借地権は誰にありますか？

借地に住む妻と結婚し、借地で義父らと同居していました。義父が亡くなるのと契約更新時期がほぼ重なり私は地主に更新料を払い新居の建築を認めてもらいました。建物は私名義で登記しております。借地権自体の登記はありません。

借地権は相続の対象であることはわかります。本来なら妻が義父から相続するものと思いますがこの場合は借地権は私にあると判断していいのでしょうか？そうであるならば妻の借地権はどうなったのでしょうか？

私なりに考えると「義父が持っていた借地権は、私から地主に更新料を払うタイミングで私に移転した。よって妻には借地権は相続されていない」と思えます。

如何でしょうか？


よろしくお願いいたします。

No.7 ベストアンサー 回答者： kamaryu 回答日時： 2013/11/25 10:27

義父の死亡→子(貴方の妻）が家と借地権を相続→更新料は借地権者の配偶者が支払う

更新料を支払ったとしても新たな借地契約が締結されていなければ貴方の妻が借地権者であることには変わりません。

妻の借地に夫が家を建てたと言う事です。
もし離婚等で所有権をはっきりさせる必要が有るなら、このケースでは地主の承諾の元で借地権を妻から買取る必要が有ると思います。

この回答へのお礼

なるほど相続ですものね。離婚の予定はありませんが、妻の借地権の権限の元で私が家屋を所有しているということになりますか。

更新料も自宅も私が払ったんですが仕方ないでしょうか？


ありがとうございます。

お礼日時：2013/11/25 14:15

No.6 回答者： detekoiya 回答日時： 2013/11/23 20:59

順番からして（新築するより）先に義父さんがお亡くなりになっている以上は

相続が先ということになります。

ですから奥様に相続されずに自分に移転したと
決めつけるのはまずいように思います。

地主さんが、領収書を自分宛てに切ったことのみを
根拠に借地権者は自分になったとするのも
どこまで効力があるか疑問です。

新築する建物は自分名義で登記します、ですから
借地権者は自分が継承します、とはっきりと
話をしたならともかく、領収書だけで
自分が継承者だとの主張は、地主さんからすれば
だまし討ちみたいなことをやりやがって、と
怒るかもしれません。
地主さんにしてみれば、相続人である娘（質問主さんの妻）の
連れ合いとして手続きをかわりにやっただけの人、という
認識である可能性がないとは言えません。


そもそも義父さんの相続人は奥様のみなのでしょうか？


借地権者が自分であるとはっきりさせなければならない
事情があるのであれば、
この件については、このような無料匿名の回答を
根拠にしないで、有料でも責任のある弁護士さん等に
きちんと相談されたほうがよいと思います。

このような場所で誘導尋問的に自分に都合のよい回答を
引き出したとしても、地主さんに対しては
何の効力もないことですから・・・

この回答へのお礼

時系列から整理しておくと以下の通りですね。なお妻に兄弟はいません。

義父死去→妻が建物相続→私が更新料払う→私が建物新築

当然地主は義父が死去したことは知っていますし、私と妻とで相談したうえで地主にお金を払って新築の許可を求めたことも承知しています。

ただし上記の通りだからと言って、借地権は妻にあるか私にあるのかは判然としないということですね？

今回は対地主というよりも私自身の地位の確認を論理的に確かめたいための質問です。時が来れば弁護士に相談するかもしれませんが。


ありがとうございます。

お礼日時：2013/11/24 03:40

No.5 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/11/23 15:11

建物所有者が質問者さんなのですから、地主と建物所有者間の借地権者は質問者さんです。

しかし、借地権の権利の移転がどのようにされたのかというのと、更新（契約の継続）という行為によって新築されているという事は、以前の義父の契約を引き継いでいたということですから、正確に記せば、義父から奥さんへ相続→質問者さんへ贈与という解釈になるでしょう。
義父が死亡時には、質問者さんへの贈与の意思がわからないわけですから、借地権を相続財産と見なせば、そのような捉え方をするしかないのでは？
借地権は登記がない以上、見えない権利ですから（外部からはわからない）義父から奥さんそして質問者さんへの相続や贈与の手続きを省いただけす。

建物を新築する時点で、新たに権利金等差し入れしておらずに、更新しているのですから、義父の借地権が消滅し、新たに質問者さんが地主と1から借地権の契約をしたことにはなりません。

この回答へのお礼

今思うと払ったお金は「更新料」なのか「新築承諾料」なのか曖昧です。契約書は作らなかったのですが「名義変更料」的な性格もあります。

しかしいずれの場合も借地権者は私らしいので、そう理解して行動することにします。


ありがとうございます。

お礼日時：2013/11/23 15:56

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/11/23 00:17

登記がされていないとのことなので，その借地権は賃借権だと思われます。

賃借権は債権です。賃借権に譲渡，転貸ができる旨の特約がない限り，
地主の承諾を得ずに借地権者を変更することはできません。

ということで，現在の借地契約がどうなっているかです。

地主があなたを借地権者として契約したのであれば，その更新の際に，
借地権が義父からあなたへの譲渡を地主が認めたのかもしれませんし，
更新と称しながら新たな借地契約を締結したものかもしれません。

ただ前者の場合には，借地権という資産的価値のある権利が，
義父（の相続人）からあなたへ無償譲渡があったと見ることができます。
この点で，贈与として扱われる可能性が否定できません。

後者ならば譲渡ではありませんので贈与と判断されることはないでしょうが，
借地契約の終了時に返還される保証金等があるような場合には，
その返還を受ける権利を有するのは義父の相続人です。

もしも地主の認識が義父との間の借地契約であった場合には，
現在の借地権者は義父の相続人であるということになります。
この場合，更新時の手続きをあなたとしていたことについては，
あなたを義父（の相続人）の代理人として見ていたものであり，
あなたに借地権が譲渡または転貸されることを承諾したものであると
解することもできるでしょう。

なんにしても借地契約の当事者を確認する必要があります。
更新の契約書を確認してください。

この回答へのお礼

新築家屋承諾時の契約書は作りませんでした。周りの借地人も同様だったようです。よって義父を借地人とした原契約しかありません。ただし地主が発行した私宛の領収書はあります。

＞あなたを義父（の相続人）の代理人として見ていたものであり，
＞あなたに借地権が譲渡または転貸されることを承諾したもの
＞であると解することもできるでしょう。

譲渡でも転貸でも私が借地人（または借地権の行使者）であることに違いはないと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2013/11/23 09:26

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/11/22 23:58

借地権は個人に付いているのではなく、建物の所有者に付いているのです。

借地権が空中権と言われる所以で、土地に付いては居ないので建物登記しかできません。
義父の死亡で古家を妻が相続することになるのですが、妻が建物登記をしなかったので相続していません。義父の借地権のままであって、古家を解体した時点で義父の借地権は消滅したのです。
解体の前に夫の貴方が地主と交渉して更新料を支払った。地主の了解なく借地に新築は出来ないのです。したがって、正確には更新料ではなく、新たな借地権の購入と考えられます。家を新築することの了解を貴方が得たことで、新築建物の所有者になれたのです。夫の貴方が借地権の保有者です。

この回答へのお礼

論理構成がしっかりしていて納得のいく回答です。


ありがとうございました。

お礼日時：2013/11/23 09:16

No.2 回答者： mac1963 回答日時： 2013/11/22 22:58

誰がお金を払ったかではなく誰と契約したのかが重要

この回答へのお礼

実は文書は取り交わしていませんが、その時の証拠はあります。


ありがとうございます。

お礼日時：2013/11/23 09:05

No.1 回答者： legalmind1980 回答日時： 2013/11/22 22:09

地主との契約が、あなたであればあなただと思います。

借地権が相続された後で、契約の更新がなされたのであれば、奥さんでしょうね。

この回答へのお礼

今思うと払ったお金は更新料とも新築の承諾料ともとれる性質でした。一番最初の契約では地主の承諾なしに賃借人の変更はできないと書いてありますので私は承諾を得たことになります。

ありがとうございました。

お礼日時：2013/11/23 08:59