住宅ローンの借り換え？変動金利？固定金利？

ローン契約直前で激しく迷っています。

今は全額を変動金利にしていますが、
社会の現状を考えると、国の格付けが下がって金利が上がるのでは
ないかという心配がわき上がってきました。

（恥ずかしながら経済に疎いのでこれ自体妄想だとしたらご指摘ください）

いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな？
と思うのですが、借り換えは「全額借り換え」でなければ通らないのでしょうか。

たとえばローン総額３０００万中で２０００万円が限度額と判断されたとして、
その２０００万円だけを他行で借り換えて、フタマタで返済する事も可能なのでしょうか。

アドバイスいただけると有り難いです！

No.2 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/01/27 15:01

いざとなったら住宅ローンを借り換えればいいのかな？＞

変動金利が上昇して来た時、固定金利は先に上昇しているでしょうから時既に遅しでしょう。。でないと、みんな変動金利で借りれば損しないことになりますので。

と思うのですが、借り換えは「全額借り換え」でなければ通らないのでしょうか。＞
一部繰上返済は出来るので、あとは新たに借りる銀行の審査に通るかどうかです。二番抵当では貸してくれない可能性がまずあります。

たとえばローン総額３０００万中で２０００万円が限度額と判断されたとして、その２０００万円だけを他行で借り換えて、フタマタで返済する事も可能なのでしょうか。＞
先に借りている金融機関は繰上返済するだけなので、何の問題もありません。新しく借りる金融機関で2000万円貸してくれるとして、それがあなたの限度額なのか、それとも残りの1000万円の借金を差し引いてのものかが問題です。前者なら全額繰上返済しないと無理ですし、後者なら抵当権の問題以外は大丈夫でしょう。審査は他の借金も勘案するのが普通です。

住宅ローンの借り換え？変動金利？固定金利？＞
そもそも変動金利での返済額でしか払えないようでは無理なローンです。金利が上昇すれば破綻する可能性が高いです。
試算では全期間固定金利でも無理のないローンにしておき、その上で変動金利を選択するなら差額を貯蓄しておき将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう（一部は繰上返済）。ここでいう無理のないローンとは、全期間固定金利で定年までのローンを組んだ時に収入の20～25％以内（年収により変動）の返済額になる借入金額が目安です。現在の家賃殿の比較も必要で、これより数万円少ない返済額である必要もあるでしょう。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心）。この他に、いざという時のために生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておきたいところです（住居の購入に関係なく、減給や失職に対処するため）。あとは頭金を物件価格の20～30％以上は最低払ってローン残高＞物件価値にならないようにしておけば、いざという時に売却して精算出来るので安心です（逆だと、差額の現金を用意しないと売ることすら出来ない）。
人生を左右する借金をするのですからこの程度のリスクヘッジは必要で、このくらいの試算にしておけば金利タイプは自由に選んでも問題ないと思います。将来の金利が分かる人は居ませんのであくまで自己判断ですが、金利が高くても総支払額が決まっている安心を取るか、変動金利で総支払額が少なくなるかの賭けをするかです。ただ、どちらが得かは完済するまで分かりませんが…。

この回答へのお礼

詳しいご回答ありがとうございます。

大変わかりやすく、しかも鋭く教えていただき、
住宅ローンのみならず家の経済について
しっかり見直さなければ、と思いました。

冷静になれた気がします。どうもありがとうございました。

お礼日時：2012/01/27 22:21

No.3 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2012/01/29 02:20

住宅ローンは通常、1つの物件に対して1つの銀行からしか借りれません。

したがって一部借り換えというのはありません。

またローンの審査は当然他のローン残高も考慮しますので、
ローン残高3000万円で限度額が2000万円と判断された場合、
すでにオーバーしているということで、借り換えは不可能です。
要はそれだけの信用がある人だけが借り換えのメリットを受けられるのです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

そうですよね、信用。
ごくごく当たり前の事ですね。

こんな当たり前の事に、
皆様からのご回答ではじめて気づかされました。

感謝いたします！

お礼日時：2012/01/30 12:27

No.1 回答者： marksouzu 回答日時： 2012/01/27 15:01

負の意味で金利が上がるとしたら国債の暴落などでしょうけど国債の大部分は日本国民が持っていますので簡単に暴落することは無いと思います。

したがって簡単に負の金利上昇は起こらないものと考えています。

普通の景気向上の金利上昇は今の日本ではほぼ望めない状況だと思います。

トータルとして5年から10年は金利急上昇ということは無いのではないかと思ってます。

借り換えについてですが2000万をB銀行で残りは前に借りてたA銀行にするっていうのは不可能ではないかもしれませんがかなり面倒でやめた方がいいと思います。抵当権の問題などもでてきますのでね。

この回答へのお礼

お返事遅くなりました。
ありがとうございます。

参考になります。こころづよいです。

＞国債の暴落などでしょうけど国債の大部分は日本国民が持っていますので簡単に暴落することは無いと思います

なるほど、と思いました。どうもありがとうございます！

お礼日時：2012/02/28 22:02