マンションの管理費について

築２３年の約４０戸数の中古マンションを購入しようと思っています。やはり築浅の物件に比べると管理費、修繕積立金は高いのは仕方ないですが、大体いくら位が平均的な金額か気になっています。マンションの質や戸数などで変わるかもしれませんが、ネットでいろんなマンションを見た所、25,000円以内で収まっていると思いました。今考えている物件は管理費16,000円、修繕積立金17,000円で高く感じます。はっきりと修繕計画表などで確認はまだとれていませんが(用意してもらってる最中)、営業さんの話では昨年値上げしてこれでこれからは固定でいく予定との事。管理費の方は２ヶ月おきに定期的に清掃業者が入るなどして管理もしっかりしているということでした。私が見た感じも綺麗だと思いました。修繕積立金が安い所は一時的な修繕費用が発生して合計すれば同じ位かもしれません。ただ管理費が高い気がするので、同じ金額のマンションにお住まいの方でどんな管理をしているか、また値上げした場合の理由など教えて頂けないでしょうか。宜しくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： maikuro3 回答日時： 2014/02/08 20:30

住戸数１００弱ですがご参考まで。

管理費、修繕積立金とも高いですね。
私の住んでいるマンションは、各住戸の広さにより
違いがありますが、管理費平均　９，０００円
修繕積立金　１２，０００円程度です。
修繕積立金は２回値上げしました。

管理会社に対する管理委託費に２か月に一度の定期清掃
毎日の日常清掃費は含まれていますか？
たぶん別途支出していると思います。

また、２か月に１度の定期清掃が管理費を高くしている
要因だと思われます。
定期清掃は、１年に一度(年末）で十分だと思います。
日常清掃を毎日実施しているなら、２か月に１度の定期清掃
は不要です。

修繕積立金は、今後の修繕計画により計算されたものであり
仕方ありませんが、管理費は管理組合の努力で安くできますよ。
私だったら、その物件は止めます。
管理会社の言いなりの管理組合だと思います。
管理費の高さに文句を言う区分所有者さんがいないのですかね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

ネットで他の物件を見ても修繕積立金が２万以上いったりして高い所があっても管理費は１万ちょっと(２千円位とか）なので、この高ささえなければ良い物件なのになと思います。
案内してくれた営業さんも管理会社がしっかりしていて管理組合はほとんど何もしなくて良いと言ってたりするのも逆を言えば・・ですよね。でも私も思いました、結局自分で払うのだから誰も反対しなかったのかなって。皆金持ちばかりならちょっと私なんて受け入れてくれなさそうです笑

お礼日時：2014/02/09 13:56

No.4 回答者： chibipochi 回答日時： 2014/02/07 22:34

再度。

管理組合の会計は、管理費会計と、修繕積立金の二つに分かれます。
委託料は管理費会計の支出です。

管理費会計の収入の科目は、

管理費
専用庭使用料
駐車場使用量
外部駐車場使用量
受取利息
雑収入。

この回答へのお礼

再びの回答ありがとうございます。
教えて頂きありがとうございました。すみません、勉強不足で・・。

お礼日時：2014/02/07 22:58

No.3 回答者： chibipochi 回答日時： 2014/02/06 13:48

結構良い価格だねえ。

うちは現在、管理費約6,700円、修繕費約7,200円（敷地面積によるので、平均）です。

広島市郊外、築２2年、４７戸（60m2～80m2？）。
5年後（8年後だったか？）に値上げして固定。
一時的な修繕費用が発生しないことを前提に、値上げも、最初の定期総会で決めてます。
今年、浄化槽を撤去して下水道を直結しますが、その費用も修繕費に含まれます。

ただし、セキュリティは最低限で、オートロックではありません。
防犯カメラはエレベーターのみ。
清掃業者は年末で、後は町内清掃で。
目の前が川土手なので、高い樹木は必要なく、植栽管理は管理人の範囲です。
管理会社への委託料は、月345,500円。
マンション価格は約2,600～3,400万円くらいだったかと。

どうでしょうか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
一時的な修繕費もかからずにその金額とは羨ましい限りです。中古はタイミングだからか、なかなかそういう物件に巡り合えません。

毎月払う金額を考えるとこれだけあれば海外旅行に何回行けるだろうとか考えてしまいます笑

ちょっと良く分からないのが管理会社への委託料が月34万位あると事ですが、これは管理費と修繕費とはまた別途支払うものでしょうか？すると１戸当たり月7,300円位でしょうか。
よろしければ教えて頂けたらと思います。

お礼日時：2014/02/07 21:22

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/02/06 10:51

200戸以上の大規模と50戸以下の小規模とでは費用を区画数で割るのですから小規模が割高なのは理解できます。

修繕
積立金は貯金のようなものなので透明化されて理解ができます。問題はブラックボックスの管理費です。巡回管理にしては高すぎるとみんな思っています。しかも、同じ小規模のマンションなのにマンションによっては費用が大きく違っています。
この傾向はマンション建築販売業者系列によって違いがあるように思えます。エントランス設備が立派なマンションは管理費が高い傾向があります。立派であろうがなかろうが、実質的な管理費用に差があるとは思えません。
思うに管理費とは販売利益の後取りだと思っています。立派なマンションは建築費が高く付くが、マンション価格競争もあるので差を付けられないとすると毎月の管理費で利益の補填をする。管理会社が建築販売会社の系列会社である場合などはその典型です。立派なエントランスの建築費を払っていると思って我慢するしかない。
マンションを買わない人の理由に管理費があります。管理費が毎月16000円とすると10年で192万円です。修繕費は毎月17000円とすると10年で204万円です。戸建でも費用はかかりますが、10年で400万円もかかりません。この費用の高さゆえに転売も困難になってしまうのです。中古マンション購入は新築購入者の付けを回されるようなものであり、慎重になさったほうがよろしいと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
マンションのエントランスのソファなどなくても問題なさそうですが、ある所多いですよね。どういう時に使うんでしょうね。植栽などもお金がかかるんならそんなになくても良いんじゃないかとも思います。でもお金がなくても知り合いを家に呼んだりする時ちょっとそういう見た目が気になります。見栄っ張りなんですね笑。でも中古しか買えないですが。今回の物件は、本体価格が相場より安いのでもしかしたら管理費などが高くて売れにくかったからかもしれません。
ブラックボックスというと私が取る意味とは違うのかもしれませんが・・物件の修繕計画表を見せて頂きました。確かにきっちり書かれていましたが実際それが本当にちゃんとした業者により行われるのか？という疑問も生まれました（あとで請求書などで分かるかな？）。といっても今それを調べられはしませんが。回答を読ませて頂きまして、大変勉強になりました。慎重に決めたいと思います。

お礼日時：2014/02/07 21:05

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2014/02/06 08:33

高い安いは何とも言えません。

過去のマエナス遺産を引きずって高くなっている場合があります。

新しいところが安いのは売るために安く設定してあることが多いのです。
最初の十年は使うことがない修繕費は低くしてあります。
そのまま放置して築２３年もすれば挽回のため高くなってしまうのです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
新築時は安くても10～20年後に一気に上がるという話はあるようですね。新築時の本体価格が高い分10～20年の修繕積立金が安いのを考えると中古買うのもプラマイゼロ？位になるんでしょうか・・。まあ管理費修繕費には金利はかからないけど。

お礼日時：2014/02/07 20:34