住宅を貸します、減価償却について教えて下さい。

以下の条件の一軒家を2013年より管理会社を通し人に貸す予定です。
まだ先の事ですが、家賃収入となり平成26年度に確定申告が必要になってくる思います。
経費として固定資産税・損害保険料は引けると思いますが、減価償却の対象とする事は難しいでしょうか？
色々と自分でも調べてみましたが、知識が乏しく噛み砕いてご教授頂ける方がみえましたらアドバイス頂けると嬉しく思います。住宅の法定耐用年数の22年は超えていますので難しいでしょうか？

条件　一般サラリーマンで賃貸契約は下記一軒のみ
前オーナーより平成18年6月購入及び所有権移転（土地・建物で合計1100万円）
※固定資産税による平成24年度の建物評価額
昭和46年建築分706489円（新築）
昭和53年増築分328589円（増築）

建物の建築年度は昭和46年7月となります。

No.2 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/12/18 00:01

　うーん・・・ 難しい、というか、経験にないことをお尋ねなので、自信をもった回答ができません。

　以下、参考程度になさってください。


（１）土地価格と建物価格の分離

　我々は買うときに、はっきりと区分して、売買契約書に明記しています。

　ご質問になるということは、総額で記載されているのだろうと思いますが、その場合はどうなんでしょうね。

　体験がないので分かりませんが、当時の土地と建物の固定資産税の評価基準額でも参考にして、同じ比率で振り分けますか。

　ほかに客観的な基準は思いつきませんし、売主をさがしてきてわりふっても今更認められないでしょうし。

（２）リフォーム代

　質問者さんがどういう目的でリフォームしたのか分かりませんが、我々は、当然建物の一部に加えて（と思う）、減価償却しますよ。貸すためのリフォームですから。

　自分のためのリフォーム額を減価償却費として、賃貸料金から引けるかどうかは、確言できません。

　でも、結果的に良いものを貸すことができて、その良い状態の家賃なのですから、私はできるだろうと思います（但し、しばしば税務署とは見解の相違が生じています）。

（３）5年前の・・・

　うーん。私は買うとすぐ契約書の写しを経理事務所に送って、リフォームを手配して、またそれの請求書の写しを送って、あとのことは経理事務所がやりますので、経理事務所で両方を合算して償却しているのか、別々に計上して償却しているのかさえ、しりません。

　ましてや、5年も前リフォームの話というのは経験がありませんので、よくわかりません。

　ただ、しきりに気にしていらっしゃる「償却期間が過ぎている」という点でいうと、自宅として使う物件の償却年数は、賃貸物件の年数（木造22年）の１.５倍ですので、償却期間は33年だと思います。

　ですから、まだ元々の償却年数はまだ残っている可能性があります。

　また中古物件を買った時の償却年数（元々の償却年数の２０％？）は残っています。

　両方を合算したのが、質問者さんの償却年数なので、かなり年数は残っているんじゃないかと思われますねぇ。

　また、茶飲み話で、減価償却は中止（繰り延べ）できる→当然、その年の納税額は増える→というようなことを聞いたことがあります。

　ですから、賃貸開始後にリフォーム代も償却を開始することができると、思いますが、思いますとしか言えないです。

　相談料は経費になることですし、最初に処理を誤ると、あとで修正が利きませんので、この回答をふまえて税理士に相談されることをお勧めします。
　

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございました。
税理士への相談料も経費になるとの事なので、一度相談してみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/12/18 14:05

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/12/16 00:52

　不動産賃貸業を営んでおります。

　税法はしょっちゅう変わります（たしか、平成20年だったかにも大きく変わった）し、減価償却のようなものは税理士事務所の人が機械的にやっていることなので、あまりよく知らないのですが、基本的に

（１）　土地は減価償却できない。
（２）　建物は減価償却できる。

　ですね。


　建物は、「取得価格」を100分の５まで償却することが可能です。

　古物件を買って賃貸に回してもいますが、「これは中古なので減価償却できません」と言われたことはありません。

　新築だろうが古屋だろうが、貸したことにより入る家賃の一部に、その家の減価補償分が入っているはずだ（減価償却制度の存在理由）という点では同じだから、これは古屋でも新築家屋でも、減価償却は可能でしょう。

　それに、減価償却の対象は「取得価格」ですから、取得価格がある以上は償却していいのは変わらないハズ。

　ただ、「古屋用の償却年数」というのは聞いたことがないので、新築も古屋も同じ年数だと思われます。

　木造だと、お書きのように22年でしたよね。頻繁に手入れしないとなかなか大変です。

　その手入れ代は、基本10万円以上は経費ではなく、資産計上ですので、ドンドン資産価値が高まり、物件によっては減価償却していないのと一緒になる場合もあります。お気を付けください。


　質問者さんの場合、取得価格合計が1100万円だそうですが、最初に取得価格を、減価償却できない土地分と、償却できる建物分に分離しないといけませんね。

　と言っても、鉛筆ナメナメ、勝手に600万円と500万円にしよう、という具合にはいきません。

　それがぴったり税務署の持つ資料と合致していればいいですが、合致しないと「操作」としてクレームを付けられる危険がありますね。
　
　刑法犯は、有罪を官憲のほうで証明しないと無罪ですが、税法では逆です。

　自分の申告の正当性は納税者のほうで証明し、税務署を納得させないといけないので、大変です。

　売買契約書に分けて書いてなければ、資料を集めて、理論武装をしっかりとなさってください。
　

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
「質問者さんの場合、取得価格合計が1100万円だそうですが、最初に取得価格を、減価償却できない土地分と、償却できる建物分に分離しないといけませんね。」とありますが、具体的にはどのようにしていけばいいでしょうか？
後1点書き忘れましたが、入居後に間取りを替えるくらいの中規模なリフォームを行っていまして、300万円程度は使っております。
こちらも5年も前の事ですが、建物代に含めたり減価償却の対象に合わせたりは出きるのでしょうか？
そもそも建物を購入して5年が経過していますので、減価償却の期間を過ぎているのではという疑問もあります。
補足宜しくお願いします。

補足日時：2012/12/17 08:48