こんにちは。法律知識がないのでよろしくお願いします。父(60代)は6人兄弟の末のほうで、今は兄弟はすべて亡くなっています。祖父(父の父親)は戦前に亡くなっており、その後昭和40年前後に長男(父の兄)が遺産すべての名義を自分のものにしてしまったようです。現在その長男もなくなり、分配の約束された農地(2反弱の調整地区)の名義変更ができておりません。(名義は亡くなった長男の妻名義です。)名義変更できなかった理由に農地法や農業委員会があると両親からは聞いておりますが、よくわかりません。ちなみに小作権はあるというようなことをきいております。このままでは、名義変更できないのでしょうか?また、名義変更できたとしてどのような手続きどれくらいの費用がかかってくるのでしょうか?よろしくお願いします。

A 回答 (9件)

 本当に度々どうも申し訳ありません。



 そうですよね。
 相続登記は昭和40年前後であっても、御祖父様がお亡くなりになられたのは戦前とのことですから、旧民法の規定、つまり家督相続の規定が適用になり、黙っていても、御祖父様がお亡くなりになられた時点で、ご長男は唯一の相続人であり、正当な所有権者となっていたわけです。
 昭和40年前後の登記は、ただ単に登記手続きが済んでいなかったので、それを済ませたというに過ぎないということでしょう。

 従いまして、前言の「『相続回復請求権』を行使できる」という発言は撤回いたします。

 喜ばせたり悲しませたり、本当に申し訳ありませんでした。


1.問題の農地を譲り受ける方法

 『農地』を『農地』として所有権移転する場合には、これまでのお話の中でお分かりの通り、相続を原因とする場合など特殊な場合を除き、原則として『農業委員会の許可』が必要です(農地法3条)。

 しかし、もう既にご存知かもしれませんが、問題の農地が市街化区域内にあるならば、『農地』を他の用途に転用(たとえば『宅地』などにすること)したり、『転用』するための権利移転をすることは、農業委員会への『届出』だけで済みます(農地法4条、5条)。『許可』は必要ありません。
 つまり、ご長男の配偶者の方(つまりkermitさんの伯母様)からkermitさんのお父様か、あるいはkermitさんへ、市街化区域内の『農地』を『宅地』にするために譲渡する(同法5条)という方法をとれば、「3反以上」というような制限にも引っかかりません。

 しかし、問題の農地が市街化調整区域内にある場合は、これらの『転用』または『転用のための権利移動』の行為をするためには『都道府県知事の許可』が必要になります(農地法4条、5条)。

 この場合、一口に『農地』といいましても、その種類には、以下の4つあります。
   甲種農地
   乙種第一種農地
   乙種第二種農地
   乙種第三種農地

 上記のうち、甲種農地の宅地転用は原則禁止されています。
 乙種農地の内、第一種から番号が増えるに連れて宅地化し易く、乙種第三種農地が最も宅地化し易いです。
 この区分は、主にその農地の所在する周辺地域の都市化の度合いの程度の違いとお考えになれば判りやすいと思います。つまり、乙種第三種農地とは、「市街化調整区域でありながら、最も周辺地域が都市化されている地域にある農地であると」いうようにお考え下さい。
 具体的に、問題の農地がどの区分に属するかについては、農業委員会にお尋ねになれば教えてくれるはずです。


2.その他の方法

 あとは、
(1)農業委員会の方のおっしゃるように、他から小作権の不足分を借り受けるか
(2)以前私が申しましたように、ご長男の配偶者の方と養子縁組をして、
 将来「相続」を受けるか
(3)ご長男の配偶者の方に、問題の農地を他の農業従事者の方に売却してもらい、
 売却金額を贈与してもらうか
 (但し、この場合、ご長男の配偶者の方に譲渡所得税が課せられ、
  kermitさんのお父様にも贈与税が課せられます。土地に対する評価額の
  算定の関係で、土地で貰うよりも現金で貰うほうが贈与税が高くなる傾向が
  あります。)

くらいしか私には思い浮かびません。

 あまりお力になれなくて申し訳ありませんでした。

 より良き解決が図られることをお祈り致します。
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この回答へのお礼

こちらこそ、何度も回答いただきありがとうございます。やはり宅地化して行う方法。もしくは、小作権を借り受ける方法以外ないようですね。現在何種の農地かということは詳しく調べておりませんが、調整地区ということらしく、こちら側の申請しだいで農地でも宅地でもいいそうです。実際に、隣は宅地で住宅となってしまっています。贈与税の負担があり、宅地で名義変更するのには大変な税金がかかります。(実際親戚(父の兄弟(長男以外))も断念してしまっております。)先祖の財産は手放さなくてはならないシステムなのですね。。。ちなみに評価額は農地ちしてで5万前後だと思います。いろいろありがとうございました。

お礼日時:2001/06/14 00:04

 度々失礼致します。



 下の回答中、上から3行目中ほどの「相続財産の侵害者」を「相続財産の共同相続人中の侵害者」と換えて下さい。

 つまり、この判例は、共同相続人間における相続争いの場合にのみ適用があります。

 失礼致しました。
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 大変失礼致しました。



 民法884条の『相続回復請求権』の行使に関する期間制限(相続権が侵害されたことを知ってから5年、または相続開始から20年)は、相続財産の侵害者(今回のご質問のケースですとご長男およびご長男の配偶者)が、他の相続人の相続財産を自己が侵害していることを知っていたか、知らないことにつき過失があった場合には適用されない、とする判例(最高裁昭和53年12月20日民集32巻9号1674頁)があったことを見過ごしておりました。

 ご質問の場合、ご長男もご長男の配偶者の方も、お父様達の相続財産を侵害していることにつき知っていたようですから、お父様は、この『相続回復請求権』を行使することにより、問題の農地のご長男の配偶者へ「相続」を原因として所有権移転登記がなされている場合、『ご長男の配偶者の方への相続登記抹消』と『お父様への更正登記請求』をすることができます。

 tk-kubotaさんは、このことをおっしゃっておられたのかもしれませんね。大変失礼致しました。

 この『相続回復請求権』ですが、相手が争っていない場合には、特別訴訟を起こす必要はありません。相手方の同意書または承諾書があれば十分です。
 詳細は、司法書士の先生にお尋ね下さい。

 混乱を招くようなことを申し上げて、本当に申し訳ありませんでした。
 深くお詫びいたします。
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この回答へのお礼

すいません。すべての返事を見ずに、お礼をいれてしまったので、この「相続回復請求権」というものが適用できるということでしょうか?度々の質問で申し訳ないのですが、長男(伯父)名義にするときに私の父の実印が使われてしまっていると思います。(父はしらなかったようですが。。。)また、伯父が相続する際に旧民法の適用をうけて行ったということも聞いています。(祖父がなくなったのが戦前だったからでしょうか。)このような場合でもこの請求手続きはできるのでしょうか?もしできるのなら司法書士の先生にお願いしたいとおもいます。もしお返事してくださるようでしたらよろしくおねがいします。

お礼日時:2001/06/13 01:17

 tk-kubotaさんの発想自体は悪くは無いと思いますよ。

 (^v^)

 しかし、不動産登記法67条に言う『回復登記』と言いますのは、一旦登記上に記載されていた、内容の真正な記載の全部または一部が、「不適法に抹消」された場合に認められる制度です。

 今回のように、不適法にkermitさんのお父様名義になっていたものを抹消したというようなことも無く、登記簿上おそらく問題なくご長男の配偶者の方まで「相続」により所有権移転登記がなされているような場合には、『抹消回復登記(同法67条)』は問題にはならないのです。
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私の考えていたのは不動産登記法67条であって、「変更」でもなく「更正」でもなく「回復」です。

私は素人ですが不動産屋で実務に携わっているものですが、本来、実体上所有権が移転したわけでもないらしいので、そう考えました。abenokamotiさん云われるように贈与等自然な気もしますが、私はやって(申請して)みたいです。
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 ウ~ン、tk-kubotaさんは、なかなか難しいことをおっしゃる。



 tk-kubotaさんのおっしゃるのは、登記上の表示と実態関係との間に不一致がある場合に、その不一致状態を解消し、実態に合わせた登記をするための制度である『更正登記(不動産登記法66条、56、57条)』のことをおっしゃっておられるのだと思います。

 確かに、現実に問題の農地がkermitさんの所有物であるとする実態があり、付近の住民の方たちの認識の上においてもそれが広く認められていて、単純に登記上の表示がその実態に合っていなかっただけであるということであれば『更正登記』も認められるでしょうが、この様なことを安易に認めると、農地法の脱法行為となる可能性が高いため、「時効取得」の場合においてでさえ、登記官はその旨を関係農業委員会に対し適宜の方法で通報し、農地法違反行為の無いような取扱いをするように通達(昭和52年8月)が出されていることから考えても、現実の実態自体が無いのであるならば、関係者だけ示し合わせて『更正登記』の申請をしても、認められない可能性の方が高いと考えます。

 単純に「相続」による『遺産分割』を原因として、御祖父様からお父様に名義変更をするのであったならば農業委員会の許可は必要ありません(農地法3条1項7号)。

 しかし、今回の場合、kermitさんの御祖父様の名義のままであるならばまだしも、既に御祖父様からご長男へ、ご長男からその配偶者の方へ、それぞれおそらく「相続」を原因として名義変更が済んでしまっております。
 特に、御祖父様からご長男への名義変更が昭和40年前後になされているということは、kermitさんのお父様がご長男の方に対して本来有していた『相続回復請求権(民法884条)』も、相続から20年以上経過していることから権利として消滅しているため(同条)、普通に考えれば、「売買」か「贈与」を原因とした名義変更以外には考えにくく、原則通り、農業委員会の許可が必要となると考えるのが無難だと思います。

 その他のやり方としては、お父様がご長男の配偶者の方よりも若年であればお父様が、そうでなければkermitさんが、ご長男の配偶者の方と養子縁組をして将来「相続」をするというようなやり方もないことはないとは思いますが、それは親族間の別の問題も引き起こすことになるので果たして現実問題としてどうでしょうか?

 いずれにせよ、kermitさんのお父様かkermitさん自身が農業従事者であれば、何の問題も無いのですがね。
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この回答へのお礼

何度もお答えを頂きありがとうございます。農業従事者であることが問題とされてますが、、、実際には今は耕作をしておりません。父の体調が悪いことがあり、また私も女であり、男手がまったくないので、これから先耕作していくことは不可能と思います。また、農業委員会ですが、居住地の委員会では、3反以上でないと農地としては名義変更できないということになっているそうです。市内に小作権を持っている方(誰でもいいそうですが)から小作権の不足分を借り受ければいいそうなのですが、、それも難しく。。。やはり方法はないのですかね。。。

お礼日時:2001/06/13 01:06

現在長男の妻名義の農地をあなた名義にしたい場合、その承諾もあり権利書もあるなら、あとは印鑑証明と委任状ですが、その他、abenokamotiさんも云っておられるように、農業委員会の許可が必要です。

その農地は小作権があると云うことはあなたは農業に従事しておらず、現在他人に貸しており、その借りている人に小作権があると云うことでしようか?それなら名義変更はむつかしくなります。ただ、本来なら、長男の生前中に遺言等があると云うことや現在の名義人がもともと違うわけでしたら「真正な登記名義の回復登記」等の登記原因で可能なようにも考えられます。この点、専門のabenokamotiさんどうなのでしよう。要するに、登記原因を売買や贈与とせず真正な回復登記とするなら農業に従事していなくとも(農業委員会の許可がなくとも)できそうに思えるのですが・・・ 
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 原則として、農地の所有権移転は農業委員会の許可(もしくは都道府県知事の許可)が無ければできません(農地法3条)。


 そして、通常、現に農業に従事している者以外の者に対する所有権移転は、この農業委員会の許可は下りません。
 しかし、小作権があるということは、現にkermitさんは農業に従事しておられるということなのではないでしょうか? そうであるならば、農業委員会の許可は問題なく下りると思います。

 許可基準に関しては、細かな部分で各農業委員会ごとに違いがあるようですから、お話の農地の所在する市町村の農業委員会にお尋ねになられた方が宜しいと思います。
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昭和40年頃父の兄がすべての自分名義とし、現在はその妻名義と云うことのようです。

あなたは、その父の兄との約束で分配される土地(農地)がある。この土地をあなたの名義に変更したい。と云うことでよろしいでしようか?
そうしますと、現在所有している方はあなた名義にすることを承諾されているのでしようか、もし、承諾されていないなら、訴訟してもむつかしいと思われます。承諾されているなら費用はそれほどかかりません。固定資産評価額にもよりますが数万円程度です。他に、贈与なら贈与税もかかりますが2反で調整地区なら、それほどかかりません。
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この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。親戚間での承諾は大丈夫です。(権利書等ももらっております。)もうひとつ質問ですが、農業委員会の許可がないと名義は変更できないということを以前いわれたのですが、、、大丈夫なのでしょうか?

お礼日時:2001/06/10 00:46

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