テラスハウス区分所有建物修繕の合法的扱い方について

複数戸の土地付き戸建住宅が隣の建物と共通の壁一枚を介して一列に連なる形態のテラスハウス区分所有建物の修繕に関して、法律的な視点で教えていただきたいことが有ります。
　このテラスハウスは、区分所有者の専有部分を構成する建物が、１００％個人所有の敷地内(現状は専有部分の区分所有者が敷地の所有者)に建築されています。この専有部分を構成する構造物(外壁、躯体など)は、100％個人所有の敷地内なので、排他的な専用となっています。
　この区分所有者が所有する建物に(建物全体では、その一部分)が、その区分所有者が個人所有する敷地の地盤沈下で、敷地内に杭を打ち込み、持ち上げる大掛かりな工事が必要になりました。この場合、法律的には、修繕(原状回復)の責任(費用負担)は、１～3のいずれにあるのでしょうか。
1．区分所有建物を管理する管理組合
2．敷地の所有者
3．区分所有建物を管理する管理組合と敷地の所有者で分担
　　この場合、修繕費負担の割合はどのように割り振りが妥当でしょうか？
　また、排他的に専用されている建物の特定な一部分のみ管理組合で修繕すると、各組合　員間の、負担に対する還元が著しく不均衡になり、区分所有法第30条3の区分所有者間の
　利害の衡平にそぐわなくなるのではないでしょうか？その際の対処法ほとして考えれれ　ることはどんなことでしょうか？　(例えば、費用面では効率的では有りませんが、　建　物全体に同じ工事を行う　など。)

　また、この工事の可否を管理組合の集会で決議する場合、3/4以上の多数決、あるいは、全員の合意とすべきでしょうか。個人的には、個人所有の敷地にの所有権に関わることなので、全員の合意が必要ではなかと思うのですが、法的にはどのように扱うべきでしょうか。
　もし、3/4の多数決で採決すると、個人所有の敷地の利用や処分について、敷地所有者の意向にかかわらず管理組合が制限を加えるようなことが出来ることになり、所有権を侵害することになるのではないでしょうか。

No.3 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2014/04/14 20:00

No.1 merciusakoです。

補足ありがとうございました。

長屋式の１棟の建物だけが区分所有の対象になって、土地は個別の所有権ということですね。
初めて聞きました。

その土地に共用部分とされている部分はないのでしょうか。
柵とか塀とか…ですが。

管理組合とは、「共用部分」を区分所有者全員で維持管理するための組織ですから、原則として専有部分には及びません。

従って、共用部分が１棟の建物だけにとどまる、という場合は、その建物に影響が及ばない限り、地盤沈下の回復工事は、その区分所有者単独の負担ということになります。
その区分所有者が所有する土地に共用部分が設定されており、その共用部分が地盤沈下の影響を受けるということであれば、その影響を勘案して管理組合が関与することになるでしょう。

地盤沈下の原因によっても負担の主体は変わりますが。

この回答への補足

再度ご回答ありがとうございました。そうなんです。土地が個別の所有権で登記上も、所有敷地の地番が記載されています。一棟として建築された建物の敷地内に、共用の通路(私道)はありますが細かく分筆されており、登記簿にも区分所有者の専有部分とともに地番が記載されています。共有の敷地は有りません。

敷地全体の周囲をコンクリート壁で取り囲んでありますが、登記簿には、このコンクリートの外側までが所有する敷地として記載されており、目印のプレートがはめこまれています。このことは、コンクリート壁を含めて、敷地として個人所有していることになるのでしょうね。コンクリート壁の上に金属製の柵が取り付けられていますが、個人所有の敷地部分の所有者に属するということでしょうね。

建物の回復工事の負担(工事方法は、建物の下を掘り下げ杭を打ちこんで持ち上げるそうです)は、回復工事の必要な敷地の所有者(区分所有者)ということですね。

個人所有で前記の共用に提供しているの敷地の管理は、全組合員の同意のもとに管理組合で管理しています。地盤沈下がこの部分に及ぶようなら、そこは管理組合も関与することになるのでしょうね。

地盤沈下の原因は、盛り土の工事にあるようですが、築後20年近くたっており業者が所在不明で確認できない状況です。

補足日時：2014/04/14 22:05

この回答へのお礼

再度ご回答頂き、大変感謝しております。私の理解を確認させていただく意味で、再度補足説明をさせていただきました。

お礼日時：2014/04/14 22:22

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/04/15 07:49

＞販売開始後20年近くたった今、売り主の会社形態が複雑にかわり、現在はわからなくなってしまったようです。

20年経過しても、瑕疵を知った日から1年以内ならば瑕疵担保責任の追求は可能です。
売主会社が倒産し解散しておれば事実上請求しても無駄となるでしようが、合併や名称変更などでしたら取り立ても可能の場合はあります。
それらもお考えになってはどうでしようか。

この回答へのお礼

瑕疵担保責任のアドバイス有りがとうございました。今回の件では、1年以上立ってしまったので、今後、同様のことが新たに発生した場合には考えたいともいます。

お礼日時：2014/04/15 22:14

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/04/14 17:06

＞この専有部分を構成する構造物(外壁、躯体など)は、100％個人所有の敷地内

と言うことは、土地の所有権は個別で、持分権ではないでしよう。
そして、一棟の建物全体が、土地の沈下で傾いたわけではなく、一棟の建物の一部であって、その区分所有者所有の土地のみのが沈下したのでしよう。
その工事ならば、その土地所有者単独のことなので、2、です。
他の建物に影響のないように工事する必要があります。
なお、地盤沈下が瑕疵とすれば、売主の責任で改修工事します。
仮に、土地の所有権が持分権である場合は、1、です。(共用部分ですから)
また、3、は規約に定めがあれば、それでいいと思います。
ただし、土地は持分権の場合です。

この回答への補足

ご回答有難うございました。土地の所有権は個別で登記簿にも建物と区別して地番が記載されています。一棟の建物の一部のみが地盤沈下で傾いたものです。地盤沈下が瑕疵といえなくもないのですが、販売開始後20年近くたった今、売り主の会社形態が複雑にかわり、現在はわからなくなってしまったようです。となると、2、ということになるのでしょうね。ご回答いただいた内容が大変参考になりました。

補足日時：2014/04/14 21:23

この回答へのお礼

分かりやすく、有益なご回答誠にありがとうごいました。説明不足の点を若干補足させていだ頂きました。

お礼日時：2014/04/14 22:19

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2014/04/14 12:37

１棟の建物を垂直に分けて区分所有するという形式ですね。

この場合の土地の所有権は、１棟の土地全体に対する持分割合になります。
各テラスハウスに附属する土地としての所有権ではありません。
固定資産税なども、土地全体に対しての割合が示されています。

各テラスハウスの庭などは、１棟全体の区分所有者全員のもので、それぞれの庭に専用使用権があるということです。

従って、ご質問のケースでは、管理組合による修繕ということになりますね。
大規模な工事で多額の費用を要するでしょうから、管理組合の総会で3/4以上の多数決になります。

これに限らず、建物の場合でも、あるお宅の外壁に亀裂が生じた、という場合などでも、外壁は管理組合の共用部分ですから管理組合が修繕することになります。

管理規約があると思いますので、共用部分、専有部分がそれぞれどこなのかを確認してみてください。

この回答への補足

早速、ご回答ありがとうございました。説明不足の点が有りましたので補足させていただきます。このテラスハウスは、通常のマンションと形態が異なり、戸建てのように敷地が個人所有で、各戸独立に登記されています。土地付きの戸建住宅が横一列につながって一つの建物になっているものです(長屋式)。そのため、敷地と建物が共有の一般的な区分所有建物と異なり、一般的な管理規約では、組合員の全員が同意しない限り、敷地の扱いで所有権の侵害という問題が生じます。現在では、非常にまれな形態の区分所有建物のようで、適切な対処法を模索しています。現行の管理規約自体、標準管理規約に準じた内容になっていて、3/4多数決で暫定的に定めているため、合法的に成立してるとは言えないようです。

補足日時：2014/04/14 19:29

この回答へのお礼

迅速なご回答に感謝しております。説明不足が有りましたので補足させていただきました。

お礼日時：2014/04/14 22:15