マンション共有部分の改装工事後の請求について

数年前、マンション共有部分の工事が実施されました。

出来上がりは総会で承認された図面通りになっておりません。

総会で工事の承認だけ取り、理事会と管理会社が結託して、
承認さえ取れればこっちのものと言うことのようです。

総会で承認された通りに改修させたいのですが、
法的に理事会と管理会社に責任を取らせることは可能でしょうか？

No.5 回答者： u-jk49 回答日時： 2013/03/22 01:29

良く分かりませんが、要するに、貴方は、管理会社にも理事会にも敵対する立場なんですね。

しかしね、一般組合員の利用は有償であり、理事会使用は無償というのは当然でしょうね。それを許さないからと、料亭なんかで理事会されたら、毎月、多大な管理費が出て行きますよ。料亭でなくても、デニーズとかね、そういうところでの理事会が全国的には多いと思いますが、経費的には、マンション内の一室の方が安上がりでしょうね。経費削減に繋がっているんですよね。そして、一般組合員が有償であれば、最終的にその入金は修繕積立金会計に廻ります。必然的に起こる今後の管理費等の値上げ幅が抑えられますね。そういう理解は出来ませんかね。

それでは、まず、管理組合理事会に対して、総会での議決権総数(資料)の提出を求めてください。議決権総数とは、総会出席者＋委任状総数＋欠席者の議決権行使総数です。で、これが全区分所有者の3/4以上なければ、そもそも特別決議として成立しません。簡単に言えば、75%以上の人が何らかの形で議案に関与(出席＋委任＋議決権行使)して、それらの人々が全員賛成でなければ、総会承認を得られたことになりません。全員賛成でなければ、出席者を80%とか90%に増やさないと、特別決議承認になりません。1/2以上とか、3/4以上というのは、全区分所有者(全組合員)に対してであって、総会出席者＋委任状などに対してではありません。

分かりますか。そんなことは、無関心な、たいていのマンションでは、不可能なんですね。ですからね、良くても、過半数(1/2以上)決議が精一杯だったはずで、特別(3/4以上)決議での必要数を獲得していないと思いますよ。つまりね、特別決議を得ようと思ったら、大騒ぎでの根回しが必要なんですね。そんなこと、なかったんでしょう。なかったということは、過半数で済ませちゃった可能性が大きいということ。過半数だって、実は怪しい。管理会社が、委任状なんか簡単に捏造します。委任状を回収して、ひとりひとり確認してみると面白いね。

普通、委任状だって、半分以上回収できない。殆ど、出席者＋委任状等総数が1/2以上に達しない。それが世間の反応の基本。鉄部塗装工事だって、全く業者に任せていれば、アンケート等して在宅を求めても、それに反応して返事を返して各室扉内側枠の塗装が出来るのが全体の1/2。

で、建物の共有部変更(構造変更)や管理規約(利用規約や細則が含まれる)変更は3/4以上の特別決議を要す。

管理組合理事会と管理会社に特別決議が承認された証拠資料の提出を非公式に求めつつ、次期役員に理事長として立候補してください。各役員の無関心さ、無責任さに呆然とします。その前になすべきは、管理規約の精読。貴方の疑問は、貴方のマンションの管理規約を精読すれば簡単に分かること。

ともあれ、証拠資料とは、総会出席者氏名＋全委任状(紙)の現物＋全議決権行使(紙)総数。
こういうことは、管理会社に言ってもダメ。管理組合理事長と、毎年、契約更新している管理会社は一般組合員をクレーマー扱いする。管理会社にとって、一般組合員はお客ではなく、理事会だけがお客。

法的に訴えたければ、理事長が被告。だが、多分、勝てない。


私は、管理室の隣部屋の有効利用の方法として、間違っていないように思う。私、管理会社を怒鳴りつけ続けている理事長ですが、私なら、会議(理事会等)も可能な、居住者無償の筋トレルームにしちゃいましたね。

No.4 回答者： maikuro3 回答日時： 2013/03/18 22:13

マンション管理組合理事長をしています。

マンション管理に関心の高い貴方をうちのマンションに来て欲しいぐらいです。
引っ越してきていただけませんか？　冗談はさておき

まずご質問から
＞例えば、特別決議で出席者が理事会のみだった場合、他が全て委任状を
＞書いた場合成立するのでしょうか？
＞それとも全員出席しその４分の３以上なのでしょうか？

　出席の必要はありません。委任状がその代用です。
　よって、決議事項が成立します。（理事長に対する委任状であれば）
　ほとんどが、理事長委任ですからね。


＞工事後、管理人室に設置する予定の書庫を会議室に設置し、
＞その場所に棚を作り書庫を管理人室に入れられないようにしました。

この点がご不満なのですね。
理事会、理事長の立場としては、会議室に書庫があるほうがありがたいです。
必要な書類、図面をすぐに見られますからね。
図面、図書、資料等の管理は理事会(管理組合）の責任範ちゅうです。
今まで以上に管理できると思います。

共有スペースの増設について一言
　6畳程度のスペースでは、居住者さんのサークル的な集まりも少し無理が
　あると思います。
　また、理事会は無償使用、他の方は有償使用とのこと
　何の異議も感じません。
　他の方もおっしゃっているように受益者負担が原則ですから。
　理事会は受益ではなく、居住者さんたちに益を与える方の立場ですから
　無償使用が当然です。私の住んでいるマンションもそうしてます。


＞理事会は総会の議案に区分所有者（居住者）が利用できる
＞「多目的スペースと説明」し、完成すると「マンション会議室」
＞と名前を変え、利用規約を自分たちで決めた内容を、
＞他の（私）区分所有者の意見を、一切取り入れず、
＞議長という立場を利用して一方的に決定しました。

聞く耳を持たないのは少しおかしいですが、会議室と謳っていても
実際は「多目的スペース」であり、有償ではあるが利用はできるのでしょう？
議題の決定は、多数決が大前提です。
少数意見を多数意見にするよう居住者さんたちの賛同を得、
変更することは可能ですよ。
あくまでも多数決ですが。
その結果、無償使用も可能です。

No.3 回答者： kannjyani 回答日時： 2013/03/18 20:04

なるほど。

つまり会議室は共有部分ではないとのお考えですね。仰るとおりです。しかしこの共有部分の定義は実に曖昧です。

こうしたことはあちらこちらで蔓延っておりまして戸建などは酷いものです。管理費ではなく町会費というものを納めるのですが、会計報告にはどう見ても役員の飲み代であろうというものが含まれておりました。私は「お疲れ様費」だと考えるようにしましたよ。

役員はタダ酒が飲めると好んで買ってでているであろう人が、毎年役員名簿に名前がのっていたり。(笑)
ここは考えようでしょう。「では貴方が役員をして下さい」と言われると私はお断りします。

そういうことではなく、不正は不正だとして糺したいお気持ちは御尤もです。
では、どうしましょうか。
段階を踏むのであれば、共有スペースの無料化からです。

以上、ご参考までに。

No.2 回答者： kamaryu 回答日時： 2013/03/18 15:43

>場所はマンション管理人室横の物置（６畳位）で、工事で仕切りが取り払われ

管理人室と一体になりました。

共用部分の変更には、多数決ではなく４分の３以上の特別決議が必要です。
特別決議が無い場合に異議が有る人が多ければ変更工事自体が違法と判断される事も有ります。

＞理事会は総会の議案に区分所有者（居住者）が利用できる「多目的スペースと説明」し、
完成すると「マンション会議室」と名前を変え、利用規約を自分たちで決めた内容を、
他の（私）区分所有者の意見を、一切取り入れず、議長という立場を利用して一方的に決定しました。

実態としての利用方法に変わりが有るとは思いませんので名前の変更は別にどちらでも良いように思います。
利用規約案には総会の決議が必要です。
図面通りの間取り変更が有り、図面通りになってないという意味が良く解りませんが、図面通りでないのなら異議を言っても良いと思います。


＞さらに驚いた事に区分所有者の修繕積立金で改装したにも関わらず、
使用料金を取るように決めたことです。（理事会で使用するのは無料）

使用料に関しては、受益者負担という意味で一般の利用は有料にし、組合活動は無料にする事は当たり前のことで違和感は感じません。

＞私的には本当の目的は管理会社の管理人の福利厚生アップのために、
改装工事を行ったと思っています。

会議スペースができたことで管理人さんが何か得をしたのでしょうか？
これまでどこで理事会をしていたのか解りませんが、会議ができるスペースが有ることは管理組合にとって良い事ではないでしょうか。

＞ちなみに理事会はいつも同じメンバー（輪番制でない）です。

次の総会で貴方も立候補しては如何でしょうか？
管理組合運営は色々な人がいますので、難しい問題が起きてしまいます。
役員は、できるだけオープンに丁寧な説明をする事と、総会で決めたこと以外で勝手に行う事が無いように努めなければなりません。

また、疑問に思う事は総会で皆さんの意見を聞くと共に決まった事には協力をする姿勢が大切です。

最初に特別決議に触れましたが、そのようにマンションには区分所有法とそのマンション独自の規約によって決まっている事が有ります。

それでも、できてしまった会議室を更にお金をかけて改修するのは得策とは思えませんので、その会議室を組合員が有効に使えるように様々なアイディアを出し合って組合のコミュニティの向上に役立てては如何でしょうか？

この回答への補足

丁寧な回答ありがとうございます。

説明が足りず申し訳ありません。
管理人室と横の物置をつなげるのは図面どおりですが、
工事後、管理人室に設置する予定の書庫を会議室に設置し、
その場所に棚を作り書庫を管理人室に入れられないようにしました。
（以前は管理人室にありました）
図面通りでないのはそこの部分です。

大変申し訳ありませんが、普通決議と特別決議の違いがよく分かりません。
（過半数と４分の３以上位は理解できます）
お手数ですが違いを教えて頂けたらと思います。

例えば、特別決議で出席者が理事会のみだった場合、他が全て委任状を書いた場合
成立するのでしょうか？
それとも全員出席しその４分の３以上なのでしょうか？

宜しくお願いします。

補足日時：2013/03/18 16:32

No.1 回答者： inon 回答日時： 2013/03/18 11:58

先ず、承認された図面通りに行われていない工事によってどのような損害が貴方にありましたか。

或いは住民全体に関わる重大な背任行為に当たるような工事だったのでしょうか？
教えて下さい。

この回答への補足

回答、ありがとうございます。

金銭的な損害はありません。

場所はマンション管理人室横の物置（６畳位）で、工事で仕切りが取り払われ
管理人室と一体になりました。（図面通り）

理事会は総会の議案に区分所有者（居住者）が利用できる「多目的スペースと説明」し、
完成すると「マンション会議室」と名前を変え、利用規約を自分たちで決めた内容を、
他の（私）区分所有者の意見を、一切取り入れず、議長という立場を利用して一方的に決定しました。
（もちろん多数決は取りましたが、歳をめされた方が多く関心がないように感じます）

さらに驚いた事に区分所有者の修繕積田金で改装したにも関わらず、
使用料金を取るように決めたことです。（理事会で使用するのは無料）

私的には本当の目的は管理会社の管理人の福利厚生アップのために、
改装工事を行ったと思っています。

この工事により利益を得たのは、管理人、管理会社の社員（たまに打ち合わせで使用）、
理事会の３者だけす。

ちにみに理事会はいつも同じメンバー（輪番制でない）です。

この説明でご理解いただけましたでしょうか？

補足日時：2013/03/18 14:09