重要事項説明書の敷地権について

集合住宅の購入手続きを進めていますが、次の内容について質問します。

(1)地積について

重要事項説明書に書かれている地積（登記簿）が、チラシに記載されていた土地持分よりも少ないのですが、問題ないのでしょうか？

例えば建て替えの際などに新規住宅に住まないことを選んだ場合、買い取ってもらえる土地が登記簿分でしかない、ということになるのではないでしょうか？

その他、気づかれることがありましたらお教えください。


(2)共有（準共有）持分割合について

この欄に「○○分の△」」と記載されていますが、これが上記の地積（登記簿）とほぼ変らない値になるようです。気になるのが「（準共有）」という言葉です。

インターネット上を検索していて次の記事を見つけました。

「マンションの敷地に関する権利も一戸建などの場合と同様に、所有権と借地権 （地上権または賃借権） とがあり、土地の所有権または借地権を区分所有者全員で共有 （借地権の場合には 「準共有」 といいます） する形態となっています。」（http://allabout.co.jp/gm/gc/25964/）

チラシには土地権利について敷地件（所有権）と記載されており、重要事項説明書の「敷地権の種類」の欄にも「所有権」と記載されていますが、実態は土地に借地が含まれている、ということなのでしょうか？


初めての不動産購入であるため、とても不安です。アドバイスをよろしくお願いします。

No.3 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/09/08 18:33

（１）地籍については内容の再確認をお願いします。

「チラシに記載されていた土地持分」とありますが、これがm2表示されているのでしょうか（普通は「○○分の△」のはず）。

新築の場合は、登記するためにあらためて測ったら当初（設計段階）と差異が生じるということはあります。しかし、敷地の面積はひとつ（公簿＝登記簿）しかありませんから、業者から謄本を取り寄せるなどしてその理由を確かめてください。

（２）共有（準共有）持分割合について
これも謄本で敷地権の種類（所有権かその他か）を確認できます。
これが新築分譲でしたら、他の物件で使った文案をそのまま流用したということでしょうか。

それにしてもやるべきことをきちんとやらずに余計なことをやってくれる業者と思わざるを得ません。あまりマンションには実績がなさそうですね。

No.2 回答者： turbotjc 回答日時： 2011/09/05 13:28

業者してます。

1については他の回答の通り、計算方法の差によるものと思います。

2については内容を信じるなら借地ではなく所有権と思います。一戸建てと違い、分譲マンションの敷地は建物と切り離して処分することが出来ません。これを特に「敷地権」と呼んで区別しています。つまり土地が所有権であっても、あるいは借地権であっても、「分離処分が出来ない」ことをAllaboutは言っている訳です。また万一、借地権が含まれるようなら、重要事項説明書に地代がいくらと書かれていると思いますので確認して下さい。

No.1 回答者： kei1966 回答日時： 2011/09/05 12:41

１）登記面積は専有部分ですよね。

それは壁の内側で登記されますので数m2狭くなるのが普通です。
２）準共有は「所有権以外」の場合なので「所有権でない部分がある」のは確かですが、それが「何権」かは自分で謄本をお確かめになったほうが良いでしょう。

チラシに偽りがあっても、重要事項説明で説明すれば問題ないと考える業者が多いからでしょう。
そういうのはよくあることであり、誰も悪いことだと追及しないので業者も指摘しても「あ～」程度のことが多いのではないですか？チラシなど当てにできないと判断すべきです。