給水管のリフォームにいくら必要？

中古マンション1K(20m2)の購入を検討しております。

価格は手頃なのですが、築20年で、修繕のことが心配です。

外壁の大規模修繕は3年ほど前に終わっているようです。

約60戸のマンションで、修繕積立金は1,500万程しか貯まっていませんでした。
もともと積立金が安かったようで、3年前の修繕でほぼ使い切り、
今は約6,000円に上がって、3年で約1,500万貯まったというところでしょうか。

一番心配なのは、給水管の工事がまだのようで、
管理組合の議事録にも、そう遠くない将来に工事の必要性が記載されておりましたが、
想定費用も無いようで、そもそも、長期修繕計画が無いのです。

せっかく安く購入しても、修繕の度に一時金を取られるのでは困ります。

本題の質問ですが、給水管の工事というのは、どのぐらいかかるものでしょうか？？
(もちろん条件によって変わるとは思うのですが)

世帯毎に必要な工事だとすると、1世帯数十万でも、全世帯合わせたら数千万・・・

やはり、修繕計画と積立がきちんとできていないようであれば、
安くても敬遠すべきでしょうか・・・きっと、このことが安い原因なんですよね。

No.2 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2011/06/04 20:51

管理会社の社員です。

この場合、建物の構造や規模、どこまで更新するか、と言うことも絡んでくるので、一概には言えませんが、一般的には縦管と専有部分一括で交換するとすれば、１戸あたり６０～８０万円程度を考えておいた方がよろしいでしょう。
単純計算で、６０戸×６０万円＝３６００万円。

修繕積立金が年間６０００円×６０戸×１２ヶ月で４３０万円程度。
大規模改修工事が１５年周期で大体４０００万円程度。
エレベーターの更新が３０年目で約１０００万円。

どう考えても足りませんね。

もし、購入されるのであれば、修繕積立金とは別に個人的に一時金対策積み立てをしておくことをお勧めします。

No.4 回答者： st_tail 回答日時： 2011/06/12 00:00

＃２です。

＃３様が書かれている内容で、若干事実誤認があるようなので、しゃしゃり出てきました。

給水管の更新ですが、一般的には共用部の工事を行うときに、専有部も同時施工します。ただ、修繕積立金がそこまで無い場合は、共用部のみ交換して専有部は希望者のみ、というパターンもあります。

で、築２０年程度のマンションであれば、配管はたいてい床下に転がし配管になっています。で、最近は良い材料が出てきていますので、露出配管をするのは、かなり限られた部分になりますね。昔は天井や床を全部はがす位の工事が必要でしたが、今では床下配管であれば、数箇所床を開口するだけで工事ができます。

No.3 回答者： 25475 回答日時： 2011/06/10 13:19

マンションの場合、共用部分の給水管は管理組合が支払うのが一般的ですから個別に金額を負担するのはあまりないパターンかと思いますが状況的にも怪しいですね。

それと水道メーターから先は個別負担です。同じように劣化していると考えられます。そして何より、マンションの給水管工事はほとんどの場合は新たに埋め込むことはしません。現在壁の中や床下通っているはずです。ここを壊して中に給水管を入れる事は出来ないでしょう。露出で保温材を巻くと言うパターンです。見た目も悪い上に３０万くらいはかかると思いますよ。

No.1 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/06/04 17:47

金銭の問題というより管理組合の運営についての疑問と受け取りました。

計画修繕は管理組合運営にとってもっとも重要なことで、長期修繕計画の策定はその事業として位置付けられています。

給水管に限らずライフラインの配管の更新については工事周期と工法の一般的な目安はありますが、そのマンションの建築設計内容によって違いが出てきます（選択肢が限られます）ので、竣工図を見ながら立案する必要があります。したがって素人では無理です。

専門家としては一級建築士（あるいは管理会社）ということになりますが、工事業界との利害関係に無縁な専門家を探すのは至難の業です。誠実で寡黙な（出しゃばらない）人を探してください。

長期修繕計画が出来上がれば自ずと適切な修繕積立金も算定されます。それと現状の積立金額との比較で再検討の必要があるかどうかが判明しますので、それらの検討材料を組合員に提示して総会で承認してもらうことになります。

直接的な回答ができなくて申し訳ありませんが、現在の疑問を解決するためには必要なプロセスとしてお答えしました。ほんの入り口のお話にすぎませんが、参考になれば幸いです。