27歳女性・賃貸マンションの保証金返還（関西）

８年間住んだ賃貸マンションからの引越しを予定しています。
大阪在住、27歳女性です。
保証金返還を家主に要求するつもりなのですが、
こういった場合、こちらに勝ち目があるかどうかをご教示頂きたいです。

家賃は55000円（水道代・管理費込）、20m2程度のワンルーム。
保証金30万円で、保証金引きが30万円（＝借主への返還は０円）。
また契約書に、退去時のあらゆる原状回復費用は全額借主が負担する　とあります。

部屋の状態としては、わりときれいに使っており、
日常生活で発生するレベルの傷や経年劣化によるものしかないと思います。
（壁紙のすす汚れ？や細かいフローリングの傷など）
タバコも吸わず、ペットも飼っていません。

一点気になることがあり、最近になって８年間置きっぱなしだったタンスを動かしたところ、
入居時には気づかなかった穴？補修跡？を見つけました。
どうも壁（石膏ボード+壁紙）の穴を補修して壁紙を貼りなおしてあるようで、
12cm四方の壁の色がよく見ると違い、穴らしき場所に若干凹凸があります。
（穴はふさいであるようなのですが、周りの壁と比べると違和感があるというか・・・）

下見の際、家主や不動産業者にはこの傷のことは何も言われず、私自身も気づきませんでした。
前の住人が退去前にこっそり直したものが、年月とともに劣化して目立つようになったのでは・・・と思うのですが。
家主には傷のことは連絡していませんが、引越し前に知らせたほうがいいでしょうか？
（現在新居を探しているので、引越し予定のことは未連絡）

また、最初に仲介業者と部屋を見学にきたとき、家主の家族らしき人が
壁の黒ずみをマジッ○リンで掃除しており、「見られた！」という感じでそそくさと出て行きました。
壁紙は使用感のある状態だったので、「入居までに張替をお願いします」という回答でした。
が、引越し当日部屋に入ると、見学時のまま。
あわてて仲介業者にクレームを入れ、代わりに退去時の保証金引きを減らすよう交渉したのですが、
結局は家賃を月々1000円安くする、ということになりました。
（契約書は55,000円のままですが、実際の支払いは54,000円で良い、と）
家主はかなりのケチだと思われますし、
保証金30万円も取るのに、メンテナンスをする気もないのか！と腹が立ちました。

ですが、入居時の家主立会いの状況確認などもなく、写真等も撮っていないので、
今回見つけた穴とあわせ、フローリングや壁紙の総張替えなど、
通常のもの以上の改装費用を逆に請求されてしまうのではと心配です。

保証金返還要求をした場合、こちらに勝ち目があるでしょうか？
また、壁の傷のことなども加味して、どう行動するのがベストでしょうか？
回答をお願い致します。

No.5 回答者： turbotjc 回答日時： 2011/07/14 13:49

業者してます。

他の回答にもある通り、最高裁で2例目の敷き引き有効判決が出ましたので、保証金の返還を受けることは極めて厳しいといえます。ただ賃料に対する敷き引き額の倍率は判決よりも高いので、その点を争点とすることが出来ないではありませんが、それは訴訟を起こし、裁判を通して主張する以外にないでしょう。

繰り返しになりますが、現実的にはご希望の様な解決は極めて厳しいでしょう。

No.4 回答者： kagebooshi 回答日時： 2011/07/13 14:16

最高裁の判決をよく読んで勉強した方が良いね。

ありゃ家賃との比較じゃなく金額だ。30万じゃ余程金に困ってる着手金目当ての弁護士以外は引き受けないね。まぁ、裁判やるのは自由だよ。本人訴訟だって出来るんだから。頑張ってね。最高裁判決をひっくり返して勝てるかもしれないよ。或いは、契約時には知能が低くて正常な判断が出来なかったってのも手かもしれないよ。判事に「確かに馬鹿だ」って思わせればいいんだよ。現状回復費用の請求は無視しろって回答が多いけど、保証人を立ててるなら気をつけな。請求はそっちに行くよ。それが連帯保証ってもんだ。

No.3 回答者： 86tarou 回答日時： 2011/07/13 10:58

最高裁で２例目の契約有効の判決が出ました。

http://www.asahi.com/national/update/0712/TKY201 …
http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96 …

ちょっと難しいと思いますが、金額が家賃の５倍以上ありますし交渉の余地はあるかもしれません。ただ、訴訟等になれば対費用効果的にマイナスになるかもしれませんので意味がないでしょう（少額訴訟なら、当面の費用は少ないですが…）。

保証金返還は求めないが、原状回復費用も払わないという辺りが落としどころなのかもしれませんね。お互いお金を取るのに費用が掛かりますし、少額訴訟でもしてこない限り多くの費用が掛かります。取り敢えずは家賃から考えて保証金引きが高額なのでそれを下げて貰えるようにお願いし、駄目なら諦めるから原状回復費用もまけてくれと交渉でしょうか。

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/07/13 09:09

　大家しています。

>　保証金返還を家主に要求するつもりなのですが、こういった場合、こちらに勝ち目があるかどうかをご教示頂きたいです。

　このサイトには弁護士も判事もおりませんから、ご自分で弁護士さんに相談するなりして“勝ち目”を判断するしかありません。

　ただ、最近（昨日も）『敷引き有効』の最高裁判決は出ています。しかし、これは飽くまで個別の事案に対しての最高裁の判決ですから、質問者様の場合にどうなるのかは誰にも分かりません。質問者様が個人で訴訟をして最高裁まで闘うしかないでしょう。

>　結局は家賃を月々1000円安くする、ということになりました。保証金30万円も取るのに、メンテナンスをする気もないのか！と腹が立ちました。

　入居時のあらゆる大家に対する不満は96,000円（＝1,000×12×8）で解決したことになるでしょう。

>　通常のもの以上の改装費用を逆に請求されてしまうのではと心配です。

　『家主はかなりのケチだと思われます』では、おそらく96,000円を回収しようとするかもしれません。請求されたら無視して相手の出方なり訴訟してくるのを待つしかないでしょう。

　
　いずれにしろ、ここ最近の立て続けの『敷引き特約有効』の最高裁判決でやっと？契約の“重み”が認められ、日本も契約社会になったようです。質問者様の場合も『保証金30万円で、保証金引きが30万円（＝借主への返還は０円）。』なんていう『契約書』に署名捺印したのは質問者様ご自身ですし、その際強制されたり、脅されて署名捺印したわけではないと推察します。それなら『契約書』の契約事項を履行するのは『判断能力』のある成人としては当然の義務でしょう。

　まぁ、最終的には最高裁の判断を仰ぐしかありませんから闘ってください。ただ、日本の制度では30万で足りるかどうかは分かりません。弁護士を立てたら必ず足が出るでしょう。しかし、「権利は与えられるものではなく、闘って奪い取るもの」（イェーリング）なのです。

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2011/07/12 16:09

>保証金30万円で、保証金引きが30万円（＝借主への返還は０円）。

この様な契約では補償金は帰って来ないと思います。

壁紙の張り替えをする代わりに家賃の減額で納得した訳ですから今さら言っても・・・

但し、８年も住んだのですから、壁紙が古かったことと減価償却を主張して修繕費用を拒否することはできるかな？

大家は補償金を返さない。
貴方も修繕費を払わない。