大規模リフォーム

来春以降になりますが、東京23区内にある戦前の古い家を全面リフォームしたいと思っています。
理由があり、新築はできません。
もともとは長屋の端の一軒ですが、現在は切り離されています。
2階建て建坪18坪程度の小さい家です。

リフォームの希望は
・耐震工事
・内装（和室→フローリング）
・水回り
・ベランダ（2帖ほど広くしたい）

(1)予算は700～1000万を考えていますが、この金額範囲であるとどの程度のリフォームが可能でしょうか
(2)ネットでもいろいろ見て調べてはいますが、複数の業者を選ぶ段階でどこを選んでよいのか悩みます。業者選びについてアドバイスをいただけけないでしょうか

No.6 回答者： KL1170 回答日時： 2013/10/06 22:35

築年数が２０年や３０年ならともかく、戦前の建物であれば現在の法規に則る強度に合わせるのは相当な困難が伴うと思われます。

率直に申し上げれば、建物の基本になる基礎からやり直しになる内容です。
ひらたく言えば「建替え」ですが、それが不可能なようですので、軸組（柱や梁）は残したままで建替え同様な工事が必要と思われます。
それでも基礎は最重要な場所ですから、そこから見直してご希望の建物にする場合はご予算の上限でも少し不足ではないかと思うところです。
もっとも、増築（１０平米以上）がないのであれば確認申請の必要もないので、その分だけでも経費の節約になります。

そこで、どこに工事依頼をするかの前に、まずはどのような耐震の建物にするかは、建築事務所に相談されることをお勧めします。
特に今回は建物が古いだけに、建築士の判断を求めるのは必須です。
費用はそれなりに必要ですが、建築事務所は建主さんの味方になる方です。
今回は内容から推しても診断と設計料は驚くに足らない費用と思われます。
もし不安であれば複数の設計事務所に相談されるのもありです。
後々不安を抱きながら工事を進めるより、内容を理解された味方がいることがどれほど心強いかは考えるまでもないことです。
しかし、その事務所を探す確かな手段は残念ながら殆どないのですが、身近な事務所を探すか、若しくは各県にある建築事務所協会若しくは建築士会に問い合わせされると紹介いただけるハズです。
現在、設計事務所も昔と違うので消費者の相談には乗ってくれるハズです。
ダメなら違う事務所を探されればイイだけですから、割り切って行きましょう。
自らの利益のために。。。。。。

この回答へのお礼

やっぱり予算的に難しいのでしょうかね。
まずは診断してからでないと、ということは承知しているのですが、とりあえず今ざくっとの感覚を知りたいと思い投稿させていただきました。
根気が必要そうですね。頑張ります。
ありがとうございます。

お礼日時：2013/10/07 22:56

No.5 回答者： katokundes 回答日時： 2013/10/06 21:56

前にリンクした石よりこっちに近い石でしょうね。

ttp://azuminokominka.blog136.fc2.com/?mode=m&no=64
束石（つかいし）
玉石基礎だとどうするかで大幅に資金が変わるでしょう。

1950（昭和25）年に改正された建築基準法では、
　土台は、基礎に緊結しなければならない。（施行令第４２条２）

耐震性で家は潰れないように補強するが基礎からは自由というのもあるのかも？

この回答へのお礼

考え方もいろいろですね。
基礎がどのような状態なのか、今はまだ確認できないので
なんともですが、とても気になります。
ありがとうございます。

お礼日時：2013/10/07 22:30

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/06 20:33

No.3です。

お礼がありましたので、もう少し良い情報をお教えします。
『新築そっくりさん』に是非相談されたら良いが、なにせ住友不動産ですから、高くなるのは仕方がありません。もともとが長屋であれば、大きな費用が掛けられないのが実状と思います。再建築不可の土地に建物を作った時点で、その建物価値は掛けた費用の半分程度になってしまうからです。

来年の春以降とのことですので、増税による駆け込み建築も一段落しているでしょうから、安く建ててくれる業者の探し方をお教えします。その業者は不動産屋の下請けで建売住宅を建てている業者です。若いときには大工であった親方がやっています。その業者を建売をしている不動産屋が知っているのです。また、建売住宅の現場の営業マンが知っているのです。黒子ですので簡単には見つかりません。それをうまく聞き出すのです。下請けですので安いのです。おそらく新築そっくりさんもそのような業者にリノペーションを下請けさせているのです。

私がその業者を訪ねて行くと、誰から教えてもらったのかと質問されましたが、答えなかったので信用してもらえました。いずれその工事屋にセカンドハウスを建てて貰うつもりです。新築そっくりさんより安く建てられると思います。ただし、建売仕様になります。

この回答へのお礼

なるほど。時間はまだあるので、その方面からのアプローチも考えてみます。
参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2013/10/07 22:26

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/06 09:25

新築できないのは、再建築不可だからでしょうか。

あるいはセットバック負担が大きすぎる。外構を残して建て直したり、工事を2回に分けてする裏技もあるようですが、元長屋の後となると難しそうですね。

住友不動産の『新築そっくりさん』というリノベーション企画が広く知られています。工事経験も多いので、問題なく進めてくれるでしょう。問題点は費用が少しお高いと聞いています。

リノベーションはリフォーム屋ではできません。新築ができる工務店でないと耐震性や耐火性や断熱性を満足しえるように施工できないのです。手間のいる仕事なので、今は工務店も忙しいので引き受けてもらいにくい状態です。

このようなリノベーションは新築予想額の半分でできたら満足と言えます。延べ床で36坪の新築は都内では高いので2000万円とすると1000万円でギリギリ可能かなあと思います。築年数が70年となると土台も柱もダメになっていると新築程度の費用がかかるかもしれません。それでも、建てられないよりは良いと言えます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
新築そっくりさんは真っ先に浮かびました。
ネットでいろいろ調べていると、良し悪しもあり。
もちろん話は聞いてはみるつもりではいますが、他のよい業者の情報もほしいなと思っています。

お礼日時：2013/10/06 16:04

No.2 回答者： katokundes 回答日時： 2013/10/06 08:08

ttp://www.geocities.jp/heiwa5151/newpage29.htm

置石の基礎がどの程度かもあるのでしょうね。
床下の通気が悪い状態だとシロアリ腐朽菌の心配が
土台、柱　が一番重要でしょうね

耐震工事は火打ちが無ければ追加、柱構造を２X4のように壁を面構造にする為に合板貼り付け

水道、温水、排水、ガスの配管設置
キッチン
トイレ
風呂

電気配線　碍子引き配線完全撤去　Fケーブル配線単相３線式　露出または隠蔽配線

窓まわり

戸　ドア　まわり

昔の自然換気に近い構造をそのまま利用するか、最近の密閉構造にするか
長屋、昔のアパートがどの程度のものかが？かぎですよね。

今だと、木材プレカットで組立てる新築の方がコストが安くなる場合が多いでしょうからどこまでするか、自分自身でＤＩＹでどこまでできるかぐらいのつもりで見積もりして、
作業途中の不良箇所発見での追加工事は極力避ける必要があるでしょうね。

また建てるスペースと資材などの置けるスペース、駐車スペースなども
細かいことではトイレが仮設が必要か公衆トイレがある、近くのトイレが使える

この回答へのお礼

細かいところまでありがとうございます。
やはり基礎なんですね。現在物件にほかの方が居住されており、状態を確認することができないのですが、人はずっと住めている状態で、床はちょっと傾いているという話を聞いています。
これは基礎の問題ですかね。
古い家も趣があり残せるところは残してもいいかなとも思っていますが、生活するとなるとどうなんだろうと、未知のことばかりでまだいろいろ悩み中です。

お礼日時：2013/10/06 15:42

No.1 回答者： rasenkaidan 回答日時： 2013/10/06 00:20

耐震補強の場合は市などが補助金を出してくれる

行政エリアでの改築でしたら、役所が耐震診断と
補強工事を行う業者を許可制や認可登録制に
しているはずなので、そのリストから選べば良いと
思います。

お住まいの地域になくても、隣接した市区町村で
それらの補助を行っていても車で3～40分程度の
現場であれば、該当する工務店は対応してくれるでしょう。

ただ、ハウスメーカーや営業マンがリフォーム契約を
一生懸命探している所はお勧めできません。

自社でそれらの補助金申請の手続き、設計施工を
一貫してこなしてくれる処だから、行政も登録業者として
認可します。

最大予算1000万とのことですが、長屋を切り離した、
ということなので基礎がどうなっているのか心配です。
新築出来ない事情というのも基準法等によるものか
借地などの権利関係に関わることか判りませんが、
基礎と躯体がそれなりにしっかりしていれば18坪なら
妙なお金がかかる事情がないならクリア出来そうです。

ただし、基礎がアウトだった場合は1000万では無理、
となるケースは少なくありません。
基礎補強だけで300万プラスマイナスかかることも
あるからです。

あ、新築なんとかは強烈にお勧めできません。
検索すると出るわ出るわ。。。

そうそう、床下に潜れれば判りますが、土台や柱が
シロアリや腐朽菌で腐っていることも多々あります。
そういう過酷な状況かどうかで予算は倍も違って
来ます。

業者選びばかりついつい考えてしまいますが、
ご自分で自宅の図面通りに筋かいが入っているか
壁や基礎にひび割れがないかなど、調べられる
ことは結構あります。

お宅は坪いくら？と訊くばかりの方がとても
多いのですが、そういう現場状況も内容も話し合わず、
大体のラインを教えて下さい、という探し方をすると
安値で気を引いて着工後に金額を吊り上げたり、
手抜き工事をするような会社も多いので、金額ばかり
考えないようにされることを強くお勧めします。

この回答へのお礼

残念ながら補助制度はないようなのですが、無料診断はやっているので、そこで紹介はしてもらえるようです。やはり、そのほうが安心なのでしょうか。現在物件にほかの方が居住されており、状態を確認することができないのですが、基礎が何事もないことを祈るばかりです。

お礼日時：2013/10/06 15:31