未収利息の問題とはなんですか？

具体的ではないのですが、近い将来マンション購入について考え始めている者です。
最近知人がマンションを買ったのをきっかけに
住宅ローンについて、まったくのド素人なのであちらこちらのURLをのぞいては勉強中です。
その中で時々
・ローン借り換え時の未収利息に注意
とか
・変動金利で繰り上げ返済がない場合の未収利息の問題
とかいうようなのを見るのですが、
具体的に「未収利息」や「未収利息の問題」って
どんな問題なのだろうと思い、いろいろ検索してあちこち見てみているのですが、いまひとつ理解できません。

お詳しい方がいらしたら教えていただけませんか？

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/12/24 22:33

変動金利では、毎年金利が変化することはご存じですね？

しかし、毎年返済金額がそれに応じて変化するわけではありません。
返済金額は、５年単位で見直し、またその変動金額は元の２５％以内となっています。
では毎年金利が上昇した分はどうなるかというと、その分元金の返済金額が減るのです。
（逆に金利が下がれば元金返済分は増える）

そうすると、本来５年後に元金が仮に３００万円へる予定だったものが２００万円しか減っていないということがおきます。
そこで、返済金額の見直しをして初めの返済年数が仮に３５年とすれば後３０年で完済出来るようにしますが、このとき返済金額が元の２５％以内の変動であればＯＫなのですが、それを越えていてもそれ以上返済金額は増えません。
つまりこの場合、今後の５年単位の見直しでもまかないきれなくて、ローンの期間が終了してもまだ残高があるということがおきます。

上記は見方を変えると、返済金額の中にしめる利息の割合がどんどん大きくなり、元金が十分返済できなくなっている状態なんですね。

これがどんどん悪化していくと（つまり金利が上昇する一方だと）、最悪は返済金額が全額利息返済のみとなる、もっとひどいことには返済金額では利息分の返済にも追いつかないということがおきます。
この利息返済にも足りないと言うことは、利息を支払い切れていないわけですから、それが「未収金利」です。
あと、未収金利は急激な金利上昇だけでもおきます。
たとえば３０００万円を１．２％，３５年返済で借りれば、返済金額は８７５１０円です。
ところがこれが５年間たたないうちに４％になると、利息分だけで８７５１０円を越えます。つまり、未収金利が発生します。
もちろんこの間は元金は一切減りません。

そうすると、３５年間一生懸命返済したあげく、まだローンの元金は借りたときの金額からほとんど変わっていないということも起きるのです。（未収金利にも利息は付きますので、、、、）

変動金利の怖いところはそういう話です。特に金利上昇局面では気を付けなければなりません。

この回答へのお礼

具体的な説明でとてもよくわかりました。
早速お返事いただいてありがとうございました！
もっといろいろ勉強してみます。

お礼日時：2003/12/25 23:13

No.2 回答者： noboru0510 回答日時： 2003/12/24 22:34

銀行で「変動金利」でローンを組んだとします。

（借り入れ時の金利は２％で、返済期間２０年だと仮定）
１年後に市場金利が急上昇して１０％になったとします。（現実的にはありえませんが、例です）そうなると、ローンの金利も１０％になると思われがちですが、実際にはそんなに上がりません。せいぜい３％程度でしょう。何故なら、変動金利のローンは、急激な金利の変化で債権者が返済できなくなるのを防止するために、金利の上昇率に制限を掛けているのです。
そう聞くと、一見、得をするかのように思えますが、ここが落とし穴になっています。正確には、金利の上昇を押さえているのではなく、見かけ上の返済金額を押さえているだけなのです。
ですから、金利が上昇すれば借入利息も増えますが、返済金額はあまり増えないので、銀行に支払っていない利息が出て来てしまうのです。これが「未収利息」です。
ローンの満了（解約）時点で未収利息が存在すれば、当然、その時点で一括払いしなければなりませんが、金利が急上昇した場合には相当な金額になりますので、「恐怖」です。

この回答へのお礼

今までわかってなかったことがとてもクリアになりました。
早速ご回答いただいてありがとうございます！
変動にするか固定にするかってなかなか答えの出ないものなんですねー・・・

お礼日時：2003/12/25 23:10