不動産取引（代理）

宜しくお願い致します。
全くの、素人なので良く解りません。
経験のある方、専門家の方、教えてください。

　今回、土地を売ることになりました。
先方の会社より、土地を売ってくださいとの
話があり、金額も折り合って売ることにしました。
　先方の依頼を受けた司法書士より、電話が有り、
(1)印鑑証明書
(2)土地の権利書
を用意してください。それで名義変更をして
変更できた時点で、代金を支払うとの事。

　そこで不安なのが、もし書類を渡して代金が
支払われなかったら困るので、どのようにしたら
良いかと言うのが相談です。
　世間では一般的に、このような不動産取引では、
どのような順序で、行われているのでしょうか。
教えてください。宜しくお願い致します。

　

No.4 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/06/01 14:45

No.3の回答者です。

もう少し具体的な手順の資料（不動産流通センターの宅建実務講習用テキスト）を見つけたので補足します。

１．前金の授受

２．当日の契約内容確認・合意
３．登記申請手続きに必要な書類の提示
４．司法書士による上記書類の確認
５．残金の授受・領収書の発行
６．司法書士は登記手続きに行き、当事者は諸費用の精算を行う
７．図面や付属品等各種書類の引き渡し

８．物件の引き渡し（土地の場合は特にない場合が多い、建物の場合は鍵の引き渡し）と引き渡し確認書の交付

となっています。
　やはり質問者の例は一般的でないようです。

この回答へのお礼

度々の、回答有難う御座います。
とりあえず、電話して来た司法書士に
書類の受け渡し、金員の受け渡しの同時履行を
お願いしました。

お礼日時：2004/06/03 20:00

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/05/31 13:47

実際土地取引をしたことがないのですが、一般的な不動産売買には専門業者（宅建業者）が間に介在するのではないでしょうか？

ai33様の取引先は会社となっていますが、これが宅建業者の場合と一般企業の場合では対応が異なります。

宅建業者の場合は、書き込みの内容だけでは正しく判断できませんが、業法違反の可能性が高いです。

一般企業の場合も、正しく契約書を交わし、その契約書に支払い方法などを定めるのが普通です。

法律の原則に従えば、土地の引き渡し又は登記の手続きと、金銭の授受は同時に行わなければなりません（同時履行といいます）。
しかし、数千万から億の単位にかかわる金銭を持ってくるわけには現実できません。

そこで、契約書に明記するのが普通ですので、契約書書に記載されている支払い方法を確認し、その通りであるかどうかを確認してみてください。
　契約書に記載されているとおり、登記後に支払いとなっている場合は、その通りにする以外のことは困難です。

　契約書に明記されていない場合は、司法書士から指示された書類を持参した上で、同時履行（手続きと支払いを同時にすること）をするようにいい、それをしてくれない場合は、書類を渡すことを拒否しても法律的に有効で、契約違反などにはなりません（書類がすぐに渡せる状態になっていないとこの主張はできません）。

　なお、司法書士は登記の手続きを依頼されているにすぎないので、依頼された手続きを実施するために連絡をしてきただけで、支払い条件などに関しては特に関係していないものと思います。

　どうしても不安があるならば、多少費用がかかっても契約上の法的問題の専門家の弁護士や、土地取引の専門家の宅建業者に相談した方がよいと思います。

この回答へのお礼

大変に、詳しく参考になりました。
有難う御座います。
とりあえず、宅健業者に相談して見ます。

お礼日時：2004/06/01 19:58

No.2 回答者： DolphinIII 回答日時： 2004/05/30 20:22

別の方がおっしゃっているように、通常の不動産売買取引においては、司法書士・売り手・買い手が売買日に集まり、その席で「売買条件の確認・売主の確認・買主の確認」を行い、同意の上で、「権利証の受け渡し・売買代金の受け渡し」を同時に行うのが普通です。

（その後、司法書士が法務局に向かい登記申請を行います。）従って、貴方の不安はもっともですから、何らかの保全策を要求してしかるべきでしょう。

個人だからと言って、少々向こうの都合のいいようにしすぎな感が受けます。
少ない知識の範囲ですが、先に登記をして、その後に売買代金を支払うと言ったケースを私は知りません。

この回答へのお礼

大変詳しく、教えてくださり有難う御座います。
権利証、売買代金の受け渡しを同時に行って
もらえるように、交渉して見ます。

お礼日時：2004/05/31 19:09

No.1 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/05/30 20:12

普通の取引の場合は、双方が登記できるだけの書類を整えます。

ある日時に集まり、司法書士が登記できるだけの書類がそろっていることを確認して、その旨を双方に伝えます。

その時点で、売買代金が支払われます。

売買代金の受け渡しが済んだら、司法書士が速やかに登記所（法務局）に行って、登記申請手続きを行います。

登記が先行し、売買代金が後になるというような取引は「例外的な取扱」といえます。

質問の条件では所有権だけが移転して売買代金が支払われなかった場合の「保全措置」がとられていませんので、私ならば変更を要求します。

ところで、売買契約書は締結したのでしょうか。
もししてしまったのであれば、契約条項をもう一度詳しく確認しておくことが重要です。

この回答へのお礼

早速の回答、有難う御座います。
参考になります。

お礼日時：2004/05/31 19:02