マンション契約の手付金について

Question

先月、大手デベと新築マンション契約をしました。手付け金を300万円支払い、手付け金は保全を受ける説明がありました。証書ももらいました。
契約から８日経ち、施工業者が民事再生を申請しました。マンションは将来売却する可能性が高いので、売却価格に影響のあるマンションはできれば買いたくありません。
売り主の債務不履行がない場合は手付金放棄しかないと他のサイトで知ったのですが、私の場合もそうでしょうか？
マンションは四分の一ほど完成しています。民事再生手続き次第では、引き渡しが遅れることが考えられますが、引き渡し遅延を理由に手付け金返還を受けることは可能でしょうか？
また、契約した大手デベは、業者トップクラスの会社です。業者の独自の判断で、このようなケースに手付け金を返還した事例などはあるのでしょうか？
デベに電話しても、まだ対応が決まっていないと言われます。同じような状況にあわれた方の経験談なども伺えれば幸いです。
よろしくお願いします。

exhibitionist#2 · Accepted Answer

本件は、事態が深刻にならないうちに県・もしくは都の不動産指導課を訪ねて相談しておくべきです。
その際、かならず売買契約書（特約に引き渡し事項云々が書いてあるかもしれません）
を持っていくこと。

こういうわけで、施工会社が会社更生法適用の申請を出している中で
建物は１/４しかできていなくて、どこまで工事遅延した場合「契約解除・手付金返還・遅延損害賠償」
を求めることができるか聞いてみることです。

どなたかが仰っていたように契約書の特記事項に工事遅延の場合の対応について書かれていたら、とりあえず
それを優先することになりますので、よく読んでおきましょう。

oyazi2008 · Answer

NO.3です。
申し訳ございません。施工会社が民事再生ですね。売主の業者ではなく。勘違いしました大変失礼いたしました。回答者さんでご指摘いただいた方もありがとうございます。
この場合も経験があるのですが（笑）売主は買主に売買契約の通り責任を負います。施工業者の民事再生は、売買契約上影響は受けません。

現実として、民事再生認可まで半年ほど要すると思います。しかしゼネコン契約の場合、どこかの施工会社が保証人として契約している可能性もあります。保証人がいる場合は、その保証人が工事を引き継ぐでしょう。保証人がいない場合は、半年放置は売主も大変困りますから、何らかの策を講じるものと思われます。
いづれにしても、引渡しの遅延は避けられなく、売買契約の解除には、手付けの倍返しか？履行が甚だしく遅延すれば、違約による契約解除を請求することになります。その場合は契約書に定めた違約金を受領しての解除です。
これは売主もどのように進展するか？考慮しながら経営側のほうでは早い段階で、買主への意志表示があると思います。取りあえずはそれを待つしかありません。
いづれにしても、ペナルティー（金銭）を受領できる立場ですから、あせらずに出方を待ちましょう。

金銭は不要なのでとにかく支払い済みの手付金の返還を受け解除したい場合は、まずは売主からの今後の対処と遅延した場合の扱いなど、聞いてから対応してください。
通常、売主が何の障害も無く完成引渡しの準備を整えた場合、買主が不慮の出来事で残金支払いが遅延した場合は、容赦なく、催告があり期限が到来してしまえば、違約により契約解除されます。それと逆の立場ですから、あまりご不安になられなくとも大丈夫です。

また、売主ではなく施工業者の破綻による中古物件価額への影響は、売主が大手ならばありません。
大変失礼いたしました。

exhibitionist#2 · Answer

横レスで失礼します。
浅学な私が愚考するに、＃３さんのお答えは、デベロッパーの経営破たんのケースであって、ゼネコンが
破たんした場合は、ひとえに売主・買主の埒外の話ではないでしょうか。
売主は、あくまで引き渡しに責任を負うものであり、買主はゼネコンの破たんには関与しない。
それが常識だとおもわれます。ゼネコンに対して債権を負うのはあくまでデべです。消費者は関係ない。
ちがいますかね？

oyazi2008 · Answer

不動産業者です。
民事再生法は、申請人が保護優遇される手続きで、一般消費者の購入者である質問者さんは、「優先的債権者に同等」という立場になります。
残念ながら、質問者さんが有する選択肢は「手付金を放棄して契約を解除する」または、「引渡し等が遅延してもそのまま契約を履行し、引渡しを受ける」の2つしかありません。
これは、近々一般向けの（契約者向け）債権者集会が開かれますので、是非参加して、弁護士の説明を聞いてください。
また、民事再生法は売買契約書や、宅建業法などよりも優先して取り扱われるため、引渡し遅延の損害賠償などは、出来ません。その場合その損害賠償請求を履行した時点で、保護を考慮されない一般債権者となり、通常の商取引の弁済と同様に扱われますので（工事の施工業者や取引先など）、事実上不可能です。

手付金の返還は、当方で仲介した案件で事例がありますが、あくまでイレギュラー。通常はありません。

法的整理を開始すると、もう裁判所の許可なしでは、何も進まなくなります。ですから、今後の方向性なども役員ぐらいしか把握していませんので、社員に何を聞いても回答できません。まずは民事再生の認可までに時間を要しますし、未完成であれば、その後の工事業者の施工対応など、クリアしなければ問題が山ほどあります。1年弱ぐらいは放置を覚悟しなければなりません。
一番良いのは、そのマンションを出来高で業者に売却してしまうことなのですが、破産ならありですが、民事再生だと、そのマンションを分譲した利益が再生計画に反映されているので、そうはならない可能性が高いです。

最終的に所有権の移転を受ける際には、実質値引きでの対応は多いようです。5％～程度。迷惑料にも足りないですが・・・・・

但し、一つだけ手があります。住宅ローンを利用する場合、その民事再生を以て契約書に記された銀行等がその物件の住宅ローンを取り扱わない場合があります。
この場合、契約書の白紙解除の条項は有効であるようです。幸い手付金は保全してあるようですから、これの場合は白紙解除が可能かもしれません。但し、一切取り扱わないということが前提で、完成後再度住宅ローン申請などのような、現時点では取り扱わないという銀行等の条件では、現時点での解除は出来ないようです。（その時点で再度申請して否決なら白紙解除となる）これも一度ですが経験してます。

気を落ち着けて、債権者集会に出向いてください。説明自体は弁護士が非常に淡々とわかりにくく述べますから、質疑の時間に質問してください。当方は契約者の代理人で委任状を持ち出向いたことはありますが、この代理人も現在認めていないことが多いようです。（知識があり質疑で余計な指摘や質問等行うからでしょう）　数日で先方より債権者集会の日時の案内が届くはずです。

exhibitionist#2 · Answer

宅建主任者で一級建築士です。マンションは3回買い替えています。それ以外に投資用マンション3物件買っています。売買は詳しいです。
さて、かつて多かった施工業者の倒産。最近はもうつぶれつくしたと思ったらまだあるんですね。お気の毒ですが、売買契約は「デべと買主」の契約ですからゼネコンは関係ありません。
おっしゃるように、期日までに引き渡しができない場合「契約解除」を主張できますが、訴訟になった場合、遅延の損害賠償で問題解決をはかるのが一般的ではないでしょうか。例えば今の住居の賃貸契約を早めに解除したことによる損害があれば、そこを補償するなど。素人で弁護士をたてて訴訟する人はどれだけいるでしょうか。デベロッパーには顧問弁護士が何人もついています。

＞契約から８日経ち、施工業者が民事再生を申請しました。
東海鋼業でしょうか。あそこは2回目です.

＞売り主の債務不履行がない場合は手付金放棄しかないと他のサイトで知ったのですが、私の場合もそうでしょうか？
竣工まで時間がありますよね。引き渡しが遅れない限り、契約解除は手付放棄しか考えられません。

＞マンションは四分の一ほど完成しています。民事再生手続き次第では、引き渡しが遅れることが考えられますが、
こりゃひどい。１/４だなんて誰が継続するのやら。たぶん遅れて、損害賠償でことを収めようとするでしょうね。

＞引き渡し遅延を理由に手付け金返還を受けることは可能でしょうか？
本当に遅延する場合は、契約解除を申し出ることができます。その場合手付は変換されます。また遅れたことによって生じた損害があれば、補償を求めることになります。
本当にそうなる場合は、買主がまとまったほうがやりやすいですね。

＞業者の独自の判断で、このようなケースに手付け金を返還した事例などはあるのでしょうか？
無いでしょう。そういうデべは株主から突き上げられますからｗ
とはいえ、引き渡しが期限までにない場合、契約解除を申し入れるのは自由です。その場合手付返せと主張できます。実際は手付を人質に、交渉に持ち込まれるのが大半でしょう。弁護士を入れても、弁護士に100万くらい褒賞を払えば、200万しか戻ってこない。損害賠償にしてもせいぜい数十万。だれも訴訟をしてまで契約解除をする人がいない。それが実態でしょう。
しかし、引き渡し以上に大きな問題は、今後の品質保証。2年の瑕疵担保期間の対応。10年の構造瑕疵保証。民事再生で事業継続されない場合大きな問題です。
デベロッパーにとって、施工業者の倒産は、買主以上に深刻な問題です。そもそも竣工後の瑕疵担保責任から細かい手直しまで対応するのはゼネコンですから。

ゼネコン名は開示しての販売ですから、それを選んだ責任は買主にもあります。ねらうとすれば、引き渡し遅延による契約解除。もちろん相手は、代金支払いの損害賠償を質問者さまに求めてきますよ。あるいは待ってくれという泣き落とし。

poyopoyo111 · Answer

民事再生したマンションでも売却価格には影響はありませんし、それを証明することも困難であるため購入を行わない場合は、質問者様による契約反故の事由によるものとして手付金は戻ってきません。

引き渡しがおくれた場合の損害については、契約書に記載があるのではないかと思われますので、そちらをご参照ください。

個人的には、購入し住まれて１０年程して売却されることをお勧めいたします。

マンション契約の手付金について

本件は、事態が深刻にならないうちに県・もしくは都の不動産指導課を訪ねて相談しておくべきです。

NO.3です。

横レスで失礼します。

不動産業者です。

宅建主任者で一級建築士です。

民事再生したマンションでも売却価格には影響はありませんし、それを証明することも困難であるため購入を行わない場合は、質問者様による契約反故の事由によるものとして手付金は戻ってきません。

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