土地付き建物の消費税について

不動産業者間で土地付き建物を売買する場合、建物の価格には消費税が必要だと思いますが、
消費税を払いたくない場合、両者で結託して、建物の価値をゼロと見積もって、その分を土地の代金に乗せて売買すれば消費税の支払いを回避できると思います。
が、現実にはそのようなことはなく、正しく建物の価値を見積もっていると思います。

そこで質問なのですが、どのような仕組みで上記のようなごまかしを防いでいるのでしょうか。
ご回答よろしくお願いします！

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/07/05 22:41

不動産業者です。

不動産の消費税の課税の仕方は特殊です。例えば、一般の方から土地建物を仕入れで購入したとしましょう。この場合。土地価額は公示地価など動かしがたい理論的証拠がありますから、土地対価の残りを建物価額に割り振ることが可能です。または固定資産税評価額の土地と建物の評価割合を乗じて振り分けたりします。
例えば、2000万で土地1000万、建物1000万で築年数の新しい家を仕入れしたとしましょう。
現実仕入れの際は消費税は課税されていませんが、税務上はその1000万の建物価額の中に消費税が含まれるものとして計算します。ですから47万6千円強の消費税を支払ったものとして計算されるのです。

その物件を210万税込みのリフォームをして2600万で売買したとしましょう。
土地価額は動かずに1000万、建物1600万（税込み）計算上の内税は76万2千円ぐらいになります。
しかし、仕入れ時に47.6万、リフォーム時に10万の消費税を支払っていますから、76.2万-47.6-10＝18.6万円がこの物件の支払い消費税額、この外にも支払い手数料や仕入れ仕分けで支払い消費税があれば、その消費税が差し引かれるような計算となり、意外と税務上の消費税課税額は小さいのです。

また、競売などで古いビルなどを建物つきで購入した場合は、競売の評価は土地1億、建物1億などという評価になります。解体して更地で売買すると、土地は非課税ですから、仕入れ時の1億の内税分消費税が控除されるという仕組みです。約476万円です。
申告時にこの消費税を支払うものと控除されるものなど、計算して消費税の納税額を算出しますが、売り上げ総額の割りには、消費税納税額は少ない業界ですし（あくまで自社で仕入れなどして販売する形態の場合）、場合によっては多額の還付となる場合もあります。

但し、1棟の高額なビルなどの法人取引の場合は、建物価額が数億円単位になり、売主は建物対価を低く表示したい、買主は減価償却を大きくしたいので建物対価を大きくしたいという意向があり、調整がむずかしい事もあります。

という非常に特殊な形態の業界ですから、意図的にごまかさなくとも良いのです。

但し、業種ゆえ固定資産税や登録免許税、不動産所得税などの年間納税額は非常に大きな売り上げ割合になってしまう業種です。国の課税の仕組みはやはり隙が無いと思いますね。

No.1 回答者： black2005 回答日時： 2013/07/05 22:41

土地の売買にも消費税は課税されるんだけど・・・

何が聞きたいのかわからん

この回答への補足

土地代金には消費税は課税されません。

補足日時：2013/07/21 19:14