旗竿地で、奥の家が自分の土地を通行している場合。

Question

売却検討中の旗竿地です。
建物はありません。

更に奥の方が自分の土地を通行して、車を入れています。
私の土地は、私道のように利用されていますが、位置指定道路ではありません。
どのように奥の方が家を建てたのかは不明です。

全体とすれば６０坪あるのですが、私道の形態をしている土地は２０坪ほどです。
この場合、土地の価値は如何ほどでしょう？

hanasuke12 · Accepted Answer

No.1です。

路線価は参考程度で、土地の位置や形などで評価が少し変わる場合がありますからね。
路地状部分の敷地だと、路地部分は活用しづらいですから、面積換算でトータルには少し不利と思います。

私も民法には疎いので、あくまで私見です。

まず、民法２１０条が適用されるかが大前提。
奥の敷地に出入りするために、他に経路はありませんか？

それと、現在まで通行を容認してきた経緯。
土地の分筆など、元の売り主が絡んでいませんか？
お父さんなど、年長者が過去の経緯を知りませんか？
長年でしたら、奥の方が勝手に通行しているようにも見えませんが。

それと、「幅」ですね。
たとえば、あなたの建物の配置上、通路に建物がせり出して、3ｍの通路の幅が1.5ｍとなったとしましょう。
これでは車の通行は無理ですね。
でも、ちょっと落ち着いて考えれば、自宅に駐車ができず敷地外に月極めの駐車場を借りるケースはざらにあります。
必ずしも車が通る空間を確保させる必要があるのかな？
近所に駐車場を借りればいいだけのような・・・。

それと、最初に申し上げた通り、奥の敷地が再建築可能なように通路の幅を２ｍ以上確保させる必要は、まずないでしょう。
実は、過去の裁判の判例では判断が分かれています。
でも、通行の容認だけで２ｍ幅分を敷地の一部として徴用はされない、というパターンが多数意見ですね。
そもそも、奥に幅2ｍを取られたら、あなたの敷地が幅1ｍだけの「死に地」になりますから。

仮に奥の家が過去にその通路を使用して建築確認を受けていたとしても、土地所有者であるあなた側の同意を得ていなければ虚偽の申請であり、過去の確認の既得権などは通用しません。

この辺は話し合いでしょうね。
もめるようだったら、お金と手間がかかりますが、弁護士に一任。
それでも解決がつかなければ、裁判で司法の判断を仰ぐしかありません。
個人的には、強い弁護士の方が有利になるのかな、という気がします。

あなたが現状の通行を容認し、車が出入りのために通ることだけを認めるのなら、今は何もしなくてもいいような気がします。
話し合いの機会があるとすれば、将来奥の敷地に建築の計画や売却の計画があった時点でしょうね。

あなた側は土地所有者ですから、全く心配は無いでしょう。
でも3ｍ幅では、建築できる建物は１棟だけです。

そのうち奥の方から、このようなケースで家を建て替えるには、どうしたらいいでしょうか？という質問が出てきそうな・・・。
うまく解決することをお祈りします。

hanasuke12 · Answer

こんばんは。

＞この場合、土地の価値は如何ほどでしょう？

これだけの情報では回答不能です。
都市部では坪数百万程度から、田舎では坪数千円程度と開きがあります。
売却を委託する不動産業者などが鑑定してくれると思いますよ。

＞更に奥の方が自分の土地を通行して、車を入れています。

ということは、旗竿部分はあなたの土地ですね？
あなたの土地だけで、旗竿部分を経由して、建築基準法の道路に２ｍ以上接していますか？
つまり、その敷地だけで他人の介入無しに再建築ができるかどうか、です。

旗竿部分が２ｍ以上で、かつ権利関係に奥の方が関与していなければ、あなたの敷地は再建築が可能です。
民法２１０条に「囲にょう地通行権」がありますので、奥の方の通行を拒否することは難しいと思いますが、奥の方が再建築する際に幅２ｍ分の敷地を無償提供する義務はありません。
旗竿部分が奥の方との共有名義で、かつ幅が４ｍ未満だと話はこじれますが。
今まで通行を黙認してきたのは、昔からのいきさつがあったのではないでしょうか？

奥の家の建築履歴は、法務局発行の記載事項証明（昔の登記簿謄本）で建築時期を推定すれば、一般ピープルでも市役所の建築指導部局で調査できますよ。
お話しからは、虚偽の申請をした違反建築かもしれませんね。

法務局で、公図と、土地の記載事項証明（全部事項）、もしあれば地籍測量図も確認してください。
仲介を依頼する不動産業者側でも調べられます。
最悪ですが、あなた側の敷地が他人の承諾無しに接道が取れない、つまり原則として再建築のできない袋地であれば評価は期待できませんが、ここの情報からでは大丈夫なようですね。
土地売却時の重要事項説明で、再建築は可能な土地だが奥の家が一部通行権を有している、と宅建資格者が補足説明をするでしょう。

旗竿地で、奥の家が自分の土地を通行している場合。

No.1です。

こんばんは。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング