住宅ローンの金利がいきなり高くなることはありますか

こんにちは。
住宅ローンの金利の変動について教えていただければと思い質問します。

35年ローン、35年固定金利3.1％で二年前に購入、せっせと支払っています。
が、このたび住宅ローンの借り換えを検討することになりました。

変動金利の方がずっと低いので、私はそちらを考えているのですが、
夫は「絶対固定！変動なんていきなり金利高くなったらどうすんだよ」
とかたくなに拒否。

夫の「いきなり金利が高くなるかも」というのは
たとえば数ヶ月で金利が0.5～1%ぐんと高くなるかも、という意味らしいです。

私としては、変動金利がじわじわ上がってきたら
すぐに固定に切り替えればいい話だと思いますが、甘いでしょうか。

このご時勢実際そんなにいきなり金利が高くなることなんてあるんでしょうか。
（バブルのときのような好景気にでもなれば別かもしれませんが・・・。）

もちろん、金利はだれも先が読めないことは分かっていますが、
せめて金利が急上昇することがあるのかどうかを知りたく、質問しました。
どなたか金利に詳しい方がいましたら、是非とも教えていただけませんか。
よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： torou0830 回答日時： 2011/06/18 22:52

はじめに不都合な真実として

・金利があがるということは景気が過熱してインフレ懸念が高まるか、既述の通り国債の消化が国内では出来なくなってジャンク債並みの格付けになった時です。

・景気が過熱するほど良くなる事は考えられないので後者が現実的です。

・金利が上がると住宅ローンだけでなく、不動産の価格が暴落します（収益還元法の考えですが割愛します）

・つまり現時点で不動産をローンで持っている事が大きなリスクです。


私は賃貸派でしたがパートナーのゴリ押しで昨年マンションを購入しました。
変動を選択しましたが下記のとおり管理しています。

(1)契約時の固定一般金利での返済額を毎月入金して変動優遇金利との差額は小まめに繰上げ返済（繰上げ手数料は無料です）（同一金融機関、当初優遇が承継出来て、手数料が無料を確認）

(2)取引金融機関の固定優遇金利が前述の固定一般金利になった時に変動から固定に変更する。

以上で有る程度のリスクヘッジと変動金利の旨みを享受しようとしています。

これ以上、金利が低くなる事は考えられないので固定金利のままの方がリスクは格段に低いと思います。私の親は7％でローンを組んでいました。


国債発行がこれ以上増えても国内で消化出来ているとか、経常収支黒字国だとか、対外純債権国だとか言うエセがいますが古今東西金、借りる側のロジックに金貸しが耳を傾ける事は有りません。
海外の投資家がどう考えているかが重要です。結果は悲惨な事になると思います。

また、現在は邦銀が国債をせっせと購入していますが、ＢＩＳ基準のおけるリスクアセットが国債だとリスクウェイトがゼロですので購入している動機も大きいと思います。
前述にも有りましたが、国債の格付けは日本の金融機関だけでなく全ての企業の債権の格付けをも左右します。ソブリンシーリングです。

色んな意味でいつでも不動産を売却出来る準備をしています。

No.4 回答者： makookweb 回答日時： 2011/06/16 11:01

２年前に固定を選んだ理由は何ですか？

＞私としては、変動金利がじわじわ上がってきたら
＞すぐに固定に切り替えればいい話だと思いますが、甘いでしょうか。

固定は、ローン組んでいる間は固定って意味であって、銀行の提示する固定金利は常に変動してますよ。
変動金利がじわじわ上がっている間、当然、固定金利だってじわじわあがっています。

また、借り換えにはそれなりの手数料が掛かる事はご存知ですか？
２回もやれば、相当の額を払う事になりますよ。

固定から変動は、１％くらいの金利差があるでしょうから手数料はあまり問題は無い(金利で相殺)と思いますが、
変動から固定なら、金利が上がる上に手数料までとられますよ。
手数料を含めた支払い総額がどれだけ増えるか・・・

銀行からしたらよいお客さんでしょうけど・・・

No.3 回答者： 86tarou 回答日時： 2011/06/16 09:29

夫の「いきなり金利が高くなるかも」というのは、たとえば数ヶ月で金利が0.5～1%ぐんと高くなるかも、という意味らしいです。

＞
変動金利は半年毎に見直されますが、毎月の返済額は５年に一度しか変わりません。しかも1.25倍が上限となっています。ただ、返済額の見直しが５年となっていても、金利自体は半年毎に変動するので元金の減り具合で調整されるわけです（金利が上昇すれば金利額が増え、元金の減り具合が少なくなる）。更に1.25倍の上限もあるため、急激に金利が上昇すれば毎月の返済額だけでは金利額にも満たずに元金が増えていくこともあり得るのです。この辺りも十分理解された上で変動金利を選び、今までと同じだけローン返済は計上し（基本的に差額を他に使わない）、差額を貯蓄（一部は繰上返済）して将来の金利上昇に備えるのであれば良いとは思います。35年間も金利がこのままだとは考え難いので、人生を左右する多額の借金ですからこのくらいのリスクヘッジはしておきましょう。変動金利は金利が低いので確かに返済が少なくなりますが総返済額が決まっているわけではなく、金利上昇具合によっては固定金利より多く払わないといけない可能性のある賭けだと思ってください。逆に固定金利は返済額が高くはなりますが、総支払額が決まっている安心が得られるわけなのです。どちらを取るかは質問者様次第です。

私としては、変動金利がじわじわ上がってきたら、すぐに固定に切り替えればいい話だと思いますが、甘いでしょうか。＞
変動金利が上昇した時には既に固定金利は上がっているのが普通です。長期間固定ですので変動金利のように機動的には対応出来ず、少しでも上昇要因があれば先に金利を上げてしまうのが現状でしょう。そうでないと銀行は損をしますので。
あと、自分の借りている変動金利の現状金利を知っている人はどのくらい居るのかというのもあります。半年毎に見直されても返済額は変わりませんし、５年後に返済額が変わって知るくらいでしょう。金利自体もそうですが、この金利なら返済額の内金利支払いが幾らで元金返済が幾らということまで把握されないと、気が付いた時には既に手遅れということになっている可能性もあります。変動金利はリスクの先送りに過ぎませんし、これを選ぶならそれなりのリスクヘッジはしておきましょう。

このご時勢実際そんなにいきなり金利が高くなることなんてあるんでしょうか。＞
金利の上昇は何も景気が良くなるだけではありません。既にNo.1さんが回答されてるので割愛しますが…。
それと過去の実績からは、金利は下がる時より上がる時の方が遥かに早く上がっています。同じようになるとも限らないので、経済情勢や長期金利動向には毎日のように自分で気を配るようにしましょう。それが出来ないなら返済額が高くても固定金利で安心することをお勧めします。

もちろん、金利はだれも先が読めないことは分かっていますが、せめて金利が急上昇することがあるのかどうかを知りたく、質問しました。どなたか金利に詳しい方がいましたら、是非とも教えていただけませんか。＞
詳しくはないですが、少なくとも現状は最低状態ですので、これからは現状のままか上がるしかありません。これだけは確かだと思いますので、あとはいつまでこのままかだけでしょう。

http://allabout.co.jp/finance/gc/10400/
http://www.karikae.biz/hendou.html
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_miba …
http://www.habit24.co.jp/fundplan/ft18.htm
http://loan.house.goo.ne.jp/loanko/index_kinri03 …
http://myhome.fpex.info/archives/cat23/post_18.h …
http://www.iecon.jp/loan/loan_kinri.html

No.2 回答者： oska 回答日時： 2011/06/15 22:16

＞たとえば数ヶ月で金利が0.5～1%ぐんと高くなるかも、という意味らしいです。

旦那の言う通りなんですね。
変動金利では、（銀行によって異なりますが）半年毎に金利が変動します。
日銀の公定歩合とは別に、市場金利変動で変わりますよ。
私の場合は、新規住宅ローンの時は固定金利を選択。
借り換えで、変動金利を選択しました。
すると、公定歩合は変化がありませんが「市場金利変動に連動して、金利が変化」しましたね。
半年毎に返済予定表が届くのですが、金利が１％範囲で上下加算となっていました。

＞このご時勢実際そんなにいきなり金利が高くなることなんてあるんでしょうか。

あります。
リーマンショックの影響でも、日本だけが不景気国家ですよね。
バブル崩壊から２０年経っても政治の失敗で、不景気のままです。
そして、リーマンショック。「泣きっ面に蜂」です。
無策自民創価学会連立政権から、ポンコツ無知民主党政権に代わると以前にも増して経済崩壊。
趣味で政治を行うのが、ポンコツ民主党ド素人ママゴト政権です。
日銀がゼロ金利政策を決意しても、海外ではゼロ金利は認めません。
既に、日本国債は紙屑化へ一直線です。
紙屑国債は、ハイリスクハイリターン商品ですよね。
金利を上げないと、紙屑日本国債を購入する投資家は居ません。
既に、「国債の金利が上がりました」と、国・証券会社・銀行が国債購入を勧めていますよね。
各銀行は、低金利で集めた預貯金だでを資金収入現としている訳ではありません。
国内外の金融シンジケートからも、資金融通を受けています。
信用を失った日本・日本企業への融資（貸し出し）金利は「先進各国内でも、高金利」なんです。
高金利で借りているので、住宅ローンなどで貸し出す時も「高金利」になりますよね。
１％で借りた資金を、０．５％で貸し出す金融機関はありません。
市場金利は、無政府状態の日本に対しては「高金利」なんです。
国の借金は、世界最大です。ギリシャ・ポルトガルの比では、ありません。
借金大国で、無政府国家。金融業会では、ハイリスクなんです。
今後も、無政府状態が続きますから、日本への貸し出し金利（市場金利）は高くなります。
従って、日銀の公定歩合とは無関係に住宅ローン金利は上昇傾向にありますよ。

それでも・・・。
資金が豊富な金融機関は、市場金利の上昇には直結して住宅ローン金利は決めません。
資金が豊富でない金融機関は、市場から資金を得ているので住宅ローン金利が上昇します。
ただ、最終的には、市場金利と金融機関の経営方針で住宅ローン金利が決まります。

No.1 回答者： brflorida 回答日時： 2011/06/15 21:39

金利というのは、好景気になるから上がるというケースもありますが、他のケースもあります。

日本の政治の機能不全や、財政悪化などによって、日本不信が広がることによって、日本の格付けが低下し、国債が売れなくなることが考えられます。
今、ギリシャとかで実際に起こっていることですね。そういった財政破たんのうわさが広がると、市場での国債金利が急激に上がります。
ただ、日銀が決める政策金利はすぐには上がることはありません。一般的に変動金利に関連する金利は短期プライムレートと呼ばれる金利です。これは概ね政策金利に連動します。ということで、上記のようなことが起こっても、変動金利がすぐに上がることは起こりにくいと思います。
しかしながら、一方、固定金利に関連する金利である長期プライムレートと呼ばれる金利は、国債の金利に概ね連動しますから、固定金利の方の金利は、上記のようなこと起こると、変動金利よりもすぐに上がってしまいます。

まとめると、上記のような国債金利の上昇が起こった時に、変動金利はすぐには反応しませんが、固定金利はすぐに反応して上がります。ということは、上記のような国債金利の上昇が起こって、変動金利が徐々に上がってきたと思って、固定金利に借り換えようと思った時には固定金利はすでに大幅に上昇していた、という可能性が高いと思います。

日本は財政破たんとか起こらない、国債の信用度が下がることはないと考えるならば、変動金利への借り換えも良いのではないかと思います。