかなかったりするので、同時間帯に決済などが重なり、場所が異なる場合などは、識別情報通知がその場に無かったり、抹消書類がその場に無かったり、売主が不在だったりということは、珍しくありません。
しかし、司法書士同士であったり、金融機関同士であったり、事前に打ち合わせや確認を行うことにより、スムーズな決済が可能です。これを段取りするのが仲介人です。

この取引が大丈夫かどうかはわかりませんが、それは質問者さんが良く説明を受けて判断してください。

この回答へのお礼

決済の流れを詳しく説明していただきありがとうございます。

普通の決済ならこの通りで問題ないと思ったのですが、３．の「振り込みなどをし・・・」というところで、Ｂの口座に振り込んでもよいのかと疑問に思ったのです。

明日は水曜日ですし、決済にも来られないような売主の口座に振りこんでも抵当権者の金融機関に果たして届くのかと思ったものですから。

やっと、先ほどＣとの話し合いで、直接所有者のローン引き落とし口座に振り込んだらと言われたので、それなら大丈夫ではないかと？・・・。

お礼日時：2014/04/29 19:03

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/04/29 16:10

ＡＢ間売買契約とＢＣ間売買契約に基づいて（旧不動産登記法時代に）行われていた

転売型の中間省略登記は現行法ではできませんが，
買主の地位の譲渡型や第三者のための契約型の中間省略登記類似の登記であれば，
現行不動産登記法でも行うことは可能です。

ですが，このタイプ（後者）の取引では，
Ｂが業者であっても宅建業法上の消費者保護の規定が適用されないものがあるため，
契約に特約を設けるなどしないと，Ｃが不利益を被る可能性があります。
（まったく見知らぬＡに対して責任追及をしなければならない場合があります）
ならばその特約を設ければいいのですが，
中間省略をしたいという業者は自己のコスト削減に主眼を置く傾向があるために，
その辺りまで気が回っていない状態が多いように思われます。

その司法書士がやるといっていればやるのでしょうが，
一般的に司法書士が「中間省略登記はできなくなった」と言うことが多いのは，
後者であれば登記ができることを知ってはいても，
実際に業者が行う契約が前者のものであるため登記ができないことが非常に多いのと，
仮に契約が後者であった場合には，司法書士はその方面の専門家ではないために，
予想外の損害を消費者に与えることがないようにと配慮している場合があります。

と，前置きが長くなりました。すみません。

契約のタイプが前置きに書いたどのタイプかわかりませんが，
後者タイプだった場合，売主Ｂと仲介業者Ｃがこのタイプの取引について
十分な知識を持ち，その対応をしているのであれば問題はないと思われるものの，
その対応をしていない場合には，Ｄがそのリスクを負う可能性があります。
そのような取引に，当事者であるＢが出てこないというのは，
ちょっと不安を感じてしまいます。

しかも抵当権が付いているということは，その抵当権者は元売Ａの債権者です。
その抹消登記の書類を司法書士が預かっているのであればいいのですが，
それがまだの場合に不安が残ります。
ＤがＢ指定の口座に売買代金の振込みをするのはいいのですが，
Ｂ不在でＡに送金がされ，Ａがその返済をするというのは，
誰が保証してくれるのでしょうね。

なんて不安をあおっても仕方ないのですが，
とにかく不安があるのであれば，
日延べをしてＢが出席できる日に決済したほうがいいのではないかと思われます。

この回答への補足

ご回答有難うございます。確かにＢの口座に支払った代金をＡの口座に振り込み抵当権抹消してくれればよいのですが、そこが不透明なので先ほどＣ業者に聞いたところ、私が直接Ｂ業者名でＡのローン引き落とし口座に振り込んでもよいとのことでした。
そこで、抹消に必要な書類を司法書士が持っているので抹消手続きをするならば安心でしょうと言われました。
それならば、Ｂが来なくても大丈夫なのでしょうか。
すみません。よろしくお願いします。

補足日時：2014/04/29 17:03

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/04/29 11:21

司法書士の費用はすべて買主が支払います。

つまり、買主に雇われているのです。それなのに、買主に不安を与える取引を行なおうとしていることが問題です。司法書士は不動産屋の手下ではないのです。
売り主が同席せず、本人確認も印鑑証明の付いた実印押印も確認できずに、売買代金を振り込めとは承服できないのが当然です。私は過去の幾つかの決済で、テーブルの上に現金を置き、「不動産登記権利情報」との交換で決済をしてきました。
抵当権の解除についての手順が不透明です。決済を一度延期して仕切り直しをされることをお勧めします。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。

やはり、抵当権解除の手続きが不透明ですよね。

そこのところの手続きをもう一度よく聞いてみます。

この頃の投資物件は、結構「新中間省略売買」が多くなっているようで、こちらも安易に考えていましたが、やはりいざとなると不安要素が大きいです。

これからは、中間省略物件は購入しないことにします。

お礼日時：2014/04/29 15:52

No.1 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/04/29 09:10

不動産の売買で中間省略は脱税で禁止されています。

あえて不法行為をしながらＢが出席しないのは不自然です。
文面から見ますと法律に違反し、不自然な取引で非常に危険です。本来の売主、売主業者との面談もなく、また、仲介業者Ｃが代理権限を持っているかどうか不明です。確かに、宅建法上では媒介契約の代理は認められていますが、代理権限の書面を買主に提示する義務があります。抵当権抹消の確認もせずに代金の支払いは非常に危険で、騙されるケースもあります。本来は司法書士立ち会いの上、代金の決済場所で資金をやり取りし、同時に抵当権の抹消をすべきです。
私の意見としては買主がＡ、Ｂとも面談もせず、各種文書、売り主側の意思確認もできない状況では取引はしません。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。契約の時、仲介業者ＣはＢの委任状を持っていました。
ＡとＢとの売買契約書ももらっています。（金額欄を消して）


残代金をＢの口座に全額振り込んだ後に、Ｂがその代金を抵当権をつけている銀行（Ｅとする）にすぐに振り込んでくれて抹消処理ができるのかが不安なのですが、司法書士についていてその処理を確かにしてくれたことを確認してから解散ということにすればよいのでしょうか。
司法書士は抹消書類を持っているはずですよね。（代理委任状とかも）。

要は、Ｂが、Ｅにすぐ振り込むかが心配ですが、まさか宅建業者が1件くらいの不正で免許取り消しのようなことはしないと思うので信じるしかないかと。

抵当権をつけている銀行でやり取りできるように聞いてみます。

おかげさまで、何が問題なのかが少し分かってきました。

お礼日時：2014/04/29 15:13