道路への接地が２M未満の土地

道路への接地が2M未満の土地での、現住居の解体・新築は可能ですか？

説明が分かりにくく申し訳ないのですが…

対象地の土地は、旗竿状です。
地形は平坦で、周囲も含め段差はありません。
接地は１M少しです。（自転車を押して入れるくらい）
上記の１M少しの通路（旗竿の竿部）が、５Mほどです。
旗竿の旗部は、５０～６０坪ほどあります。
旗竿の旗部は、公園と隣り合っています。
この公園には遊具や、地域の防災倉庫などがあります。

現在、築30年の住居があります。現住居新築時は、隣接する公園からの工事だったとのことです。
今、公園からの工事が可能だとしても、遊具の撤去または移動が必要だと思われます。
このような土地での解体・新築は可能でしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： sirousagi1 回答日時： 2013/10/16 09:52

現状で、この敷地は単独での売買も難しい土地に思います。

こうした場合の多くは、隣接地の方々が買ってくれるかがカギで、公園が市のものとしても
市は購入をせず、寄付ならなんとかと言ったところでしょう。
厳しい事ですが、担保価値が無いと思われるので、融資も困難に思います。

３０年程前となると、おそらく隣接公園も現在とは違っていたと思います。
河川もそうですが、整備途上において隣接地が現在の建基法に適合するにグレーな事でも「公共事業に協力した」という名目で、その時だけの特別な取り計らいがあったケースも聞きます。当時の公園使用において新築できたのはそうした由縁もあるかもしれません。

解体工事は、２ｍに満たない幅員だとユンボが入って行けない。
廃材積み込み用のトラックも横付けが出来ないように思います。
そうすると、手作業での解体と廃材の小運搬になりますよね。つまりは、単価が高くなります。

新築については、現在の建物の建てることが出来た経緯を行政側に話してみることが良案です。
隣接地からの一部土地の借用で接道確保も一案ですが、塀などがあると撤去してもらって、有効幅で接道を確保しないといけない。旗状地だと、奥行きにより必要な有効幅も広くなりそう。難しいよね。
敷地借用に際し、市街化区域なら手続きはいりませんが、市街化調整区域だと地権者から承諾書へ実印や印鑑証明等を用意しないといけない。
先刻のような経緯があった場合にそれが証明できる約束ごとの書面でもあると、行政側も法を盾にしないこともあります。
現状で、獣道らしきもの以外に接道が無い江戸時代前からある家の建替えに際して、頭を痛める行政も実際にあります。
まぁ、とにかく話を聞いてもらうことが一番で、ここよりも確実な回答が得られます。

この回答へのお礼

皆様回答を頂きありがとうございました。
知り合いの土地なので、詳しいことまではわからないのですが、立地はいいのに、今後一体どうなるのだろうと疑問に思い、質問した次第です。
解体はできるとしても、新築はやはり簡単ではないようですね。どの方も丁寧な回答をありがとうございました。

お礼日時：2013/10/19 11:52

No.4 回答者： salineroya 回答日時： 2013/10/17 17:52

建築基準法第43条に「建築物の敷地は、道路（省略）に2ｍ以上接しなければならない。

ただし、その敷地の周囲に広い敷地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」とあります。絶対ダメとは言えません。今回の場合、公園に隣接しているのが光明です。ただしこれが都市計画公園かということも調べてみないといけないかもしれません。私も昨年、建築審査会の同意を得て、無接道の敷地の許可を得ました。（業務として）。その前に、行政や消防など何度も足を運んで、めどをつけての許可申請でした。まず、行政に行って、法43条の許可申請を出して、許可が受けらる可能性があるかを相談してみたらよろしいのではないでしょうか。めどが立ったら後は専門家に任せないとかなり難しいのではないかと思います。

No.3 回答者： OldHelper 回答日時： 2013/10/16 09:59

「築30年の住居」ということは、建築基準法、都市計画法が整備されて

いる時代に建築された建物ですね。
まず、当時の建築確認申請書を探し出して内容確認してください。
接道が１ｍしかないのに許可されている謎が解けるはずです。
隣接する公園から工事を行ったことが確かなら、それなりの緩和が
認められているはずです。
それをもとに建て替えの申請を行えば条件付きで許可されるでしょう。

もしも、申請なしで建築している違法建築物なら問題外です。
建築当時の建築確認申請書を探し出すことが一番です。

工事に関しては、割高になるでしょうがいろんな工夫でできるはずです。

No.1 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/10/15 20:13

こんばんは。

まず順に。

＞現在の建物の解体が可能か？

法的には袋地でも問題ありません。
解体作業の出入りに公園を使う訳ですよね。
公園でもいろいろ種類があります。
公園の管理者と協議してください。
都市計画決定されている公園なら、その市町村の公園担当課が協議先になります。
占用などはいらないと思いますが、遊具の撤去が必須なら難儀するかもしれません。
最低復旧は条件になるのかと。
「竿」部分のお隣を使用させてもらって解体ができませんか？
ちなみに解体建物の延べ床面積が80m2以上ならリサイクル法の届け出が必要です。

＞新築（再建築）が可能か？

建築基準法第４３条第１項の規定により、敷地は同法４２条に定める道路に２ｍ以上接していなければなりません。
ご相談の内容から、確実に２ｍには不足していますね。
この場合、隣地から敷地の一部を借用できるかによります。
分筆や所有権の移転までは必要ありません。
借地で家を建てるケースはざらですから。
ただし。
通行権ではありません。
建物が存続する限り、敷地の一部として使用する確約を取ってください。
貸した隣地側は、そこを自己敷地としては使えなくなりますし、約束が反故にされた時点で接道不足での違反建築となります。

借地がダメならほぼ絶望的ですが、法第４３条第１項にただし書きの規定があります。
建築基準法施行規則第１０条の２の２で、ただし書きの許可基準が明記されています。
公園も広い空地に該当しますね。
これが適用されれば、建築審査会の同意を得たうえで許可が取れれば建築可能です。
ただし、マンションに付随するような公園ではダメ。
お住まいの役所の建築指導担当に、ただし書き許可の可能性を相談してみてください。

気になるのは、当時どうやって新築できたんですかね？
もしかして確認を取らない違反建築？
それであれば４３ただし許可は取れないと思います。
違反の救済には適用されませんから、門残払いになる可能性が高いです。

以上より、どうにかして隣地から借地し、接道２ｍを確保するのが現実的かと。